FUNDO DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIO - FII

MTVM - MANUAL DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (Revisada em 08-06-2024)

1. DEFINIÇÕES

1. COTA DE FUNDO DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIO - FII
2. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - Definições

1.1. Cota de Fundo de Investimento Imobiliário

É a parte representativa do patrimônio líquido do fundo que cabe a cada um dos condôminos (investidores). As quotas dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) constituem valores mobiliários sujeitos ao regime da Lei 6.385/1976, admitida a emissão sob a forma escritural.

As quotas dos fundos de investimento imobiliário NÃO SÃO resgatáveis, embora o RIR/2018 - Regulamento do Imposto de Renda considere como possível o resgate e estabeleça normas para tributação dos ganhos de capital.

As quotas podem ser negociadas no Mercado de Capitais (tal como os investimentos em Títulos e Valores Mobiliários) por intermédio das instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil.

Então, a tributação sobre o Ganho de Capital será idêntica a das demais aplicações de renda variável (Veja os artigos 826 a 831 do RIR/2018).

Veja as regras para listagem e negociação de Quotas do FII na antiga BM&F-BOVESPA (atual B3). Veja quais são os FII LISTADOS para negociação.

COTA = quota, cota-parte, quinhão = no Dicionário Aurélio lê-se que COTA ou COTA-PARTE é a quantia correspondente à contribuição de cada indivíduo de um grupo para certo fim e que QUINHÃO é a parte de um todo que cabe a cada um dos indivíduos pelos quais se divide.

CONDÔMINO é o dono juntamente com outrem; co-proprietário, comunheiro.

1.2. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

O Fundo de Investimento Imobiliário é uma comunhão de recursos, captados através do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. O fundo deve ser constituído sob a forma de condomínio fechado e o resgate de quotas não é permitido.

O Fundo poderá ter prazo de duração determinado ou indeterminado e de sua denominação deverá constar a expressão "Fundo de Investimento Imobiliário".

O Fundo de Investimento Imobiliário destinar-se-á ao desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, tais como construção de imóveis, aquisição de imóveis prontos, ou investimentos em projetos visando viabilizar o acesso à habitação e serviços urbanos, inclusive em áreas rurais, para posterior alienação, locação ou arrendamento.

É vedado que o empreendimento imobiliário objeto do Fundo seja explorado comercialmente pelo mesmo, salvo através de locação ou arrendamento.

Os imóveis, bens e direitos de uso a serem adquiridos pelo Fundo deverão ser objeto de prévia avaliação, que deverá observar as condições prevalecentes no mercado para negócios realizados à vista, em moeda corrente.

2. DECLARAÇÃO DE INFORMAÇÕES À RECEITA FEDERAL - DIPJ E DCTF

DIPJ e DCTF

O Fundo de Investimento imobiliário que aplicar recursos em empreendimento imobiliário e que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista possuidor, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% (vinte e cinco por cento) das quotas do Fundo, por estar sujeito à tributação aplicável às demais pessoas jurídicas, deve apresentar DIPJ e DCTF com o número de inscrição no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ) próprio, vedada sua inclusão na declaração da administradora. (artigo 2º da Lei 9.779/1999).

DCTF e DIPJ

O fundo de investimento imobiliário que não se enquadre no disposto no artigo 2º da Lei 9.779/1999 está dispensado de apresentar a DCTF e DIPJ.

LEI 9.779/1999:

Art. 2º Sujeita-se à tributação aplicável às pessoas jurídicas, o fundo de investimento imobiliário de que trata a Lei 8.668/1993, que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de vinte e cinco por cento das quotas do fundo.

Parágrafo único. Para efeito do disposto neste artigo, considera-se pessoa ligada ao quotista:

I - pessoa física:

a) - os seus parentes até o segundo grau;

b) - a empresa sob seu controle ou de qualquer de seus parentes até o segundo grau;

II - pessoa jurídica, a pessoa que seja sua controladora, controlada ou coligada, conforme definido nos §§ 1º e 2º do art. 243 da Lei 6.404, de 15 de dezembro de 1976.

Art. 3º Os lucros acumulados até 31 de dezembro de 1998 pelos fundos de investimento imobiliário constituídos antes da publicação desta Lei, que forem distribuídos até 31 de janeiro de 1999, sujeitar-se-ão à incidência do imposto de renda na fonte à alíquota de vinte por cento.

Parágrafo único. Os lucros a que se refere este artigo, distribuídos após 31 de janeiro de 1999, sujeitar-se-ão à incidência do imposto de renda na fonte à alíquota de vinte e cinco por cento.

Art. 4º Ressalvada a responsabilidade da fonte pagadora pela retenção do imposto sobre os rendimentos de que trata o art. 16 da Lei 8.668, de 1993, com a redação dada por esta Lei, fica a instituição administradora do fundo de investimento imobiliário responsável pelo cumprimento das demais obrigações tributárias, inclusive acessórias, do fundo.

Art. 5º Os rendimentos auferidos em qualquer aplicação ou operação financeira de renda fixa ou de renda variável sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte, mesmo no caso das operações de cobertura (hedge), realizadas por meio de operações de swap e outras, nos mercados de derivativos.

Parágrafo único. A retenção na fonte de que trata este artigo não se aplica no caso de beneficiário referido no inciso I do art. 77 da Lei 8.981, de 1995, com redação dada pela Lei 9.065, de 20 de junho de 1995.

3. ASPECTOS FISCAIS E REGULAMENTARES

1. LEI 6.385/1976 - CRIOU A CVM
2. CONSTITUIÇÃO e REGIME TRIBUTÁRIO DO FII
3. TRIBUTAÇÃO DO FII
4. REGULAMENTAÇÃO CVM

3.1. LEI 6.385/1976 - CRIOU A CVM

A Lei 6.385/1976 criou a CVM - Comissão de Valores Mobiliários, a qual passou a fiscalizar os Fundos de Investimentos por determinação da Lei 10.303/2001. Antes dessa Lei, os fundos de investimentos eram fiscalizados ("supervisionados") pelo Banco Central. Segundo os neoliberais, supervisionar não é fiscalizar.

Veja: inciso VI do artigo 1º, incido V do artigo 2º, artigos 8º e 9º.

3.2. CONSTITUIÇÃO E REGIME TRIBUTÁRIO DO FII

A Lei 8.668/1993 passou a regular a constituição dos Fundos de Investimentos Imobiliários e acessoriamente também legislar sobre o seu Regime Tributário. Essa Lei foi alterada pela Lei 9.779/1999.

Na Lei 8.668/1993 lê-se:

Art. 17. Os rendimentos e ganhos de capital auferidos, apurados segundo o regime de caixa, quando distribuídos pelos Fundos de Investimento Imobiliário a qualquer beneficiário, inclusive pessoa jurídica isenta, sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte, à alíquota de vinte por cento. (Redação dada pela Lei 9.779/1999)

Art. 18. Os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação ou no resgate de quotas dos fundos de investimento imobiliário, por qualquer beneficiário, inclusive por pessoa jurídica isenta, sujeitam-se à incidência do imposto de renda à alíquota de vinte por cento: (Redação dada pela Lei 9.779/1999)

I - na fonte, no caso de resgate; (Incluído pela Lei 9.779/1999)

II - às mesmas normas aplicáveis aos ganhos de capital ou ganhos líquidos auferidos em operações de renda variável, nos demais casos. (Incluído pela Lei 9.779/1999)

Art. 19. O imposto de que tratam os arts. 17 e 18 será considerado: (Redação dada pela Lei 9.779/1999)

I - antecipação do devido na declaração, no caso de beneficiário pessoa jurídica tributada com base no lucro real, presumido ou arbitrado; (Incluído pela Lei 9.779/1999)

II - tributação exclusiva, nos demais casos. (Incluído pela Lei 9.779/1999)

Art. 20. Aplica-se à instituição administradora, aos seus administradores e gerentes diretamente responsáveis pela administração do fundo, bem como aos demais infratores das normas desta lei, o disposto no art. 11 da Lei nº 6.385, de 7 de dezembro de 1976, independentemente de outras sanções legais eventualmente cabíveis.

3.3. TRIBUTAÇÃO DO FII

Tal como foi mostrado acima, a Lei 9.779/1999 introduziu diversas modificações na Legislação sobre o Imposto de Renda e na tributação dos ganhos de capital com os FII - Fundos de Investimento Imobiliário.

Atualmente a legislação existente está consolidada no RIR/2018

3.4. REGULAMENTAÇÃO CVM

A Instrução CVM 472/2008 (consolidada com alterações) passou a regulamentar a atuação dos FII - Fundos de Investimentos Imobiliários. Mas, diante de infinitas incertezas, ela sofreu muitas alterações.

A Instrução CVM 472/2008 tem o seguinte índice, exclusivamente no COSIFE, com informações complementares:

• CAPÍTULO I - ÂMBITO E FINALIDADE
• CAPÍTULO II - CARACTERÍSTICAS E CONSTITUIÇÃO
• CAPÍTULO III - SUBSCRIÇÃO E DISTRIBUIÇÃO DE COTAS
• CAPÍTULO IV - REGULAMENTO DO FUNDO
• CAPÍTULO V - ASSEMBLEIA GERAL
• CAPÍTULO VI - ADMINISTRAÇÃO
• CAPÍTULO VII - DIVULGAÇÃO DE INFORMAÇÕES
• CAPÍTULO VIII - PATRIMÔNIO
• CAPÍTULO IX - ENCARGOS DO FUNDO
• CAPÍTULO X - TRANSFORMAÇÃO, INCORPORAÇÃO, FUSÃO E CISÃO
• CAPÍTULO XI - LIQUIDAÇÃO
• CAPÍTULO XII - FII PARA INVESTIDORES QUALIFICADOS
• CAPÍTULO XIII - DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS
• ANEXO 12
• ANEXO II

Os ASPECTOS CONTÁBEIS foram baixados pela Instrução CVM 516/2011.

4. ASPECTOS ADMINISTRATIVOS E OPERACIONAIS

A Instrução CVM 472/2008 também apresenta as normas sobre os Aspectos Administrativos e Operacionais do FII - Fundo de Investimento Imobiliário.

Por intermédio do ÍNDICE INSTRUÇÃO CVM 472/2008 que está no tópico acima, é possível encontrar os aspectos constitutivos, administrativos e operacionais dos Fundos de Investimento Imobiliário.

Sobre os Aspectos Contábeis, veja o tópico a seguir, cujas normas foram baixadas pela Instrução CVM 516/2011.

5. ASPECTOS CONTÁBEIS

1. Elaboração e Divulgação das Demonstrações Contábeis
2. Patrimônio do FII - Fundos de Investimentos Imobiliários
3. Contabilização do FII em Contas de Compensação

5.1. ELABORAÇÃO E DIVULGAÇÃO DAS DEMONSTRAÇÕES CONTÁBEIS

A Instrução CVM 516/2011 dispõe sobre a elaboração e divulgação das Demonstrações Financeiras dos Fundos de Investimento Imobiliário - FII, regidos pela Instrução CVM 472/2008.

A entidade administradora do FII - Fundo de Investimento Imobiliário, para sua administração, deve utilizar o COFI - Plano Contábil dos Fundos de Investimentos expedido pela CVM - Comissão de Valores Mobiliários, embora deva se utilizar dos Princípios e das Normas de Contabilidade expedido pelo CFC - Conselho Federal de Contabilidade.

5.2. Patrimônio do FII - Fundos de Investimentos Imobiliários

No artigo 7º da Lei 8.668/1993, lê-se:

Art. 7º Os bens e direitos integrantes do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário, em especial os bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da instituição administradora, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o patrimônio desta, observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restrições:

I - não integrem o ativo da administradora;

II - não respondam direta ou indiretamente por qualquer obrigação da instituição administradora;

III - não componham a lista de bens e direitos da administradora, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial;

IV - não possam ser dados em garantia de débito de operação da instituição administradora;

V - não sejam passíveis de execução por quaisquer credores da administradora, por mais privilegiados que possam ser;

VI - não possam ser constituídos quaisquer ônus reais sobre os imóveis.

§ 1º No título aquisitivo, a instituição administradora fará constar as restrições enumeradas nos incisos I a VI e destacará que o bem adquirido constitui patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário.

§ 2º No registro de imóveis serão averbadas as restrições e o destaque referido no parágrafo anterior.

§ 3º A instituição administradora fica dispensada da apresentação de certidão negativa de débitos, expedida pelo Instituto Nacional da Seguridade Social, e da Certidão Negativa de Tributos e Contribuições, administrada pela Secretaria da Receita Federal, quando alienar imóveis integrantes do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário.

5.3. Contabilização do FII em Contas de Compensação

Com base o descrito no artigo 7º da Lei 8.668/1993 acima transcrito e ainda com base no Princípio de Contabilidade - da Entidade, assim como acontece com todos os outros tipos de Fundos de investimentos, o Patrimônio do referido Fundo de Investimento Imobiliário será contabilizado independentemente do patrimônio do seu Administrador.

Portanto, na contabilidade da Administradora do Fundo, as operações do referido fundo deve estar em CONTAS DE COMPENSAÇÃO.

Veja em Contabilidade do Gerenciamento de Ativos de Terceiros (Fundos de Investimentos e outros) a forma de contabilização dos Patrimônios Administrados por Terceiros (Pessoas Físicas ou Jurídicas).