CONTABILIZAÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO - NA EMPRESA INCORPORADORA

CONTABILIDADE DA CONSTRUÇÃO CIVIL

Contabilidade imobiliária

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

CONTABILIZAÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

NA EMPRESA INCORPORADORA (Revisado em 21-02-2024)

1. AVERBAÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
2. REAVALIAÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
3. COMPROMISSO DE VENDA DO TERRENO AOS CONDÔMINOS ADQUIRENTES
4. CONTABILIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO EM CONTAS DE COMPENSAÇÃO
5. VENDAS A PRAZO OU EM PRESTAÇÕES
6. RECEBIMENTO DAS PARCELAS MENSAIS RELATIVAS AO TERRENO
7. CONTABILIZAÇÃO DA RECEITA TRIBUTÁVEL
8. CONTABILIZAÇÃO DO CUSTO DO TERRENO
9. CONTABILIZAÇÃO DA TRIBUTAÇÃO INCIDENTE
10. CONTABILIZAÇÃO DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO
11. ENCERRAMENTO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

1. AVERBAÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

A primeira providência a ser tomada será quanto à averbação do terreno no Cartório do Registro de Imóveis relativamente à sua transformação em Patrimônio de Afetação em incorporações imobiliárias. Veja outra informações em Aspectos Constitutivos do Patrimônio de Afetação.

Depois de feita a averbação da afetação do terreno no Cartório do Registro de Imóveis torna-se necessária a transferência do bem objeto para uma conta específica. Antes da averbação o terreno pode estar contabilizado numa conta do Imobilizado de Uso, Imobilizado para Investimento ou do Circulante em Estoque - Imóveis para Venda ou Comercialização. A transferência deve ser feita para ESTOQUE - PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO AVERBADO.

Vejamos o lançamento contábil pela transferência do terreno objeto de averbação como Patrimônio de Afetação:

Débito = Patrimônio de Afetação Averbado - Valor Original
Crédito = Imobilizado de Uso
Crédito = Imobilizado para Investimento
Crédito = Estoque - Imóveis para Venda ou Comercialização

Veja a seguir as informação sobre a Reavaliação do Terreno para obtenção de seu preço de mercado ou o seu valor justo, conforme o estabelecido no artigo 183 da Lei 6.404/1976 com as alterações sofridas. Deve ser levada em conta também as regras estabelecidas pela NBC-TG-27 - Ativo Imobilizado

2. REAVALIAÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Se o bem objeto da afetação não estiver contabilizado a preço de mercado ou ao seu valor justo, deve ser processada a avaliação do mesmo de conformidade com o descrito no artigo 8º da Lei 6.404/1976 (Lei das Sociedades por Ações).

Com base no referido dispositivo legal, deve ser efetuado um laudo de avaliação por empresa especializada ou três peritos. Aquele dispositivo legal refere-se especialmente à integralização de capital mediante a cessão de bens e direitos. Mas, pode ser adaptado aos demais casos, inclusive na atualização ou reavaliação de bens e direitos já existentes na entidade jurídica com os sem fins lucrativos, pública ou privada, independente de ser uma sociedade por ações (§1º do artigo 286 do RIR/2018).

No referido artigo 8º da Lei das S/A lê-se:

Art. 8º A avaliação dos bens será feita por 3 (três) peritos ou por empresa especializada, nomeados em assembleia-geral dos subscritores, convocada pela imprensa e presidida por um dos fundadores, instalando-se em primeira convocação com a presença de subscritores que representem metade, pelo menos, do capital social, e em segunda convocação com qualquer número.

§ 1º Os peritos ou a empresa avaliadora deverão apresentar laudo fundamentado, com a indicação dos critérios de avaliação e dos elementos de comparação adotados e instruído com os documentos relativos aos bens avaliados, e estarão presentes à assembleia que conhecer do laudo, a fim de prestarem as informações que lhes forem solicitadas.

§ 6º Os avaliadores e o subscritor responderão perante a companhia, os acionistas e terceiros, pelos danos que lhes causarem por culpa ou dolo na avaliação dos bens, sem prejuízo da responsabilidade penal em que tenham incorrido; no caso de bens em condomínio, a responsabilidade dos subscritores é solidária.

Supondo-se que o terreno tinha o valor original (ainda atualizado) de $ 500.000,00 e foi reavaliado por $ 2.000.000,00, vejamos o lançamento contábil pela reavaliação do Patrimônio de Afetação Averbado pelo seu Valor Justo ou pelo Valor de Mercado:

Débito = Patrimônio de Afetação Averbado - Reavaliação = 1.500.000,00
Crédito = Ajustes de Avaliação Patrimonial - Reavaliação = 1.500.000,00

3. CONTABILIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO EM CONTAS DE COMPENSAÇÃO

Veja ainda informações complementares sobre os lançamentos contábeis que devem ser efetuados em Contas de Compensação na empresa incorporadora. São elas:

• CONTA DE COMPENSAÇÃO ATIVA
  • ADMINISTRAÇÃO DE PATRIMÔNIOS DE AFETAÇÃO (por condomínio)
    • Depositários de Valores Mobiliários - Unidades Vendidas (por cliente)
    • Valor Total das Unidades a Vender
• CONTA DE COMPENSAÇÃO PASSIVA
  • RESPONSABILIDADES PELA ADMINISTRAÇÃO DE PATRIMÔNIOS DE AFETAÇÃO

Lançamento Inicial:

Débito = ADMINISTRAÇÃO DE PATRIMÔNIOS DE AFETAÇÃO - Valor Total das Unidades a Vender = $5.250.000,00
Crédito = RESPONSABILIDADES PELA ADMINISTRAÇÃO DE PATRIMÔNIOS DE AFETAÇÃO = $5.250.000,00

4. COMPROMISSO DE VENDA DO TERRENO AOS CONDÔMINOS ADQUIRENTES

O preço do terreno reavaliado será o preço base de sua venda aos condôminos participantes do empreendimento imobiliário.

Supondo-se que imóvel a ser construído terá 20 unidades, cada cota do terreno (fração ideal) será de $ 100.000,00 para cada adquirente, vejamos o lançamento contábil pela provisão referente às parcelas do terreno a receber em razão de vendas de cotas de participação no Condomínio de Adquirentes:

Débito = Clientes - Vinculados a Patrimônio de Afetação - Nome do Cliente = $100.000,00
Crédito = Receitas de Exercícios Futuros - Patrimônio de Afetação Averbado - Cotas Vendidas = $100.000,00

Veja ainda informações complementares sobre os lançamentos contábeis que devem ser efetuados em Contas de Compensação na empresa incorporadora. São elas:

• CONTA DE COMPENSAÇÃO ATIVA
  • ADMINISTRAÇÃO DE PATRIMÔNIOS DE AFETAÇÃO (por condomínio)
    • Depositários de Valores Mobiliários - Unidades Vendidas (por cliente)
    • Valor Total das Unidades a Vender
• CONTA DE COMPENSAÇÃO PASSIVA
  • RESPONSABILIDADES PELA ADMINISTRAÇÃO DE PATRIMÔNIOS DE AFETAÇÃO

Lançamento contábil a ser efetuado quando for efetuada a venda do imóvel em construção, pelo recebimento dos títulos de crédito imobiliário (CCI - Cédula de Crédito Imobiliário) emitidos pelo adquirente do imóvel:

Débito = ADMINISTRAÇÃO DE PATRIMÔNIOS DE AFETAÇÃO - Depositários de Valores Mobiliários - Unidades Vendidas - Nome do Cliente = $262.500,00
Crédito = ADMINISTRAÇÃO DE PATRIMÔNIOS DE AFETAÇÃO - Valor Total das Unidades a Vender = $262.500,00

5. VENDAS A PRAZO OU EM PRESTAÇÕES

No caso de Vendas a Longo Prazo ou em Prestações o RIR/1999 - Regulamento do Imposto de Renda (artigo 413) permite que as Receitas sejam apropriadas pelo Regime de Caixa, ou seja, a apropriação da Receita pode ser efetuada a medida que as parcelas forem recebidas.

Em razão dessa venda a longo prazo, a contabilização da Receita relativa ao contrato de venda de partes ideais do terreno firmado com o adquirente deve ser contabilizada em Receitas de Exercícios Futuros.

6. RECEBIMENTO DAS PARCELAS MENSAIS RELATIVAS AO TERRENO

Supondo-se que cada fração ideal do terreno vinculado como Patrimônio de Afetação será paga pelos adquirente em 50 parcelas mensais de $2.000,00, o lançamento contábil relativo ao recebimento de cada uma será:

Débito = Caixa / Bancos = $ 2.000,00
Crédito = Clientes - Vinculados a Patrimônio de Afetação - Nome do Cliente = $2.000,00

7. CONTABILIZAÇÃO DA RECEITA TRIBUTÁVEL

Pela contabilização da Receita Tributável (Valor Original + Reavaliação):

Débito = Receitas de Exercícios Futuros - Patrimônio de Afetação Averbado - Cotas Recebidas = $2.000,00
Crédito = Receita Vinculada a Patrimônio de Afetação = $2.000,00

NOTA: Este lançamento refere-se à opção pelo RET - Regime Especial de Tributação do Patrimônio de Afetação de conformidade com o Capítulo I da Lei 10.931/2004.

8. CONTABILIZAÇÃO DO CUSTO DO TERRENO

Lançamento contábil pela baixa do pertinente custo do terreno averbado (valor original proporcional à parcela recebida) e da proporcional reavaliação:

Observação: Considerando-se que o terreno tinha o valor de $500.000,00 e foi reavaliado por $2.000.000,00 e considerando que o valor recebido foi de $ 2.000,00, é de $500,00 o valor original a baixar e de $1.500,00 o valor da reavaliação a baixar.

1) - Pela baixa do custo original:

Débito = Custo de Patrimônio de Afetação Vendido = $500,00
Crédito = Patrimônio de Afetação Averbado - Valor Original Recebido = $500,00

Observação: A conta "Patrimônio de Afetação Averbado - Valor Original Recebido" é redutora de "Patrimônio de Afetação Averbado - Valor Original".

2) - Pela baixa do valor da reavaliação contabilizada:

Débito = Ajustes de Avaliação Patrimonial - Reavaliação = $1.500,00
Crédito = Patrimônio de Afetação Averbado - Valor da Reavaliação Recebida = $1.500,00

Observação: A conta "Patrimônio de Afetação Averbado - Valor da Reavaliação Recebida" é redutora de "Patrimônio de Afetação Averbado - Reavaliação".

NOTA: Os três últimos lançamentos contábeis poderiam ser resumidos da seguinte forma:

Débito = Custo de Patrimônio de Afetação Vendido = $500,00
Débito = Ajustes de Avaliação Patrimonial - Reavaliação = $1.500,00
Crédito = Receita Vinculada a Patrimônio de Afetação = $2.000,00

Débito = Receitas de Exercícios Futuros - Patrimônio de Afetação Averbado - Cotas Recebidas = $2.000,00
Crédito = Patrimônio de Afetação Averbado - Valor Original Recebido = $500,00
Crédito = Patrimônio de Afetação Averbado - Valor da Reavaliação Recebida = $1.500,00

9. CONTABILIZAÇÃO DA TRIBUTAÇÃO INCIDENTE

Lançamento contábil relativo ao valor da tributação sobre a receita recebida:

NOTAS:

1) - No exemplo em questão, como a receita foi de $2.000,00, o tributo a recolher será de $120,00 ($2.000,00 x 6%). O percentual de 6% (seis por cento) está fixado no artigo 4º da Lei 10.931/2004 com a nova redação dada pela Lei 12.024/2009.

2) - Até 31 de dezembro de 2014, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos ... será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida (§ 6º do artigo 4º da Lei 10.931/2004 com a nova redação dada pela Lei 12.350/2010).

3) - A Instrução Normativa RFB 934/2009 - REVOGADA pela IN SRF 1.435/2013 - refere-se o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias e sobre o pagamento unificado de tributos aplicável às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida.

Lançamento contábil pelo aprovisionamento do tributo a pagar:

Débito - Despesas Tributárias - RET do Patrimônio de Afetação = $120,00
Crédito = Obrigações Tributárias a Pagar = $120,00

NOTA: Este lançamento refere-se à opção pelo RET - Regime Especial de Tributação do Patrimônio de Afetação de conformidade com o Capítulo I da Lei 10.931/2004.

Pelo pagamento do tributo:

Débito = Obrigações Tributárias a Pagar = $120,00
Crédito = Caixa / Bancos = $120,00

10. CONTABILIZAÇÃO DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO

A Taxa de Administração é estabelecida mediante percentual que incide sobre o total dos materiais adquiridos para utilização na obra e sobre o total dos salários e encargos trabalhistas e previdenciários necessários ao andamento da construção.

Pelo aprovisionamento mensal da taxa de administração de patrimônio de afetação:

Débito = Rendas a Receber - Taxa de Administração - Patrimônio de Afetação
Crédito = Receita de Administração do Patrimônio de Afetação

Pelo recebimento da taxa de administração mensal:

Débito = Caixa / Bancos
Crédito = Rendas a Receber - Taxa de Administração - Patrimônio de Afetação

11. ENCERRAMENTO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Depois do término da obra e de quitadas as respectivas obrigações de cada um dos adquirentes do imóveis, a incorporadora deverá passar a escritura de propriedade, quando serão efetuados os seguintes lançamentos contábeis de reversão do inicialmente contabilizado.

Débito = Patrimônio de Afetação Averbado - Valor Original Recebido = $
Débito = Patrimônio de Afetação Averbado - Valor da Reavaliação Recebida = $
Crédito = Patrimônio de Afetação Averbado - Valor Original
Crédito = Patrimônio de Afetação Averbado - Reavaliação

Também devem ser revertidos os lançamentos contábeis feitos em Contas de Compensação.