CONTABILIZAÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NO CONDOMÍNIO DE ADQUIRENTES

CONTABILIDADE DA CONSTRUÇÃO CIVIL - Contabilidade imobiliária

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

CONTABILIZAÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

NO CONDOMÍNIO DE ADQUIRENTES

1. ESTABELECIMENTO DO CUSTO ORÇADO
2. CONTABILIZAÇÃO DO CUSTO ORÇADO
3. COMPROMISSO DE VENDA DO IMÓVEL AO CONDÔMINO ADQUIRENTE
4. RECEBIMENTO DAS PARCELAS MENSAIS
5. CONTABILIZAÇÃO DO CUSTO REALIZADO
6. OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO PARA A OBRA
7. INVESTIMENTO DO FLUXO DE CAIXA EM TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS
8. ENCERRAMENTO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
9. MENSAGENS RECEBIDAS
   • Distribuição dos Resultados do Grupo de Adquirentes

Por Américo G Parada Fº - Contador - Coordenador do COSIFE

1. ESTABELECIMENTO DO CUSTO ORÇADO

Veja as informações constantes da Instrução Normativa SRF 084/1979 - Seção III - Custo Orçado. Essa Instrução Normativa SRF de 1979 foi revogada. Atualmente vigora a IN RFB 2.179/2024, que dispõe sobre os regimes especiais de tributação e pagamento unificado de tributos aplicáveis às incorporações imobiliárias e às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito dos Programas Minha Casa, Minha Vida - PMCMV e Casa Verde e Amarela. Porém, a forma de contabilização do Patrimônio de Afetação ontinua a mesma.

CUSTO DO TERRENO

Por ocasião da Contabilização da Averbação do Patrimônio de Afetação na empresa incorporadora foi considerado como preço de venda do terreno averbado a importância de $2.000.000,00. Também foi considerado que o terreno permitiria a construção de 20 unidades residenciais que seriam pagas em 50 parcelas mensais. Então, as parcelas mensais relativas ao terreno seriam no valor de $2.000,00 para cada adquirente.

Pelo aprovisionamento da parcela relativa ao terreno que deve ser repassada à administradora:

• Débito = IMOBILIZADO - CUSTO REALIZADO - Terreno = 2.000.000,00
• Crédito = FINANCIAMENTOS DE LONGO PRAZO - Terreno Averbado como Patrimônio de Afetação = $2.000.000,00

CUSTO DAS EDIFICAÇÕES

Supondo-se serão construídos 20 unidades de 100m² cada uma ao custo unitário de $1.000,00 o metro quadrado construído, teríamos o custo da obra em $2.000.000,00 com mais $500.000,00 que seriam gastos nas áreas comuns. Esse custo seria dividido entre as 20 unidades e pago em 50 parcelas de $2.500,00.

Os lançamentos contábeis relativos aos custos das edificações serão efetuados à medida que as compras de materiais e serviços forem efetuadas.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO

Supondo-se que a taxa de administração seria de 30% sobre o  custo das edificações ($2.500.000,00), chegamos num total de $750.000,00 que será dividido pelas 20 unidades residenciais e será paga em 50 parcelas de $750,00.

Os lançamentos contábeis relativos à taxa de administração incidente os custos das edificações serão efetuados à medida que as compras de materiais e serviços forem efetuadas.

CUSTO TOTAL DA EDIFICAÇÃO

Então, o custo total do prédio seria de $5.250.000,00 divido por 20 unidades daria $262.500,00 para cada adquirente. Sendo esse valor dividido em 50 meses, as parcelas seriam de $5.250,00.

2. CONTABILIZAÇÃO DO CUSTO ORÇADO

Depois de efetuada a inscrição do grupo (sociedade ou associação) de condôminos o CNPJ - Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas e da abertura da conta bancária em nome do Condomínio de Adquirentes, será efetuado o seguinte lançamento contábil de constituição do futuro patrimônio, tendo por base o CUSTO ORÇADO.

Débito = Clientes - Custo Orçado - Unidades a Vender = $5.250.000,00
Crédito = Patrimônio - Custo Orçado - Unidades a Vender = $5.250.000,00

Veja ainda informações complementares sobre os lançamentos contábeis que devem ser efetuados em Contas de Compensação na empresa incorporadora. São elas:

• CONTA DE COMPENSAÇÃO ATIVA
  • ADMINISTRAÇÃO DE PATRIMÔNIOS DE AFETAÇÃO (por condomínio)
    • Depositários de Valores Mobiliários - Unidades Vendidas (por cliente)
    • Valor Total das Unidades a Vender
• CONTA DE COMPENSAÇÃO PASSIVA
  • RESPONSABILIDADES PELA ADMINISTRAÇÃO DE PATRIMÔNIOS DE AFETAÇÃO

Lançamento Inicial:

• Débito = ADMINISTRAÇÃO DE PATRIMÔNIOS DE AFETAÇÃO - Valor Total das Unidades a Vender = $5.250.000,00
• Crédito = RESPONSABILIDADES PELA ADMINISTRAÇÃO DE PATRIMÔNIOS DE AFETAÇÃO = $5.250.000,00

3. COMPROMISSO DE VENDA DO IMÓVEL AO CONDÔMINO ADQUIRENTE

Supondo-se, com base no exemplo simplório de orçamento demonstrado acima, cada uma das 20 unidades teria o preço de $262.500,00.

Vejamos o lançamento contábil pelo aprovisionamento pelo total das 20 parcelas de participação no Condomínio de Adquirentes:

• Débito = Clientes - Custo Orçado - Unidades Vendidas = $262.500,00
• Crédito = Clientes - Custo Orçado - Unidades a Vender = $262.500,00

• Débito = Patrimônio - Custo Orçado - Unidades a Vender = $262.500,00
• Crédito = Patrimônio - Custo Orçado - Unidades Vendidas = $262.500,00

Veja ainda informações complementares sobre os lançamentos contábeis que devem ser efetuados em Contas de Compensação na empresa incorporadora. São elas:

1. CONTA DE COMPENSAÇÃO ATIVA
   • ADMINISTRAÇÃO DE PATRIMÔNIOS DE AFETAÇÃO (por condomínio)
     • Depositários de Valores Mobiliários - Unidades Vendidas (por cliente)
     • Valor Total das Unidades a Vender
2. CONTA DE COMPENSAÇÃO PASSIVA
   • RESPONSABILIDADES PELA ADMINISTRAÇÃO DE PATRIMÔNIOS DE AFETAÇÃO

Lançamento contábil a ser efetuado quando for efetuada a venda do imóvel em construção, pelo recebimento dos títulos de crédito imobiliário (CCI - Cédula de Crédito Imobiliário) emitidos pelo adquirente do imóvel:

• Débito = ADMINISTRAÇÃO DE PATRIMÔNIOS DE AFETAÇÃO - Depositários de Valores Mobiliários - Unidades Vendidas - Nome do Cliente = $262.500,00
• Crédito = ADMINISTRAÇÃO DE PATRIMÔNIOS DE AFETAÇÃO - Valor Total das Unidades a Vender = $262.500,00

4. RECEBIMENTO DAS PARCELAS MENSAIS

Supondo-se que cada parcela será paga pelos adquirente em 50 parcelas mensais de $5.250,00, o lançamento contábil relativo ao recebimento de cada uma será:

Débito = Caixa / Bancos = $5.250,00
Crédito = Clientes - Custo Orçado - Unidades Vendidas - Nome do Cliente = $5.250,00

Pelo pagamento da parcela do terreno à Administradora:

Débito = FINANCIAMENTOS DE LONGO PRAZO - Terreno Averbado como Patrimônio de Afetação = $2.000,00
Crédito =  Caixa / Bancos = $2.000,00

5. CONTABILIZAÇÃO DO CUSTO REALIZADO

Basicamente as aquisições de materiais e serviços serão contabilizados a débito de Imobilizado - Custo Realizado e a crédito de Fornecedores - Custo Realizado a Pagar. Vejamos as subcontas dessas duas mencionadas:

IMOBILIZADO - CUSTO REALIZADO

1. Terreno
2. Construção - Materiais
3. Mão de Obra e Encargos Previdenciários
4. Taxa de Administração
5. Outros Custos

FORNECEDORES - CUSTO REALIZADO A PAGAR

1. Materiais de Construção
2. Serviços de Construção
3. Outros Fornecedores

Lançamentos Contábeis:

Pela contabilização das compras de materiais de construção efetuadas:

• Débito = IMOBILIZADO - CUSTO REALIZADO - Construção - Materiais = $
• Crédito = FORNECEDORES - CUSTO REALIZADO A PAGAR = $

Pela Contabilização da Folha de pagamento de operários da construção:

• Débito = IMOBILIZADO - CUSTO REALIZADO - Mão de Obra e Encargos Previdenciários
• Crédito = Obrigações Trabalhistas
• Crédito = Obrigações Previdenciárias

Pelo aprovisionamento da Taxa de Administração

• Débito = IMOBILIZADO - CUSTO REALIZADO - Taxa de Administração = $
• Crédito = Obrigações Administrativas - Taxa de Administração = $

Pelo pagamento dos valores aprovisionados:

• Débito = FORNECEDORES - CUSTO REALIZADO A PAGAR = $
• Débito = Obrigações Administrativas - Taxa de Administração = $
• Débito = Obrigações Trabalhistas
• Débito = Obrigações Previdenciárias
• Crédito = Caixa / Bancos = $

6. OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO PARA A OBRA

Lançamento contábil pela obtenção de empréstimo bancário, com garantia de CCI - Cédulas de Crédito Imobiliário, garantidas ou não pelo terreno e pela parte do imóvel já construída:

• Débito = Caixa / Bancos = $1.800.000,00
• Débito = Despesas Financeiras a Apropriar = $200.000,00
• Crédito = Empréstimos e Financiamentos - Títulos de Crédito Imobiliário = $2.000.000,00
• Crédito = Empréstimos e Financiamentos - Outros = $

Observações:

1. A conta Despesas Financeiras a Apropriar é redutora de Empréstimos e Financiamentos.
2. Idêntico lançamento contábil será efetuado quando a captação dos recursos financeiros for efetuada por intermédio de Companhia de Securitização de Créditos.

Lançamento contábil pela apropriação das Despesas Financeiras de conformidade com o Regime de Competência.

• Débito = Despesas Financeiras = $
• Crédito = Despesas Financeiras a Apropriar = $

Lançamento contábil pela liquidação total ou parcial do empréstimo:

• Débito = Empréstimos e Financiamentos - Outros
• Débito = Empréstimos e Financiamentos - Títulos de Crédito Imobiliário = $
• Crédito = Caixa / Bancos = $

Sobre as garantias, veja o texto sobre Alienação Fiduciária da Coisa Móvel e Imóvel.

7. INVESTIMENTO DO FLUXO DE CAIXA EM TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS

Pela aplicação das sobras de caixa no mercado de capitais:

• Débito = APLICAÇÕES FINANCEIRAS - Títulos e Valores Mobiliários = $1.000.000,00
• Crédito = Receitas Financeiras a Apropriar = $10.000,00
• Crédito = Caixa / Bancos = $990.000,00

Pela apropriação das receitas pelo Regime de Competência:

• Débito = Receitas Financeiras a Apropriar = $
• Crédito = Receitas Financeiras = $

Pelo resgate do título no seu vencimento:

• Débito = Caixa / Bancos = $1.000.000,00
• Crédito = APLICAÇÕES FINANCEIRAS - Títulos e Valores Mobiliários = $1.000.000,00

8. ENCERRAMENTO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Como o lançamento contábil de abertura do grupo de condôminos foi baseado no Custo Orçado do empreendimento imobiliário, que depois das contribuições individuais e das edificações efetuadas transformou-se em Imobilizado contra o Patrimônio integralizado, no encerramento da construção será efetuado o lançamento contábil inverso no momento em que a propriedade de cada um dos imóveis for definitivamente passado para o seu adquirente. Assim sendo, efetua-se o seguinte lançamento:

1) - Se o Custo Realizado for menor que o Custo Orçado:

• Débito = Patrimônio - Custo Orçado - Unidades Vendidas = $262.500,00
• Crédito = IMOBILIZADO - CUSTO REALIZADO = $260.000,00
• Crédito = Valores a Ressarcir - Nome do Condômino = $2.500,00

2) - Se o Custo Realizado for maior que o Custo Orçado:

• Débito = Patrimônio - Custo Orçado - Unidades Vendidas = $262.500,00
• Débito = Valores a Receber - Nome do Condômino = 17.500,00
• Crédito = IMOBILIZADO - CUSTO REALIZADO = $280.000,00