VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO - DEFINIÇÕES

CONTABILIDADE DA CONSTRUÇÃO CIVIL

Contabilidade imobiliária

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO - DEFINIÇÕES (Revisado em 21/02/2024)

Incorporação e Construção de Imóveis - Venda de Imóvel em Construção

1. Patrimônio de Afetação
   • Lei 10.931/2004 - Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei 911/1969, a Lei 4.591/1964, Lei 4.728/1965, e Lei 10.406/2002 - Código Civil
2. Financiamento Imobiliário
   • Lei 9.514/1997 - Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel; cria o CRI - Certificado de Recebíveis Imobiliários emitidos por Companhias de Securitização de Créditos.
3. Títulos de Crédito Imobiliário
   • Certificado de Recebíveis Imobiliários - Companhias de Securitização de Créditos
   • Letra de Crédito Imobiliário - Empresa Construtora ou Incorporadora
   • Cédula de Crédito Imobiliário - Empresa Construtora ou Incorporadora
   • Cédula de Crédito Bancário - Instituições Bancárias
   • Letra Imobiliária - Sociedade de Crédito Imobiliário
   • Letra Hipotecária - Companhias Hipotecárias
4. Textos Elucidativos
   • Patrimônio de Afetação - Análise da Legislação Pertinente
   • Cláusulas Recorrentes em Contratos de Compra e Venda de Imóveis na Planta - Análise Prática de Situações do Cotidiano

Veja também:

• Roteiro para Constituição do Patrimônio de Afetação
  • Tabela RET do Patrimônio de Afetação

1. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

1. REGULAMENTAÇÃO DA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO
2. DECLARAÇÃO DE PROPÓSITOS E CONTRATO DE ADESÃO AO PROPOSTO
3. OS PROBLEMAS QUE A LEI TENTOU SANAR
4. CRIAÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
5. CONSTITUIÇÃO DE UMA NOVA ENTIDADE JURÍDICA

1.1. REGULAMENTAÇÃO DA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO

Durante o Governo Lula foi sancionada a Lei 10.931/2004 que foi importante passo para solução de enraizados problemas enfrentados no passado principalmente pelos compradores de imóveis em construção (imóveis na planta). Porém, segundo estudos feitos por advogados, a lei ainda deixou muitas dúvidas que de fato existem. Muitos desses problemas podem ser resolvidos por consenso entre o incorporador e os adquirentes.

1.2. DECLARAÇÃO DE PROPÓSITOS E CONTRATO DE ADESÃO AO PROPOSTO

Para evitar discussões futuras, torna-se importante uma Declaração de Propósitos redigida pelo incorporador que seriam aceitas pelos investidores ou adquirentes mediante Contrato de Adesão ao proposto.

À Declaração de Propósitos deve ser anexada a planilha de Custo Orçado com a planta baixa do imóvel e demais características nas esferas arquitetônica e de construção civil..

1.3. OS PROBLEMAS QUE A LEI TENTOU SANAR

O grande problema existente até a sanção da citada lei residia num simples fato: os investimentos efetuados por compradores de unidades habitacionais em construção ficavam contabilizados como patrimônio da administradora (incorporadora ou construtora).

Assim sendo, no caso de decretação de sua falência, esse patrimônio dos compradores  podia ser leiloado para pagamento do passivo da empresa falida (obrigações ou dívidas). Os adquirentes dos imóveis eram obrigados a habilitar seus créditos na massa falida como todos os demais credores.

Desse modo, os adquirentes podiam perder parte do imóvel já construída, porque um determinado volume do dinheiro investido foi necessário para o pagamento dos fornecedores. Mas, geralmente é possível comprovar que a parcela faltante tinha sido desviada pelo controlador da empresa incorporadora (gastos desnecessários em proveito dos controladores da incorporadora).

Isto é, os valores apurados pelo síndico da massa falida depois de rateados entre todos os credores podem ser menores que os valores aplicados pelos adquirentes na construção do imóvel. Dinheiro desviado pelos administradores (apropriação indébita).

1.4. CRIAÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Para solucionar esse problema, a nova lei criou o que foi chamado de Patrimônio de Afetação.

O Patrimônio de Afetação se constitui num novo regime jurídico, tributário e contábil OPCIONAL (não obrigatório), com a finalidade de desvincular as incorporações imobiliárias (venda de imóveis na planta) do patrimônio da construtora ou incorporadora.

1.5. CONSTITUIÇÃO DE UMA NOVA ENTIDADE JURÍDICA

Esse novo sistema, com contabilização em separado dos atos e fatos relativos a determinado imóvel, baseia-se no Princípio de Contabilidade da Entidade, cuja principal premissa é a de que os patrimônios não se misturam. Ou seja, cada uma das entidades (incorporadoras e os grupos de adquirentes de imóveis na planta) deve ter seu patrimônio controlado em separado.

Isto significa dizer que a partir da citada lei as incorporações imobiliárias poderiam ser contabilizadas tal como acontece com os grupos de consorciados para a compra de bens móveis geridos pelas administradoras de consórcios, autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil.

Idêntico sistema de contabilização é utilizado pelas instituições do SFN - Sistema Financeiro Nacional que administram Fundos de Investimentos e pelas cooperativas de crédito que administram Fundos de Aval, entre outros casos que serão ainda mencionados nestes textos sobre o Patrimônio de Afetação.

Porém, não é exatamente assim que a nova legislação manda fazer. O legislador preferiu deixar a contabilização dos grupos de investidores ou adquirentes dentro do patrimônio da empresa incorporadora, mediante a contabilização em centros de custeamento diferentes.

Conforme será explicado mais adiante (veja em Aspectos Constitutivos), segundo a teoria contábil, não houve de fato a separação dos patrimônios dos grupos adquirentes. Isto é, não há a constituição de uma nova entidade jurídica para cada grupo de condôminos adquirentes.

2. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

1. DIMINUIÇÃO DO RISCO DOS ADQUIRENTES DE IMÓVEIS NA PLANTA
2. CRIAÇÃO DO SFI - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO

2.1. DIMINUIÇÃO DO RISCO DOS ADQUIRENTES DE IMÓVEIS NA PLANTA

Para alegria não só dos adquirentes como também dos incorporadores, junto ao chamado “pacote da construção” ou “MP do Bem”, além de, em tese, diminuir o risco dos adquirentes de imóveis na planta, o governo brasileiro liberou maior crédito para financiamento da compra e venda de unidades imobiliárias.

O fato foi comentado no caderno Imóveis do Jornal O Estado de São Paulo por ocasião do 1º Salão Imobiliário São Paulo (SISP), em setembro de 2006, a exemplo do semelhante realizado em Madri (Espanha).

Esse aumento dos financiamentos provocou grande especulação imobiliária nos Estados Unidos da América. No auge dessa especulação, os imóveis eram vendidos por preços muito elevados em relação ao custo total da construção.

Então, depois de acontecer a inadimplência de alguns adquirentes, imóveis foram recuperados pelas instituições de crédito imobiliário. Estas, mediante o leilão das edificações recuperadas, as instituições financeiras não conseguiram recuperar a totalidade do dinheiro emprestado. Em razão desse prejuízo, as instituições de crédito imobiliário não conseguiram resgatar os títulos que foram emitidos para captação do dinheiro a ser emprestado.

Tal fato gerou a chamado "risco sistêmico" com insolvências encadeadas de entidades empresariais ligadas ao ramo imobiliário e também de credores destas, o que resultou na falência econômica dos Estados Unidos da América em 2008 porque muitos credores das empresas falidas eram estrangeiros. Isto é, as empresas que participavam da especulação imobiliária tinham captado capital estrangeiro e, assim, a dívida passou a ser do governo norte-americano. Isto significa que os empresários inescrupulosos quebraram os Estados Unidos e depois quebraram também os principais países europeus, entre eles, a Espanha (citada acima).

2.2. CRIAÇÃO DO SFI - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO

Para ampliação do crédito imobiliário, a Lei 9.514/1997, sancionada durante o Governo FHC, já havia criado o SFI - Sistema Financeiro Imobiliário e também instituiu o CRI - Certificados de Recebíveis Imobiliários que serão emitidos pelas Companhias de Securitização de Créditos Imobiliários para obtenção de recursos financeiros no mercado de capitais para serem utilizados no financiamento da construção.

Para efetuar essa captação, as empresas de securitização de créditos devem ser constituídas como sociedades de capital aberto (companhias abertas) para obterem registro CVM - Comissão de Valores Mobiliários que possibilitem a captação de recursos financeiros no mercado de capitais.

Outro sistema existente para aplicação de recursos em imóveis é o Fundo de Investimento Imobiliário, instituído pela Lei 8.668/1993.

3. TÍTULOS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Para facilitar a captação de recursos financeiros para o financiamento imobiliário a lei criou novos Títulos de Crédito Imobiliário. São eles:

1. Certificado de Recebíveis Imobiliários - Companhias de Securitização de Créditos
2. Letra de Crédito Imobiliário - Empresa Construtora ou Incorporadora
3. Cédula de Crédito Imobiliário - Empresa Construtora ou Incorporadora
4. Cédula de Crédito Bancário - Instituições Bancárias
5. Letra Imobiliária - Sociedade de Crédito Imobiliário
6. Letra Hipotecária - Companhias Hipotecárias