IRPJ - GANHO DE CAPITAL COM IMÓVEL

TRIBUTAÇÃO - LUCRO PRESUMIDO, ARBITRADO E REAL

São Paulo, 15/09/2007 (Revisado em 16-03-2024)

Referências: IRPJ - Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas, CSLL - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido, Ganhos de Capital com Imóveis - Valor Tributável, Contabilização da Compra e Venda de Bens Imóveis do Ativo Permanente, do Ativo Circulante ou do Realizável a Longo Prazo, Planejamento Tributário, Carga Tributária, Sonegação Fiscal, Incidência da Contribuição para o PIS e a Cofins

1. A QUESTÃO

Em 25/07/2007 usuário do COSIFE escreveu colocando a seguinte fato e correspondente questão:

Trata-se de empresa constituída há mais de 20 anos que registrou (e assim mantém) bens imóveis em conta do Ativo Permanente como Imobilizado de Uso, incluindo os destinados à venda.

O objeto social da empresa sempre foi o de Compra, Venda, Loteamento e Incorporação de Bens Imóveis.

Agora a sociedade empresária quer vender alguns imóveis e entende que esbarra num problema fiscal, pois a venda de bens do Ativo Permanente tem a tributação do Imposto de Renda como Ganho de Capital. O suposto problema fiscal refere-se à forma de tributação do Ganho de Capital nas operações de venda de bens imóveis classificados ou não no Ativo Permanente quando a empresa é tributada com base no Lucro Presumido.

Os imóveis constantes do Ativo Permanente, que devem ser transferidos para o Ativo Circulante, foram recebidos de outra sociedade por cisão ou como cessão de bens para integralização de capital.

Como os bens na outra sociedade eram registrados no Ativo Permanente, procedimento idêntico ocorreu na nova empresa e assim perdurou por quase 20 anos, período em que esta nova sociedade quase nada operou, embora tenha efetuado algumas vendas. Teve algumas áreas desapropriadas pela Prefeitura local, quando apurou Ganho de Capital, que na época foi tributado com base no Lucro Real.

A empresa está sendo reativada para efetuar alguns empreendimentos e vender algumas áreas. Por isso, deseja regularizar o erro de escrituração contábil, transferindo os bens para o Ativo Circulante, que é o local de sua classificação correta.

Entretanto, existe a dúvida quanto ao valor tributável do Ganho de Capital. Os sócios acham que o Fisco pode encarar a opção pela tributação com base no Lucro Presumido, a partir de 2007, como uma manobra de economia fiscal (planejamento tributário - elisão ou sonegação fiscal).

Com base no imediatamente exposto podemos depreender que o usuário do Cosife entende que existe economia fiscal na tributação do Ganho de Capital ao optar pelo sistema de Lucro Presumido em comparação com a tributação com base no Lucro Real.

Por isso, o usuário do Cosife pergunta:

1. Qual o embasamento legal/técnico para corrigir o erro de escrituração?
2. Qual o argumento técnico válido para esta reclassificação?
3. Qual a fundamentação legal para o caso em questão?

RESPOSTA DO COSIFE EM 15/10/2007 (Revisada em 16-03-2024)

2. PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO - LUCRO PRESUMIDO X LUCRO REAL

Primeiramente torna-se importante destacar algo que é básico quando se fala em Planejamento Tributário e isto já está escrito em textos deste COSIFE. Vejamos.

Toda empresa que opta pela tributação com base no Lucro Presumido, também deve adotar a Escrituração Contábil Completa como se fosse tributada com base no Lucro Real.

Assim também devem agir as Entidades Sem Fins Lucrativos Imunes e Isentas - Veja no artigo 172 do RIR/1999 (Suspensão da Imunidade) combinado com os artigos 169 e 170. Veja especialmente o inciso III do artigo 169 e o Item III do § 3º do artigo 170.

Isto significa dizer que, se as entidades sem fins lucrativos estão sujeitas à manutenção da Escrituração Contábil Completa, todas as demais entidades também estão. Vejamos as Razões práticas, relativas à perfeita administração empresarial.

Uma das razões é simples. Para que se possa saber qual a melhor opção de tributação entre Lucro Real e Lucro Presumido é preciso que se tenha a escrituração completa, porque, se não tiver, os controladores da empresa não terão noção se a empresa está com lucro ou prejuízo.

É importante saber que a empresa optante pelo Lucro Presumido continuará pagando IRPJ e CSLL mesmo que tenha prejuízo operacional no exercício fiscal. Se tiver prejuízo e a contabilidade na forma estabelecida para tributação com base no Lucro Real, dependendo do montante do prejuízo talvez não tenha imposto a pagar ou talvez pague menos do que no Regime de Lucro Presumido.

O segundo detalhe importante foi explicado no texto denominado Incentivos Fiscais à Contabilização. Vejamos um resumo.

A empresa tributada pelo Lucro Premido que não tenha escrituração completa só poderá distribuir resultados aos sócios até o limite lucro presumido tributado, diminuído do valor do tributo pago. Se distribuir valor maior, estará sujeita à autuação pela RFB - Receita Federal, ficando sujeita à tributação com base no Lucro Arbitrado do excedente distribuído aos sócios.

Se a empresa tiver escrituração completa,  poderá distribuir todo o Lucro Real, deduzido o imposto pago com base no Lucro Presumido, sem mais nada a pagar.

Como opção para iniciação da escrituração contábil completa, poderia ser levantado Balanço de Abertura da Escrituração Contábil no primeiro dia do ano em curso, procedendo toda a contabilização desse ano em curso, para que possa usufruir de todos os benefícios tributários mencionados, principalmente no que se refere à distribuição de resultados aos sócios.

3. DEPRECIAÇÃO DOS BENS DO ATIVO PERMANENTE

No caso em questão, considerando que a empresa era tributada com base no Lucro Real até o final de 2006 e resposta à questão foi elaborada em 2007, pode haver problema tributário se contabilizou a depreciação dos bens destinados à venda, porque os bens destinados à venda não estão sujeitos à depreciação.

Por outro lado, considerando-se que os bens imóveis estavam erroneamente registrados no Ativo Permanente, provavelmente foram contabilizadas as depreciações anuais. Logo, esta deve ser estornada. O raciocínio lógico vale para todos os demais exercícios fiscais anteriores ou posteriores a 2006.

Então, considerando-se que a resposta a essa questão foi escrita em 2007, um ano depois do fato ocorrido, caso tenha ocorrido o lançamento da depreciação, ela deveria ser estornada como Ajustes de Exercícios Anteriores ou contra outros tipos de Prejuízo Acumulados, de conformidade o lançamento contábil efetuado à época (lançamento contábil inverso = estorno). Esse estorno implicaria em pagamento dos tributos pertinentes (caso resulte em lucro operacional naquela época) aos últimos 5 anos sobre a despesa de depreciação lançada indevidamente, com acréscimo de multa de mora e juros de mora. O raciocínio lógico vale para todos os demais exercícios fiscais (anos-calendário).

Se naquele caso ocorrido até 2006, e respondido em 2007, a empresa não teve lucros e as depreciações foram lançadas erroneamente, obviamente resultaram na acumulação de prejuízos, estes devem também ser estornados em contrapartida com as depreciações estornadas. Se não houve lucro operacional com o estorno da depreciação, obviamente nada há tributar.

O eventual Crédito Tributário do Fisco, relativo a anos anteriores aos 5 últimos, já prescreveu. Portanto, não deve ser recolhido, mesmo porque a Receita Federal não aceitará o recolhimento de créditos prescritos. Não há prescrição ou decadência se o tributo foi lançado na Dívida Ativa da União (onde estão inscritos os valores [Créditos Tributários] a cobrar de contribuintes inadimplentes, oriundos de autuação ou de lançamento ex-ofício). O raciocínio lógico vale para todos os demais exercícios fiscais (anos-calendário).

Se a empresa nos anos seguintes a 2006 optou pelo Lucro Presumido o imposto será pago em razão da Receita Bruta, não se levando em conta qualquer tipo de despesa.

Isto significa dizer que nos demais casos, depois de decorridos os 5 exercícios fiscais, nada mais há a tributar em relação àqueles anos anteriores.

4. MIGRAÇÃO DO LUCRO REAL PARA LUCRO PRESUMIDO

Primeiramente é preciso destacar que existem regras especiais para tributação da Atividade Imobiliária.

No RIR/1999 - Regulamento do Imposto de Renda na parte relativa ao LUCRO REAL existem as disposições especiais sobre as atividades e pessoas jurídicas. Veja o índice correspondente Compra e Venda, Loteamento, Incorporação e Construção de Imóveis (RIR/1999 - Artigos 410 a 414).

Em segundo lugar é preciso destacar que as pessoas jurídicas que exerçam as atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis não poderão optar pelo lucro presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado (IN SRF 25/1999, artigo 2º).

CUSTO ORÇADO

O custo orçado é a modalidade de tratamento contábil dos custos futuros de conclusão de obras. Custo orçado; considera-se o custo dos serviços e materiais obtido a partir do orçamento discriminado da obra

Quanto ao fato de ter migrado do Lucro Real para o Lucro Presumido, esta migração é um direito do contribuinte, não podendo ser penalizado por isso.

Mas, o usuário do Cosife ao receber essa informação por correio eletrônico volta a alegar que “o problema que se está encarando não é a mudança de opção do Lucro Real para o Lucro Presumido, mas o fato de transferir do Permanente (quando teria que recolher tributo como Ganho de Capital) para o Presumido (base de cálculo mais branda)”.

5. PAGAMENTO DO IMPOSTO POR ESTIMATIVA

A Instrução Normativa RFB 1.515/2014 (que revogou a IN SRF 93/1997, a IN SRF 104/1998 e a IN RFB 1.493/2014), refere-se a Lei 12.973/2014, entre outras, e dispõe sobre a determinação e o pagamento do imposto sobre a renda e da contribuição social sobre o lucro líquido das pessoas jurídicas [Lucro Real, Presumido e Arbitrado], disciplina o tratamento tributário da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins no que se refere às alterações introduzidas pela Lei 12.973/2014, também versa o Imposto Pago por Estimativa no seu artigo 4º.

Torna-se importante esclarecer que o pagamento por estimativa pode ser efetuado tanto por pessoas jurídicas tributadas com base no Lucro presumido quanto pelas tributados com base no Lucro Real.

No artigo 227 do RIR/1999 lê-se: As pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados a venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, deverão considerar como receita bruta o montante recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas (Lei 8.981/1995, art. 30, e Lei 9.430/1996, art. 2º).

O disposto aplica-se, inclusive, aos casos de empreitada ou fornecimento contratado nas condições do artigo 409 do RIR/1999 (Contratos com Entidades Governamentais), com pessoa jurídica de direito público ou empresa sob seu controle, empresa pública, sociedade de economia mista ou sua subsidiária (Lei 8.981/1995, art. 30, parágrafo único, Lei 9.065/1995, art. 1º, e Lei 9.430/1996, art. 2º).

No artigo 223 do RIR/99 lê-se que a base de cálculo do imposto, em cada mês, será determinada mediante a aplicação do percentual ... sobre a receita bruta auferida mensalmente, observadas as disposições ...(Lei 9.249/1995, art. 15, e Lei 9.430/1996, art. 2º). O percentual será de (Lei 9.249/1995, art. 15, §1º):

III - trinta e dois por cento, para as atividades de:

c) - administração, locação ou cessão de bens imóveis, móveis e direitos de qualquer natureza.

Portanto, no caso o inciso III alínea "c" o pagamento mensal do imposto de renda por estimativa será igual 15% de 32% da receita bruta que é o montante recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas. Haverá ainda um adicional de 10% quando os 32% sobre a receita bruta ultrapassar a R$ 20 mil mensais. Deve ser considerado ainda a necessidade de pagamento da CSLL, do PIS e da Cofins.

Veja a Tabela de Percentuais de Lucro Presumido constante das Perguntas e Respostas da Receita Federal relativa à DIPJ 2007.

6. LUCRO PRESUMIDO OU LUCRO REAL - TRIBUTAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL

Diante da afirmativa do usuário do Cosife de que a tributação do Ganho de Capital no regime de Lucro Presumido é menor do que no regime de Lucro Real, faz-se necessário o melhor estudo da legislação pertinente.

Em síntese, todos os bens e direitos que estejam ou possam estar contabilizados no Ativo Não Circulante (como Imobilizado, Investimento Permanente e/ou Intangível) quando lançados ou transferidos para o Ativo Circulante, como Estoque para Venda, terão o mesmo tratamento tributário, na forma de Ganho de Capital, que teriam se contabilizados no Ativo Não Circulante. Ou seja, O Ganho de Capital obtido na venda de bens e direitos que possam ser lançados no Ativo Não Circulante, mesmo que os bens estejam no Ativo Circulante, será acrescido ao Lucro Real ou ao Lucro Presumido obtido com as demais operações da empresa.

Isto está claro na Instrução Normativa RFB 1.515/2014 que revogou a IN SRF 93/1997, a IN SRF 104/1998 e a IN RFB 1.493/2014, que se refere ao disposto na  Lei 12.973/2014, entre outras, e que dispõe sobre a determinação e o pagamento do IRPJ - Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica e da CSLL - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido [ sobre Lucro Real, Presumido e Arbitrado], disciplinando também o tratamento tributário da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins no que se refere às alterações introduzidas pela Lei 12.973/2014.

Pessoa Jurídica tributada com Base no Lucro Real até o ano-calendário anterior

Em Nota a Receita Federal ainda explica:

A pessoa jurídica que, até o ano-calendário anterior, houver sido tributada com base no lucro real, deverá adicionar à base de cálculo do imposto de renda, correspondente ao primeiro período de apuração no qual houver optado pela tributação com base no lucro presumido ou for tributada com base no lucro arbitrado, os saldos dos valores cuja tributação havia diferido, controlados na Parte B do Lalur (Lei 9.430/1996, artigo 54).

No último trimestre de cada ano-calendário, a pessoa jurídica poderá ter ainda que proceder aos seguintes cálculos na apuração dos impostos e contribuições na sistemática do lucro presumido:

a) valor resultante da aplicação dos percentuais de presunção de lucro sobre a parcela das receitas auferidas nas exportações às pessoas vinculadas ou aos países com tributação favorecida que exceder ao valor já apropriado na escrituração da empresa

b) o valor dos encargos suportados pela mutuária que exceder o limite calculado com base na taxa Libor, para depósitos em dólares dos Estados Unidos da América, pelo prazo de seis meses, acrescido de três por cento anuais a título de spread, proporcionalizados em função do período a que se referirem os juros, quando pagos ou creditados a pessoa vinculada no exterior e o contrato não for registrado no Banco Central do Brasil

c) a diferença de receita, auferida pela mutuante, correspondente ao valor calculado com base na taxa a que se refere o inciso anterior e o valor contratado, quando este for inferior, caso o contrato, não registrado no Banco Central do Brasil, seja realizado com mutuária definida como pessoa vinculada domiciliada no exterior.

Observe no texto transcrito da Receita Federal, editado em 2007, que nas empresas tributadas pelo sistema de Lucro Presumido o Ganho de Capital equivale à Receita Líquida Tributável, que à base de cálculo do imposto. Ou seja, o Ganho de Capital já é o Lucro Presumido, na verdade Lucro Real. Portanto, a alíquota do IRPJ - Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas será aplicada sobre o valor total do Ganho de Capital somado ao Lucro Presumido obtido pela multiplicação do percentual aplicável sobre o valor da Receita Bruta das operações mercantis e/ou dos serviços prestados.

Empresas Imobiliárias

A Receita Federal explica que:

O percentual a ser aplicado sobre a receita bruta para apuração da base de cálculo do lucro presumido na atividade de prestação de serviço de construção civil é de 32% (trinta e dois por cento) quando houver emprego unicamente de mão-de-obra, e de 8% (oito por cento) quando se tratar de contratação por empreitada de construção civil, na modalidade total, fornecendo o empreiteiro todos os materiais indispensáveis à sua execução, sendo tais materiais incorporados à obra.

Em Nota a Receita Federal acrescenta:

As pessoas jurídicas que exerçam as atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis não poderão optar pelo lucro presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado (IN SRF 25/1999, artigo 2º)

Não serão considerados como materiais incorporados à obra, os instrumentos de trabalho utilizados e os materiais consumidos na execução da obra. (IN SRF 480/2004, artigo 1º, § 9º - REVOGADA pela IN RFB 1.234/2012 que dispõe sobre a retenção de tributos nos pagamentos efetuados pelos órgãos da administração pública federal direta, autarquias e fundações federais, empresas públicas, sociedades de economia mista e demais pessoas jurídicas que menciona a outras pessoas jurídicas pelo fornecimento de bens e serviços.)

Então, para efeito de obtenção do lucro tributável pela pessoa jurídica optante pela tributação com base no Lucro Presumido, é de 32% o percentual aplicável à receita bruta das entidades cujo objeto social seja a administração, locação ou cessão de bens, imóveis, móveis e direitos de qualquer natureza.

Observe que o resultado da aplicação desse percentual à Receita Bruta das atividades operacionais resulta na Receita Líquida Tributável (Lucro Presumido). Porém, o Ganho de Capital (diferença entre o valor obtido na venda de um bem e o seu valor contábil) já é a Receita Líquida Tributável, base de cálculo do imposto de renda.

Isto significa dizer que nas empresas optantes pela tributação com base no Lucro Presumido, tanto o Ganho de Capital oriundo da venda dos bens do Ativo Permanente quanto o relativo à venda dos bens do Ativo Circulante são tributados pelos seus respectivos valores totais, tal como acontece no sistema de tributação com base no Lucro Real.

7. TRIBUTAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL - LUCRO ARBITRADO

O mesmo raciocínio lógico de Tributação dos Ganhos de Capital sobre os Bens do Ativo Permanente (Ativo Não Circulante), do Ativo Circulante e do Realizável a Longo Prazo (Ativo Não Circulante) deve ser observado pelas empresas tributadas com base no Lucro Arbitrado.

8. COMPENSAÇÃO DE PREJUÍZOS

As empresas que optarem pela tributação com base no Lucro Real é permitida Compensação de Prejuízos (operacionais e não operacionais sofridos em exercícios anteriores) com lucros de exercícios futuros.

O mesmo não ocorre com as empresas que optarem pelo sistema de tributação com base no Lucro Presumido ou Arbitrado. Como o cálculo do imposto é feito sobre um determinado percentual da Receita Bruta, não há direito a quaisquer deduções de despesas. Assim sendo, a empresa optante pelo Lucro Presumido também não têm direito à Compensação de Prejuízos caso tenha escrituração contábil completa. Também não tem o direito de abater eventuais Perdas de Capital com lucros de exercícios seguintes.

Sobre esse tema há um texto denominado Os Prejuízos dos Comerciantes Assaltados, que podem ser deduzidos pelos tributados com base no Lucro Real, mas não podem ser deduzidos pelos tributados pelo Lucro Presumido.

São consideradas Perdas de Capital os prejuízos sofridos na venda de bens imóveis constantes do Ativo Permanente (Ativo Não Circulante), do Ativo Circulante e Realizável a Longo Prazo (Ativo Não Circulante).

9. DISTRIBUIÇÃO DE RESULTADOS

É importante deixar claro também que a distribuição de resultados aos sócios das empresas tributadas com base no Lucro Presumido ou Arbitrado fica limitada ao valor do lucro tributado (Lucro Presumido somado aos Ganhos de Capital). Também deve ser tributado antes da distribuição o valor que exceder ao Lucro Presumido somado aos Ganhos de Capital tributados.

Porém, se a empresa tiver uma contabilidade devidamente organizada como a necessária para que a empresa seja tributada com base no Lucro Real, a distribuição de resultado pode ser igual ao Lucro Real mesmo que este seja superior ao Lucro Presumido, sem nenhuma tributação adicional.

10. CONCLUSÃO

Vejamos as perguntas inicialmente formuladas:

1. Qual o embasamento legal/técnico para corrigir o erro de escrituração?
2. Qual o argumento técnico válido para esta reclassificação?
3. Qual a fundamentação legal para o caso em questão?

10.1. Contabilização - Correção do Erro de Escrituração Contábil

Base Legal e Normativa: Decreto-Lei 486/1969- artigo 2º, §2º; NBC - Normas Brasileira de Contabilidade - NBC-TG-23 - Políticas Contábeis, Mudanças de Estimativa e Retificação de Erro; PADRON - Escrituração Contábil

Considerando que a empresa era tributada com base no Lucro Real serão efetuados os seguintes lançamentos contábeis:

a) - Pela transferência dos imóveis do Ativo Permanente para o Ativo Circulante ou Realizável a Longo Prazo:

Débito = Imóveis Destinados à Venda ou Revenda (valor contábil)
Crédito = Imobilizado de Uso - Imóveis (valor contábil)

Observação: Os imóveis destinados à locação devem continuar no Ativo Permanente, sofrendo depreciações.

b) - Pela contabilização da Correção Monetária até 31/12/1995:

Débito = Imóveis Destinados à Venda ou Revenda
Débito = Aplicações em Ouro
Débito = Ativo Permanente
Crédito = Patrimônio Líquido
Crédito ou Débito = Lucros e Prejuízos de Exercícios Anteriores - Ajuste de Exercícios Anteriores (Patrimônio Líquido)

Observação: Se não foi contabilizada a correção monetária dos imóveis até 31/12/1995, também deve ser contabilizada a das demais contas do Ativo Permanente e de Aplicações em Ouro e em Imóveis contabilizados no Ativo Circulante ou no Realizável a Longo Prazo. O resultado positivo ou negativo da correção monetária será lançado diretamente no Patrimônio Líquido, em Lucros ou Prejuízos Acumulados, por se tratar de resultado ou Ajustes de Exercícios Anteriores. O eventual Lucro Inflacionário apurado, cujo pagamento do imposto podia ser postergado, deve ser tributado de conformidade com a legislação em vigor. O Lucro Inflacionário existente deve ser totalmente tributado no ano-calendário em que iniciou a tributação com base no Lucro Presumido. A eventual Perda Inflacionária não pode ser compensada com lucros futuros pelas empresas tributadas com base no Lucro Presumido. Sobre as regras de apuração e contabilização da correção monetária, veja o Decreto 332/1991.

c) - Pela baixa da Depreciação Acumulada indevidamente contabilizada sobre bens imóveis destinados à venda:

Débito = Imobilizado de Uso - Depreciação Acumulada - Imóveis
Crédito = Lucros ou Prejuízos Acumulados - Ajuste de Exercícios Anteriores (Patrimônio Líquido)

d) - Deve ser pago o tributo sobre a depreciação estornada levando-se em consideração o regime de competência, incluindo no aprovisionamento a multa compensatória e os juros de mora. O lançamento contábil da Provisão do Imposto de Renda e da CSLL é o seguinte:

Débito = Lucros ou Prejuízos Acumulados - Ajustes de Exercícios Anteriores
Crédito = Provisão para Imposto de Renda
Crédito = Provisão para CSLL

e) - Pela venda à vista de Imóvel contabilizado no Ativo Circulante, supondo-se que estava contabilizado por 50 e foi vendido por 100:

Débito = Caixa ou Bancos = 100
Crédito = Receita da Venda de Imóveis = 100
Débito = Custo dos Imóveis Vendidos = 50
Crédito = Imóveis Destinados à Venda ou Revenda = 50

Observação: Neste caso houve um Ganho de Capital de 50 unidades monetárias na venda do imóvel, que corresponde ao valor a ser tributado tanto no Lucro Real como no Presumido ou Arbitrado.

f) - Pela venda a prazo de Imóvel contabilizado no Ativo Circulante, supondo o valor de custo do imóvel igual a 50, o valor de venda igual a 100 e as prestações igual a 10:

f1) - Pela contabilização da venda:

Débito = Valores a Receber de Imóveis Vendidos = 100
Crédito = Receita da Venda de Imóveis a Apropriar = 100 (valor da venda)

Observação: A contabilização da venda de bens do Ativo Permanente é diferente, especialmente porque o resultado positivo ou negativo é Não Operacional. Então, o lançamento contábil da baixa será efetuado da seguintes forma:

Débito = Caixa ou Bancos (venda à vista)
Débito = Valores a Receber da Venda de Ativo Permanente (venda a prazo)
Débito = Depreciação Acumulada (conta pertinente)
Crédito = Ativo Permanente - Imobilizado de Uso (conta pertinente) ou Investimentos (conta pertinente)
Crédito = Lucro na Venda de Bens do Permanente
Débito = Prejuízo na Venda de Bens do Permanente

f2) - Pela baixa do imóvel vendido:

Débito = Custos a Amortizar de Imóveis Vendidos = 50
Crédito = Imóveis Destinados à Venda ou Revenda (baixa do imóvel) = 50

f3) - Pelo recebimento das prestações:

Débito = Caixa ou Bancos (valor da entrada) = 10
Crédito = Valores a Receber de Imóveis Vendidos = 10

f4) - Pela apropriação da receita pelo regime de competência:

Débito = Receita da Venda de Imóveis a Apropriar = 10
Crédito = Receita da Venda de Imóveis (relativa à parte recebida) = 10

f5) - Pela amortização do custo pelo regime de competência:

Débito = Custo de Imóveis Vendidos (relativo à parte recebida) = 5
Crédito = Custos a Amortizar de Imóveis Vendidos = 5

10.2. Argumento Técnico para a Reclassificação Contábil

A transferência dos bens imóveis destinados à venda do Ativo Permanente (Ativo Não Circulante Depreciável) para o Ativo Circulante (Não Depreciável) ou para o Realizável a Longo Prazo (Ativo Não Circulante Não Depreciável) se baseia nas NBC - Normas Brasileiras de Contabilidade (veja especialmente a NBC-TG-26 - Apresentação das Demonstrações Contábeis - Balanço Patrimonial e outros demonstrativos) e também na Legislação do Imposto de Renda (Escrituração do Contribuinte e Lei 6.404/1976 - Capítulo XV e seguintes).

Veja o texto sobre o que se considera como Realizável e Exigível a Longo Prazo = Ativo Não Circulante.

10.3. Tributação do Ganho de Capital - Fundamentação Legal

A fundamentação legal da tributação dos Ganhos de Capital das empresas que optaram pelo Lucro Presumido está nos artigos 521 e 522 do RIR/1999.

Sobre a contabilização da Correção Monetária e a tributação do Lucro Inflacionário veja os artigos 446 a 461do RIR/1999

Ver as Perguntas e Respostas da Receita Federal sobre Lucro Presumido e sobre a CSLL - Contribuição sobre o Lucro Líquido

11. MENSAGENS RECEBIDAS

11.1. CONTRIBUIÇÃO PARA O PIS E COFINS NA VENDA DE IMÓVEIS

A QUESTÃO

Em 25/09/2007 usuário do Cosife escreveu colocando as seguintes questões:

Gostaria de saber quais os procedimentos a serem efetuados no caso de permuta de Bens Imóveis para o seguinte exemplo de negociação:

A empresa tinha um Terreno contabilizado pelo valor contábil de R$ 480.000 no seu Ativo Circulante em Estoque de Imóveis para Venda. O terreno foi vendido por R$ 2.000.000. O comprador pagou 50% em dinheiro e 50% em Imóveis.

Pergunta-se:

Como será tributada pelo IRPJ e a CSLL a operação realizada por empresa optante pelo regime tributário de Lucro Presumido?

Como deve ser reconhecida a receita bruta para efeito de cálculo das contribuições para o PIS e Cofins?

Como efetuar os lançamentos contábeis dessa venda com permuta de bens?

RESPOSTA DO COSIFE EM 20/10/2007

LUCRO PRESUMIDO - TRIBUTAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL COM IMÓVEIS

Sobre a tributação dos Ganhos de Capital nas empresas tributadas com base no Lucro Presumido, o texto sobre IRPJ - Ganho de Capital com Imóvel constante desta pagina é suficientemente esclarecedor.

PIS E COFINS INCIDENTE NA VENDA DE IMÓVEIS

Quanto às contribuições para o PIS/Pasep e Cofins, que são incidentes sobre a Receita Bruta e não sobre o Lucro Presumido, é importante observar o que foi escrito nas Perguntas e Respostas da Receita Federal, relativas à DIPJ 2007, quando se refere às operações com imóveis.

Vejamos o que menciona o texto da Receita Federal:

Para as pessoas jurídicas que explorarem as atividades imobiliárias relativas a desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, [o cálculo da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins será efetuado sobre] a receita bruta corresponde ao valor efetivamente recebido pela venda de unidades imobiliárias, de acordo com o regime adotado de reconhecimento de receitas previsto pela legislação do Imposto de Renda.

Quando a Receita Federal menciona que o cálculo da contribuição será efetuado de acordo com o regime adotado de reconhecimento de receitas quis dizer que, no caso das vendas a prazo, o valor da contribuição será calculado sobre o valor das prestações contabilizadas como recebidas pelo regime de competência.

Em Nota a Receita Federal ainda alerta:

Se a pessoa jurídica estiver sujeita ao regime de apuração cumulativa da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins, compõem ainda a sua receita bruta as receitas decorrentes dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual, que venham a integrar os valores efetivamente recebidos pela venda de unidades imobiliárias.

Base Normativa: artigo 7º da Lei 11.051/2004, artigo 16 da IN SRF 247/2002 e IN SRF 458/2004.

Continuando, a Receita Federal ainda adverte sobre o tratamento a ser dado no caso de devolução, cancelamento ou desfazimento da venda da unidade imobiliária, onde se lê:

A pessoa jurídica vendedora deve estornar, na data do desfazimento do negócio, os créditos [do Fisco] referentes às unidades imobiliárias recebidas em devolução.

Parece que o agente fiscal da Receita federal quis dizer que na data em que o negócio foi desfeito, deve ser estornado o valor da Contribuição que seria recolhida aos cofres públicos. Se o valor da contribuição já foi pago, será constituído um crédito tributário para compensação com valor a recolher que for apurado futuramente.

Base Normativa: § 9º do artigo 4º da Lei 10.833/2003 e § 10 do artigo 9º da IN SRF 458/2004 sobre a incidência não-cumulativa da Contribuição para o PIS/Pasep e da Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins) sobre as receitas decorrentes das atividades de revenda de imóveis, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária e construção de prédio destinado à venda.).

CONTABILIZAÇÃO DAS OPERAÇÕES EM QUESTÃO

a) - Pela contabilização da Receita da Venda de Imóveis, do valor em dinheiro recebido e do valor do imóvel recebido como parte de pagamento:

Débito = Caixa ou Bancos = R$ 1.000.000
Débito = Estoque de Imóveis para Venda = R$ 1.000.000
Crédito = Receita da Venda de Imóveis = R$ 2.000.000

b) - Pela contabilização da Contribuição ao PIS / Cofins a Recolher mediante a aplicação dos pertinentes percentuais sobre a Receita Bruta auferida:

Débito = Impostos e Taxas - PIS / Cofins
Crédito = Obrigações Tributárias - PIS - Cofins

c) - Pela contabilização do custo dos imóveis vendidos e pela correspondente baixa do estoque de imóveis para venda:

Débito = Custo dos Imóveis Vendidos = R$ 480.000
Crédito = Estoque de Imóveis para Venda = R$ 480.000

Neste caso, o Lucro Operacional ou Ganho de Capital na Venda do Imóvel será a diferença entre os valores contabilizados nas contas:

(+) Receita da Venda de Imóveis = R$ 2.000.000
(-) Custo dos Imóveis Vendidos = R$ 480.000
(=) Lucro Operacional = Ganho de Capital = R$ 1.520.000

d) - Pela contabilização da antecipação do IRPJ e da CSLL sobre o Ganho de Capital, que será compensado na DIPJ - Declaração anual de Informações ... da Pessoa Jurídica:

Débito = Créditos Tributários - IRPJ e CSLL (conta do Ativo Circulante)
Crédito = Obrigações Tributárias - IRPJ e CSLL (conta do Passivo Circulante)

e) - Pelo pagamento dos tributos (impostos e contribuições) aprovisionados:

Débito = Obrigações Tributárias
Crédito = Caixa ou Bancos

f) - Pela contabilização da provisão para pagamento do Imposto de Renda e da CSLL sobre o Lucro Presumido:

Débito = Lucro ou Prejuízos Acumulados
Crédito = Provisão do Imposto de Renda
Crédito = Provisão da CSLL

g) - Pela contabilização da compensação dos citados tributos a pagar com os créditos tributários antecipados durante o ano-calendário:

Débito = Provisão do Imposto de Renda
Débito = Provisão da CSLL
Crédito = Créditos Tributários - IRPJ e CSLL

Depois desses lançamentos efetuados pode resultar IRPJ e CSLL a pagar ou a restituir ou a compensar.