RIR/99 - Compra e Venda, Loteamento, Incorporação e Construção de Imóveis

DECRETO 3.000/1999 - REGULAMENTO DO IMPOSTO DE RENDA - RIR/99
Livro II - TRIBUTAÇÃO DAS PESSOAS JURÍDICAS
Título IV - DETERMINAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO
Subtítulo III - Lucro Real
Capítulo VI - DISPOSIÇÕES ESPECIAIS SOBRE ATIVIDADES E PESSOAS JURÍDICAS

Seção X - Compra e Venda, Loteamento, Incorporação e Construção de Imóveis (Revisada em 24-03-2024)

• Determinação do Custo
• Apuração do Lucro Bruto
• Venda antes do Término do Empreendimento
• Venda a Prazo ou em Prestações
• Venda com Atualização Monetária

Determinação do Custo

Art.410. O contribuinte que comprar imóvel para venda ou promover empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda, deverá, para efeito de determinar o lucro real, manter, com observância das normas seguintes, registro permanente de estoques para determinar o custo dos imóveis vendidos (Decreto-Lei 1.598, de 1977, art. 27):

I - o custo dos imóveis vendidos compreenderá:

a) - o custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na aquisição e as despesas de legalização; e

b) - os custos diretos (art. 290) de estudo, planejamento, legalização e execução dos planos ou projetos de desmembramento, loteamento, incorporação, construção e quaisquer obras ou melhoramentos;

II - no caso de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades a serem vendidas separadamente, o registro de estoque deve discriminar o custo de cada unidade distinta.

Apuração do Lucro Bruto

Art.411. O lucro bruto na venda de cada unidade será apurado e reconhecido quando contratada a venda, ainda que mediante instrumento de promessa, ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita a venda (Decreto-Lei 1.598, de 1977, art. 27, §1º).

Venda antes do Término do Empreendimento

Art.412. Se a venda for contratada antes de completado o empreendimento, o contribuinte poderá computar no custo do imóvel vendido, além dos custos pagos, incorridos ou contratados, os orçados para a conclusão das obras ou melhoramentos a que estiver contratualmente obrigado a realizar (Decreto-Lei 1.598, de 1977, art. 28).

§1º O custo orçado será baseado nos custos usuais no tipo de empreendimento imobiliário (Decreto-Lei 1.598, de 1977, art. 28, §1º).

§2º Se a execução das obras ou melhoramentos a que se obrigou o contribuinte se estender além do período de apuração da venda e o custo efetivamente realizado for inferior, em mais de quinze por cento, ao custo orçado computado na determinação do lucro bruto, o contribuinte ficará obrigado a pagar juros de mora sobre o valor do imposto postergado pela dedução de custo orçado excedente ao realizado, observado o disposto no art. 874, quando for o caso (Decreto-Lei 1.598, de 1977, art. 28, §2º).

§3º A atualização e os juros de mora de que trata o parágrafo anterior deverão ser pagos juntamente com o imposto incidente no período de apuração em que tiver terminado a execução das obras ou melhoramentos (Decreto-Lei 1.598, de 1977, art. 28, §3º).

Venda a Prazo ou em Prestações

Art.413. Na venda a prazo, ou em prestações, com pagamento após o término do ano-calendário da venda, o lucro bruto poderá, para efeito de determinação do lucro real, ser reconhecido nas contas de resultado de cada período de apuração proporcionalmente à receita da venda recebida, observadas as seguintes normas (Decreto-Lei 1.598, de 1977, art. 29):

I - o lucro bruto será registrado em conta específica de resultados de exercícios futuros, para a qual serão transferidos a receita de venda e o custo do imóvel, inclusive o orçado (art. 412), se for o caso; (REVOGADO a partir de 01/01/2015 pela Lei 12.973/2014)

II - por ocasião da venda será determinada a relação entre o lucro bruto e a receita bruta de venda e, em cada período de apuração, será transferida para as contas de resultado parte do lucro bruto proporcional à receita recebida no mesmo período;

III - a atualização monetária do orçamento e a diferença posteriormente apurada, entre custo orçado e efetivo, deverão ser transferidas para a conta específica de resultados de exercícios futuros, com o conseqüente reajustamento da relação entre o lucro bruto e a receita bruta de venda, de que trata o inciso II, levando-se à conta de resultados a diferença de custo correspondente à parte do preço de venda já recebido;

IV - se o custo efetivo foi inferior, em mais de quinze por cento, ao custo orçado, aplicar-se-á o disposto no §2º do art. 412.

§1º Se a venda for contratada com juros, estes deverão ser apropriados nos resultados dos períodos de apuração a que competirem (Decreto-lei 1.598, de 1977, art. 29, §1º).

§2º A pessoa jurídica poderá registrar como variação monetária passiva as atualizações monetárias do custo contratado e do custo orçado, desde que o critério seja aplicado uniformemente (Decreto-lei 2.429, de 14 de abril de 1988, art. 10).

Venda com Atualização Monetária

Art.414. Na venda contratada com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, a contrapartida da atualização, nas condições estipuladas no contrato, da receita de vendas a receber será computada, no resultado do período de apuração, como variação monetária (art. 375) -, pelo valor que exceder a atualização, segundo os mesmos critérios, do saldo do lucro bruto registrado na conta de resultados de exercícios futuros de que trata o inciso I do artigo anterior (Decreto-lei 1.598, de 1977, art. 29, §2º, e Lei 9.069, de 29 de junho de 1995, art. 28).