ROTEIRO PARA CONSTITUIÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

CONTABILIDADE DA CONSTRUÇÃO CIVIL

Contabilidade imobiliária

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA (Revisado em 21-02-2024)

ROTEIRO PARA CONSTITUIÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

A constituição entidade jurídica que atuará no regime de Patrimônio de Afetação rege-se pela legislação relativa aos Condomínios Edílicos.

1) - Averbação do Patrimônio de Afetação no Registro de Imóveis - Propriedade do terreno

• Modelo de Requerimento de Averbação do Patrimônio de Afetação

2) - Constituição do Condomínio = Sociedade com Propósito Específico

• Averbação no Cartório de Registro de Imóveis (artigo 8º da Lei 4.591/1954)

3) - Formulação do Estatuto - Escritura de Propósito Específico - Declaração Propósitos

• Registro em Cartório de Títulos e Documentos

4) - Contrato de Adesão.

• Registro em Cartório de Títulos e Documentos

5) - Estabelecer o Custo Orçado da Obra para que seja estimado o Valor das Cotas de contribuição de cada um dos condôminos

• Custo Orçado versus Custo Realizado (Instrução Normativa SRF 84/1979)
• Registro em Cartório de Títulos e Documentos

6) - Registro do Grupos de Condôminos no CNPJ - Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas:

• Instrução Normativa SRF 934/2009 - REVOGADA pela IN SRF 1.435/2013 - RET - Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação
• Modelo do Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação Aplicável à Incorporações Imobiliárias.

7) - Contabilização dos Atos e Fatos durante a Construção

• As Duas Formas de Contabilização do Patrimônio de Afetação

8) - Regime Tributário

• Lei 10.931/2004 (artigos 1º a 11) - Capítulo I - Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação
• Instrução Normativa RFB 934/2009 - REVOGADA pela IN SRF 1.435/2013 - Dispõe sobre o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias e sobre o pagamento unificado de tributos aplicável às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida

Sobre a tributação básica do Patrimônio de Afetação, no artigo 4º da Lei 10.931/2004 lê-se:

Art. 4º.  Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 6% (seis por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições: (Redação dada pela Lei 12.024/2009)

I - Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ;

II - Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP;

III - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL; e

 IV - Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS.

§ 1º Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal a totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação.

§ 2º O pagamento dos tributos e contribuições na forma do disposto no caput deste artigo será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora. (Redação dada pela Lei 11.196/2005)

§ 3º As receitas, custos e despesas próprios da incorporação sujeita a tributação na forma deste artigo não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo dos tributos e contribuições de que trata o caput deste artigo devidos pela incorporadora em virtude de suas outras atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas. (Redação dada pela Lei 11.196/2005)

§ 4º Para fins do disposto no § 3o deste artigo, os custos e despesas indiretos pagos pela incorporadora no mês serão apropriados a cada incorporação na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto total da incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as incorporações e o de outras atividades exercidas pela incorporadora. (Redação dada pela Lei 11.196/2005)

§ 5º A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, na forma do caput deste artigo, a partir do mês da opção. (Incluído pela Lei 11.196/2005)

§ 6º Até 31 de dezembro de 2014, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida. (Redação dada pela Lei 12.350/2010)

§ 7º Para efeito do disposto no § 6o, consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor comercial de até R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009. (Redação dada pela Lei 12.655/2012)

§ 8º As condições para utilização do benefício de que trata o § 6o serão definidas em regulamento. (Incluído pela Lei 12.024/2009)