PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

CONTABILIDADE DA CONSTRUÇÃO CIVIL

Contabilidade imobiliária

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO (Revisado em 21-02-2024)

Incorporação e Construção de Imóveis - Venda de Imóvel em Construção

ASPECTOS CONTÁBEIS

1. Aspectos Teóricos - Princípio de Contabilidade da Entidade
2. Aspectos Práticos da Escrituração Contábil
3. Impedimento da Utilização de Caixa Único
4. A Comissão de Representantes
5. Aspectos Práticos da Escrituração Contábil da Administração de Bens de Terceiros
6. Contabilização em Livros Auxiliares
7. Plano de Contas do Patrimônio de Afetação

Veja também:

1. Aspectos Legais e Tributários - Legislação e Normas Pertinentes
2. Aspectos Financeiros e Operacionais - Legislação e Normas Pertinentes.
3. Normas Brasileiras de Contabilidade - Construção Civil
4. Contabilização do Patrimônio de Afetação
5. Plano de Contas Específico para contabilização do Patrimônio de Afetação
6. Roteiro para Constituição do Patrimônio de Afetação
   • Tabela RET do Patrimônio de Afetação
7. Mensagens Recebidas
   • Distribuição dos Resultados do Grupo de Adquirentes

Por Américo G Parada Fº - Contador - Coordenador do COSIFE

1. PRINCÍPIO DE CONTABILIDADE DA ENTIDADE

Nesse novo regime chamado pelos legisladores de Patrimônio de Afetação os bens imóveis que estão sendo construídos não devem ser contabilizados como patrimônio da administradora e sim como pertencentes ao grupo de adquirentes das unidades imobiliárias, motivo pelo qual, segundo a legislação, a sua contabilização dever ser efetuada em separado.

Isto significa, segundo a teoria contábil, que cada empreendimento imobiliário em condomínio ou cada incorporação contratada nessa forma de Patrimônio de Afetação é uma entidade jurídica diferente e por isso cada uma terá sua própria contabilidade, embora possam ser utilizados os mesmos registros contábeis do incorporador ou construtor.

Assim é porque a teoria contábil estabelece que os patrimônios administrados (de terceiros) devem ser contabilizados em Contas de Compensação, tendo em vista que não alteram o patrimônio da Entidade administradora.

Entretanto, não foi desse modo que estabeleceu a legislação. De sua leitura é possível entender que o legislador entendeu que a contabilização deve ser feita na escrituração contábil da administradora nas contas patrimoniais desta, assim contrariando a teoria contábil que deve estar acima das determinações legais. A Ciência Contábil é de nível superior, não sofre interferência da legislação vigente. Ou seja, em tese, a legislação não pode mudar a teoria e a prática contábil, assim como, também não deve interferir nas teorias e práticas das demais profissões regulamentadas. Assim sendo, somente os Conselhos federais dessas profissões podem estabelecer e alterar as regras com base em estudos, pesquisas, teorias e teses de mestres e doutores.

Veja o texto em que explica A Supremacia das Normas Contábeis Ante a Legislação Tributária.

2. ASPECTOS PRÁTICOS DA ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL

Este sistema de contabilização em contas de compensação já é praticado nas Sociedades em Conta de Participação - SPC, porque confere maior segurança aos sócios participantes daquele empreendimento e ainda porque dessa forma é mais fácil efetuar a auditoria contábil, operacional e fiscal vinculada ao objeto social de cada uma das eventuais sociedades formadas.

Fazendo desse modo, nas incorporações imobiliárias os adquirentes das unidades em construção também passam a ter maior garantia de recebimento de sua parte no imóvel, porque haverá melhor controle da aplicação dos recursos financeiros destinados a cada empreendimento.

Segundo os defensores da maior transparência nas destinações de recursos financeiros nas incorporações imobiliárias, esse novo sistema de contabilização é importante para que seja evitado o chamado “efeito bicicleta” ou “pedalada” no passado utilizado por empresas insolventes (com dificuldades financeiras) que desviavam recursos de novos empreendimentos para antigos, empurrando para os novos adquirentes a insolvência da empresa.

De outro lado, sendo a contabilização efetuada nas contas patrimoniais da entidade administradora, caso o grupo de condôminos resolva contratar uma empresa de auditoria, ela seria obrigada a inspecionar toda a empresa administradora e não somente o estrito patrimônio do condomínio instituído.

3. IMPEDIMENTO DA UTILIZAÇÃO DO CAIXA ÚNICO

A adoção da contabilização em separado em tese não impediria a utilização de Caixa Único. Mas, a legislação sobre o Patrimônio de Afetação obriga que cada condomínio tenha conta bancária separada de outro e da empresa administradora.

Esta nova exigência para execução da contabilização permite que cada um dos grupos de empreendedores saiba exatamente o quanto de dinheiro tem no caixa da sociedade de que participe, o que facilita uma eventual auditoria.

Com a utilização do sistema de Caixa Único o conjunto das sobras de caixa poderiam ser aplicadas no mercado de capitais, sendo remuneradas também em conjunto. Logo, a remuneração da parcela em dinheiro de cada grupo deveria ser calculada e rateada, do mesmo modo como devem fazer as administradoras de bens que assessoram e administram condomínios residenciais.

Em suma, como já foi explicado, a Lei 10.931/2004 que alterou a Lei dos Condomínios, obriga que o incorporador mantenha e movimente os recursos do Patrimônio de Afetação em conta de depósito individualmente aberta. Contudo, essa conta será aberta em nome da administradora porque o Condomínio não tem personalidade jurídica, portanto, não tem inscrição no CNPJ e por isso não pode abrir conta bancária.

4. A COMISSÃO DE REPRESENTANTES

No sentido de garantir maior segurança aos compradores das unidades em construção, a nova lei previu a eleição de uma Comissão de Representantes dos adquirentes, que funcionará como uma espécie de Conselho Fiscal ou de Governança Corporativa existente nas sociedades por ações. Isto dificultará a ocorrência de desvios de recursos financeiros, ficando ainda o patrimônio do incorporador em garantia do empreendimento objeto da afetação.

Para o exemplar cumprimento de sua finalidade, a Comissão de Representantes nomeada terá livre acesso à contabilidade obra e o incorporador passa a ter a obrigação de apresentar as demonstrações contábeis relativas a cada uma das incorporações, que podem ser vistoriadas e analisadas por auditores independentes.

Então, apresenta-se um problema, cuja questão foi formulada por usuário do site do COSIFe. Essa Comissão só pode ser formada quando for efetuada a venda de pelo menos duas unidades imobiliárias em construção. Logo, antes das vendas serem efetuadas, não será possível a nomeação da Comissão de Representantes.

5. ASPECTOS PRÁTICOS DA ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL DA ADMINISTRAÇÃO DE BENS DE TERCEIROS

No artigo 7º da Lei 10.931/2004 lê-se:

Art. 7º O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação.

Conforme já foi explicado em vários textos publicados neste site do COSIFe, em diversos segmentos operacionais a contabilidade de grupos de consorciados, condomínios ou fundos administrados por entidades especializadas pode ser efetuada na própria escrituração contábil da entidade administradora. Porém, não em suas contas patrimoniais e sim em Contas de Compensação.

Este método de contabilização em Contas de compensação também ocorre nas empresas administradoras de Fundos de Investimento Imobiliário, que podem ser geridos por bancos comerciais, bancos múltiplos com carteira de investimento ou carteira de crédito imobiliário, bancos de investimento, sociedades corretoras ou sociedades distribuidoras de valores mobiliários, sociedades de crédito imobiliário e caixas econômicas, que ainda podem administrar outros tipos de fundos ou carteiras de investimentos.

O mesmo sistema de contabilização também é adotado na esfera governamental. No passado Estados e Municípios podiam emitir títulos públicos para financiamento do seu déficit público e para pagamento de precatórios. Esses títulos eram colocados no mercado de capitais por intermédio de uma distribuidora de títulos e valores mobiliários constituída pelo Estado da Federação, que era incumbida de administrar o Fundo da Dívida Pública Estadual. Então esse fundo era contabilizado em Contas de Compensação na distribuidora de valores estatal. Ela também podia administrar Fundos da Dívida Municipal daquele mesmo Estado da Federação.

Sistema de contabilização idêntico aos citados deveria ser utilizado será executado pelas empresas incorporadoras ou construtoras de imóveis em condomínio com investidores e adquirentes dos imóveis. Porém, por um erro de interpretação o legislador estabeleceu que a contabilização deve ser efetua em contas patrimoniais da empresa incorporadora, na realidade administradora do Patrimônio de Afetação.

6. CONTABILIZAÇÃO EM LIVROS AUXILIARES

Considerando que agora há a possibilidade de transferência da administração da obra para outra incorporadora ou construtora, é importante que a escrituração contábil de cada empreendimento seja efetuada em livros contábeis distintos, embora totalizados em Contas de Compensação ou em Contas Patrimoniais na contabilidade da incorporadora. Da mesma forma, a documentação pertinente também deve ser arquivada em separado da do administrador da obra.

No caso de a incorporadora vir a falir, o Livro Diário e o Livro Razão juntamente com a pertinente documentação hábil de comprovação dos lançamentos contábeis registrados serão transferidos para o novo administrador.

Por isso, continuamos a dizer que a contabilização deveria ser efetuada em Contas Compensação e não em Contas Patrimoniais como determina a legislação.

7. PLANO DE CONTAS DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Pode ser utilizado plano de contas idêntico ao da construtora, desde que tenha condições de apresentar os seguintes detalhes mínimos de cada empreendimento controlado:

• ATIVO CIRCULANTE:
  • a movimentação financeira (recebimentos e pagamentos) - Disponibilidades - Caixa,  Conta Bancária
  • o investimento das sobras de caixa no mercado de capitais - Aplicações Financeiras em Títulos e Valores Mobiliários
  • os créditos de unidades vendidas para recebimento futuro (valores recebidos [investimentos] e valores a receber dos adquirentes) - Clientes - Créditos a Receber (por Unidades Vendidas e a Comercializar) e Créditos Recebidos
• ATIVO NÃO CIRCULANTE - IMOBILIZADO
  • a aplicação na construção dos recursos financeiros disponíveis - Custos - Custos da Construção - Despesas de Administração, subdivididos em custos de construção das unidades já comercializadas e a comercializar
• PASSIVO CIRCULANTE:
  • a captação de recursos financeiros com base em títulos de crédito - Empréstimos e Financiamentos - Títulos de Crédito
  • as obrigações relativas à incorporação imobiliária, incluindo as tributárias, trabalhistas e previdenciárias - Obrigações a Pagar
• PASSIVO NÃO CIRCULANTE
  • as receitas e custos previstos para os exercícios futuros - Receitas Orçadas e Custos Orçados
  • as receitas e correspondentes custos relativos a cada ano-calendário - Contas de Compensação - Valores Recebidos e Custos Incorridos por Unidade comercializada e a comercializar.

Em suma: com esse tipo de contabilização as parcelas pagas pelos adquirentes das unidades em construção, as dívidas e os encargos de natureza financeira, administrativa, tributária, trabalhista e previdenciária ficam restritos a cada um dos empreendimentos em construção, não tendo qualquer relação com outros compromissos e dívidas assumidas pela empresa incorporadora.

RECEITAS E DESPESAS

No sistema Patrimônio de Afetação as eventuais receitas abatem o custo da obra e as despesas são investimentos efetuados, tal como na Contabilidade Pública.

Na Contabilidade Pública há um orçamento a ser administrado e no sistema de Patrimônio de Afetação também há idêntico orçamento, que é chamado de CUSTO ORÇADO.

Veja o Plano de Contas Específico para contabilização do Patrimônio de Afetação