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DIPJ - DECLARAÇÃO DE INFORMAÇÕES DAS PESSOAS JURÍDICAS
PERGUNTAS E RESPOSTAS DA RFB - RECEITA FEDERAL DO BRASIL
CAPÍTULO III - EQUIPARAÇÕES DA PESSOA FÍSICA À PESSOA JURÍDICA (Revisado em 13-10-2021)
Por Américo G Parada Fº - Contador - Coordenador do COSIFE
NOTAS DO COSIFE:
Veja também:
LEGISLAÇÃO E NORMAS
Nos enumerados endereçamentos para o RIR/1999 estão os respectivos endereçamentos para o RIR/2018
Equiparação de Pessoa Física à Pessoa Jurídica por Prática de Operações Imobiliárias
Consideram-se equiparadas à pessoa jurídica, pela prática de operações imobiliárias, as pessoas físicas que promoverem incorporação imobiliária de prédios em condomínios ou loteamentos de terrenos urbanos ou rurais, com ou sem construção.
A equiparação alcança, inclusive:
a) o proprietário ou titular de terrenos ou glebas de terra que, efetuando registro dos documentos de incorporação ou loteamento, outorgar mandato a construtor ou corretor de imóveis com poderes para alienação de frações ideais ou lotes de terreno, quando o mandante se beneficiar do produto dessas alienações, ou assumir a iniciativa ou responsabilidade da incorporação ou loteamento;
b) o proprietário ou titular de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio de mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de corrido o prazo de 60 meses contados da data da averbação, no Registro de Imóveis, da construção do prédio ou da aceitação das obras de loteamento. Para os terrenos adquiridos até 30/06/1977 o prazo é 36 meses;
c) a subdivisão ou desmembramento de imóvel rural, havido após 30/06/1977, em mais de dez lotes, ou a alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais desse imóvel, tendo em vista que tal operação se equipara a loteamento, salvo se a subdivisão se der por força de partilha amigável ou judicial, em decorrência de herança, legado, doação como adiantamento da legítima, ou extinção de condomínio.
Normativo:
005 Os condôminos na propriedade de imóveis estão sujeitos à equiparação como pessoa jurídica?
Os condomínios na propriedade de imóveis não são considerados sociedades em comum (antiga sociedade de fato), ainda que deles também façam parte pessoas jurídicas.
Assim, a cada condômino pessoa física serão aplicados os critérios de caracterização da empresa individual e demais dispositivo legais, como se ele fosse o único titular da operação imobiliária, nos limites da sua participação.
Normativo: RIR/2018, artigo 167.
Caracterizam-se a aquisição e a alienação pelos atos de compra e venda, de permuta, da transferência de domínio útil de imóveis foreiros, de cessão de direitos, de promessa de qualquer uma dessas operações, de adjudicação ou arrematação em hasta pública, pela procuração em causa própria, doação, ou por outros contratos afins em que ocorra a transmissão de imóveis ou de direitos sobre imóveis.
Notas:
Normativo:
Considera-se data da aquisição ou alienação aquela em que for celebrado o contrato inicial, ainda que mediante instrumento particular.
Caso a transmissão se opere por meio de instrumento particular, a data de aquisição ou alienação constante no respectivo instrumento, se favorável aos interesses da pessoa física, somente será aceita pela autoridade fiscal quando atendida pelo menos uma das seguintes condições:
a) o instrumento particular tiver sido registrado no Cartório do Registro Imobiliário, ou no de Títulos e Documentos, no prazo de trinta dias, contados da data nele constante;
b) houver conformidade com cheque nominativo pago dentro do prazo de trinta dias, contados da data do instrumento;
c) houver conformidade com lançamentos contábeis da pessoa jurídica, atendidos os preceitos para escrituração em vigor;
d) houver menção expressa da operação nas declarações de bens da parte interessada, apresentadas tempestivamente à repartição competente, juntamente com as declarações de rendimentos.
Normativo: RIR/2018, artigo 166, §§ 1º e 2º.
Sim, é obrigatório o registro no CNPJ da pessoa física equiparada à pessoa jurídica por prática de operações imobiliárias.
Convém observar, entretanto, que, se a pessoa física já estiver equiparada à pessoa jurídica em razão de exploração de outra atividade prevista no artigo 162 do RIR/2018, poderá optar por:
a) manter seu registro anterior no CNPJ, fazendo com que a escrituração contábil abranja também os atos e fatos relativos às atividades imobiliárias, desde que haja individualização nos lançamentos e registros contábeis, que permita apurar os resultados em separado, apresentando, por fim, uma única declaração como pessoa jurídica; ou
b) providenciar, no prazo de 90 dias da data da equiparação, novo registro no CNPJ, específico para as atividades imobiliárias, sendo esta opção irrevogável enquanto perdurar referida equiparação.
Nesse caso, fará registrar e autenticar na repartição da RFB da jurisdição do seu domicílio o Livro Diário e demais livros contábeis obrigatórios, e estará obrigada a apresentar uma declaração de pessoa jurídica para cada atividade explorada.
Normativo:
A aplicação do regime fiscal das pessoas jurídicas às pessoas físicas a elas equiparadas terá início na data em que se completarem as condições determinantes da equiparação, consoante os artigos 168 e 170 do RIR/2018:
a) na data do arquivamento da documentação do empreendimento no Registro Imobiliário;
b) na data da primeira alienação, no caso desta ocorrer antes de decorrido o prazo de sessenta meses para imóveis havidos após 30/06/1977, e trinta e seis meses para imóveis havidos até 30/06/1977, contados da data da averbação no Cartório do Registro Imobiliário da construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias, ou a execução de obras de loteamento;
c) na data em que ocorrer a subdivisão ou o desmembramento de imóvel rural em mais de dez lotes, ou a alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais desse imóvel.
Notas:
Normativo:
A forma de escrituração será a mesma adotada pelas demais pessoas jurídicas, de acordo com o regime de tributação a que se submeterem.
Os regimes de tributação do imposto de renda pessoa jurídica são: lucro real, lucro presumido e lucro arbitrado.
As pessoas jurídicas que se dediquem ao loteamento e à incorporação de imóveis não podem optar pelo Simples Nacional.
Notas:
Veja ainda: Tributação da pessoa jurídica:
Normativo:
A equiparação que leva em conta o quantitativo de unidades imobiliárias ocorre quando o proprietário ou titular de terreno, sem efetuar o arquivamento dos documentos de incorporação no Registro de Imóveis, promover a construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias, ou realizar loteamento.
Tal equiparação se dará a partir da alienação da primeira unidade imobiliária ou do primeiro lote antes de decorrido o prazo de 60 meses contados da averbação, no Registro Imobiliário, da construção do prédio ou da aceitação das obras de loteamento.
Para terrenos adquiridos até 30/06/1977 o prazo é de 36 meses.
Notas:
Normativo: RIR/2018, artigos 164 e 165.
012 O que se deve entender por incorporação de prédios em condomínio?
Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, antes da conclusão das obras, de edificações ou conjuntos de edificações compostas de unidades autônomas, nos termos da Lei 4.591/1964, artigo 28, parágrafo único.
O incorporador vende frações ideais do terreno, vinculadas às unidades autônomas (apartamentos, salas, conjuntos etc) em construção ou a serem construídas, obtendo, assim, os recursos necessários para a edificação.
Normativo:
013 Qual a legislação que rege as incorporações imobiliárias e quais as construções abrangidas?
As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais (casa, loja etc), constituindo cada unidade propriedade autônoma, estão sujeitas ao disciplinamento previsto na Lei 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
No aspecto fiscal, subordinam-se especificamente às disposições dos decretos-lei: Decreto-Lei 1.381/1974, Decreto-Lei 1.510/1976 e Decreto-Lei 2.072/1983, matriz legal dos artigos 163 a 177 do RIR/2018 e a orientação normativa das IN SRF 84/1979, IN SRF 23/1983, IN SRF 67/1988, IN SRF 107/1988 e IN RFB 1.435/2013.
Notas:
A Lei 10.931/2004, alterada pela Lei 11.196/2005, modificou a Lei 4.591/1964, instituindo o patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias, com reflexos tributários e fiscais, como a imposição de escrituração contábil completa (ainda que a empresa opte pelo lucro presumido), novas definições de responsabilidade tributária, determinando ainda que seja seguida a legislação do imposto de renda quanto ao regime de reconhecimento de receitas para o cálculo de PIS/Pasep e Cofins.
Normativo:
Ocorrendo alteração da legislação, a equiparação será determinada de acordo com as normas legais e regulamentares em vigor na data do instrumento inicial de alienação das unidades imobiliárias ou lotes de terreno (nos casos de incorporações ou loteamentos irregulares), ou do arquivamento dos documentos da incorporação ou do loteamento, quando regulares.
A posterior alteração dessas normas não atingirá as operações imobiliárias já realizadas nem os empreendimentos cuja documentação já tenha sido arquivada no Registro Imobiliário.
Normativo: RIR/2018, artigo 169.
015 Quem é considerado “incorporador”?
Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, se comprometa a vender ou efetive a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
Tendo em vista as disposições da Lei 4.591/1964, especificamente os artigos 28 a 32 e 68, é irrelevante a forma da construção efetuada (vertical, horizontal, autônoma, isolada etc) para que a pessoa física seja considerada incorporadora e se submeta ao regime tributário da equiparação à pessoa jurídica, desde que existentes os demais pressupostos fáticos previstos na legislação de regência.
Notas:
Normativo:
016 Qualquer parcelamento do solo é considerado loteamento?
Não. O parcelamento do solo rural ou urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas, para os loteamentos urbanos, as disposições da Lei 6.766/1979, bem como as pertinentes às legislações estaduais e municipais.
Normativo: Lei 6.766/1979.
017 Qual a diferença entre desmembramento e loteamento de solo urbano?
Considera-se loteamento de imóveis a subdivisão de área ou gleba em lotes destinados a edificação de qualquer natureza, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamentos, modificação ou ampliação das vias existentes.
Já o desmembramento de imóveis se constitui na subdivisão de áreas ou glebas em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Notas:
Normativo:
O lucro da empresa individual relativo a operações imobiliárias que deverá ser apurado em cada período de apuração, com observância dos artigos 481 a 485 do RIR/2018, compreenderá:
a) o resultado da operação que determinar a equiparação;
b) o resultado de incorporações ou loteamentos promovidos pelo titular da empresa individual a partir da data da equiparação, abrangendo o resultado das alienações de todas as unidades imobiliárias ou de todos os lotes de terreno integrantes do empreendimento;
c) as atualizações monetárias do preço das alienações de unidades residenciais ou não residenciais, construídas ou em construção, e de terrenos ou lotes de terrenos, com ou sem construção, integrantes do empreendimento, contratadas a partir da data da equiparação, incidentes sobre as prestações, dívidas correspondentes a notas promissórias, ou outros títulos equivalentes, ou valores exigidos no caso de atraso de pagamento;
d) os juros convencionados sobre a parte financiada do preço das alienações contratados a partir da data da equiparação, bem como juros e multas de mora recebidos por atrasos de pagamentos.
Notas:
Nas operações de permuta de unidades imobiliárias, realizadas entre a pessoa física equiparada à pessoa jurídica e pessoas jurídicas ou físicas, deverão ser observados, para fins de apuração de resultados e determinação dos valores de baixa e de aquisição de bens, os procedimentos fiscais estabelecidos na IN SRF 107/1988.
Não serão computados como lucro da empresa individual os rendimentos de locação, sublocação ou arrendamento de quaisquer imóveis, percebidos pelo titular da empresa individual, bem como os decorrentes da exploração econômica de imóveis rurais, ainda que sejam imóveis cuja alienação acarrete a inclusão do correspondente resultado no lucro da empresa individual; bem como outros rendimentos percebidos pelo titular da empresa individual.
Com o advento da Lei 9.718/1998, artigo 14, a pessoa física equiparada à pessoa jurídica por prática de operações imobiliárias pode fazer a apuração do imposto com base no lucro presumido, após a conclusão dos empreendimentos para os quais haja registro de custo orçado.
Normativo:
O lucro da empresa individual deverá ser apurado ao término de cada período de apuração, trimestral ou anual, e compreenderá o resultado de todas as operações realizadas nesse período.
Normativo: Lei 9.430/1996.
Para efeito de determinação do imposto com base no lucro presumido ou estimado, as pessoas físicas equiparadas à pessoa jurídica pela prática de operações imobiliárias deverão considerar como receita bruta o montante efetivamente recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas.
A partir de 1º de janeiro de 2006, o percentual de presunção aplicável sobre a receita bruta deverá também ser aplicado sobre a receita financeira da pessoa jurídica que explore atividades imobiliárias relativas à loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, quando decorrente da comercialização de imóveis e for apurada por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato.
A opção pelo lucro presumido pode ser feita após a conclusão dos empreendimentos para os quais haja registro de custo orçado.
Normativo:
O lucro apurado pela pessoa física equiparada à pessoa jurídica, depois de deduzida a provisão para o IRPJ, será considerado, por disposição legal, como automaticamente distribuído no período de apuração.
Saliente-se que os lucros e dividendos pagos ou creditados a sócios, acionistas ou titular de empresa individual não estão sujeitos ao imposto de renda, quer na fonte, quer na declaração de rendimentos de pessoa física.
Normativo:
Não. Esse lucro, após a dedução da provisão para pagamento do IRPJ, sempre será considerado como automaticamente distribuído no período de apuração em que for apurado.
Normativo: RIR/2018, artigo 176.
Quando a pessoa física equiparada à pessoa jurídica não mantiver escrituração regular, nos termos das leis comerciais e fiscais, sofrerá arbitramento, conforme o artigo 603 do RIR/2018.
O arbitramento, regra geral, é feito por meio de lançamento de ofício, entretanto, o contribuinte poderá fazer o auto-arbitramento com base na receita bruta quando esta for conhecida.
No caso específico de empresa imobiliária, para efeito de arbitramento do lucro será deduzido do valor da receita bruta trimestral o custo do imóvel devidamente comprovado, sendo tributado o lucro arbitrado na proporção da receita recebida ou cujo recebimento esteja previsto para o próprio período.
Normativo: RIR/2018, artigos 603, 604 e 607.
De acordo com as regras aplicáveis às demais pessoas jurídicas que tiverem seus lucros arbitrados, em conformidade com o RIR/2018, artigos 602 a 613.
Os rendimentos da pessoa física como titular da empresa individual terão o seguinte tratamento:
1) o lucro arbitrado diminuído do IRPJ, inclusive adicional, da CSLL, da Cofins, e do PIS/Pasep poderá ser distribuído ao titular da empresa individual, a título de lucros, sem incidência do imposto; isento de tributação na pessoa física, quer na fonte, quer na declaração de rendimentos. A parcela dos lucros ou dividendos que exceder a base de cálculo do imposto, diminuída de todos os impostos e contribuições, também poderá ser distribuída sem incidência do imposto, desde que a pessoa jurídica demonstre, por meio de escrituração contábil feita com observância da lei comercial, que o lucro efetivo é maior que o determinado, segundo as normas para apuração da base de cálculo do imposto com base no lucro arbitrado;
2) a remuneração efetivamente recebida a título de pró-labore ou serviços prestados, cujo valor sofre tributação com base na tabela progressiva mensal aplicável a todas as pessoas físicas.
Normativo:
Os imóveis objeto das operações de incorporação ou loteamento serão considerados como integrantes do ativo da empresa individual na data do arquivamento da documentação da incorporação ou do loteamento no Registro Imobiliário.
A integração no ativo, quando a incorporação ou loteamento for realizado sem o competente arquivamento a priori dos respectivos documentos, ocorrerá quando for iniciada a venda, se esta se realizar antes de decorrido o prazo de trinta e seis meses, para os imóveis havidos antes de 30/06/1977, ou sessenta meses para os imóveis havidos após 30/06/1977, contados da data da averbação no Registro Imobiliário da construção do prédio com mais de duas unidades imobiliárias, ou da aceitação das obras de loteamento.
No caso de imóveis rurais havidos após 30/06/1977, na data em que ocorrer a subdivisão ou desmembramento em mais de dez lotes, ou a alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais desses imóveis.
Normativo: RIR/2018, artigo 175, parágrafo único.
Para efeito de determinação do valor de incorporação ao patrimônio da empresa individual, poderão ser atualizados monetariamente, até 31/12/1995, o custo dos terrenos ou glebas de terra em que sejam promovidos loteamentos ou incorporações, bem como das construções e benfeitorias executadas, não se aplicando qualquer correção monetária a partir dessa data.
Deverão ser observadas as regras relativas ao ganho de capital.
Saliente-se que, a partir de 01/01/1996, as pessoas físicas podem transferir a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, bens e direitos pelo valor constante da respectiva declaração de bens ou pelo valor de mercado; se a transferência não se fizer pelo valor constante da declaração de bens, a diferença a maior será tributável como ganho de capital.
Normativo:
A pessoa física que, após sua equiparação à pessoa jurídica, não promover nenhum dos empreendimentos nem efetuar nenhuma das alienações de unidades imobiliárias ou lotes de terrenos, durante o prazo de trinta e seis meses consecutivos, deixará de ser considerada equiparada a partir do término deste prazo, salvo quanto aos efeitos tributários das operações em andamento que terão o tratamento previsto no artigo 177, § 1º, do RIR/2018.
Normativo: RIR/2018, artigo 177, caput e § 1º.
Permanecerão no ativo da empresa individual, para efeito de tributação como lucro da pessoa jurídica:
a) as unidades imobiliárias e os lotes de terrenos integrantes de incorporações ou loteamentos, até sua alienação e, após esta, o saldo a receber, até o recebimento total do preço;
b) o saldo a receber do preço dos imóveis então alienados, até seu recebimento total.
Notas:
Ao término da equiparação, remanescendo unidades no ativo da pessoa jurídica ou valores a receber, o encerramento da empresa individual poderá se efetivar se houver o recolhimento do imposto que seria devido se os imóveis fossem alienados à vista ou se o saldo a receber fosse integralmente recebido.
Normativo: RIR/2018, artigo 177.
O capital, no caso de pessoa física equiparada à pessoa jurídica por prática de operações imobiliárias, será determinado, em cada período de apuração, pelos recursos efetivamente investidos, em qualquer época, pela pessoa física titular da empresa individual, nos imóveis considerados como integrantes do seu ativo, deduzidos os custos relativos aos imóveis alienados na parte do preço cujo valor tenha sido recebido.
Em outras palavras, o capital da empresa individual, no início de cada período de apuração (trimestral ou anual), será representado pela soma dos valores dos imóveis constantes do seu ativo com os valores a receber relativos ao custo dos imóveis já vendidos em períodos de apuração anteriores.
Normativo: Decreto-Lei 1.381/1974, artigo 9º, § 6º.