início > textos Ano XX - 25 de abril de 2019



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HOLDING - ADMINISTRADORA DE BENS

HOLDING - CONTROLADORA DE CONGLOMERADOS EMPRESARIAIS

EMPRESA ADMINISTRADORA DE BENS OU FORTUNAS

HOLDING - ADMINISTRADORA DE BENS (Revisada em10-07-2018)

A QUESTÃO - EMPRESA VERSUS HOLDING

Usuário do Cosife escreveu:

Minha família possui alguns imóveis locados, vivendo dos alugueis recebidos.Estive pensando em constituir empresa para executar a administração dos imóveis elendo sobre o assunto concluí que conseguiria economizar em impostos, ou seja,conseguiria diminuir o custo com a tributação. Caso seja possível sua orientação, como devo proceder?

Resposta do Cosife

TRIBUTAÇÃO NAS EMPRESAS ADMINISTRADORAS DE BENS

Nas empresas administradora de bens, os imóveis de seus clientes continuam emnome dos mesmos. Logo os aluguéis recebidospela empresa administradora serão pagos ou repassados às pessoas proprietáriasdaqueles imóveis.

Desse modo, os rendimentos dos proprietários dos imóveis seriam tributados damesma forma quando recebidos diretamente dos locatários. Ou seja, os aluguéisrecebidos são tributados nas declarações das pessoas físicas que obtiveram o rendimento.Neste caso ou hipótese a empresa administradorade bens ficaria apenas com a taxa de administração.

Então, só seria razoável aconstituição de uma simples empresa administradora de bens se ela também fosse utilizada para a administração de bens de terceiros.

TRIBUTAÇÃO NA HOLDING ADMINISTRADORA DE BENS DE UMA FAMÍLIA

Como resposta positiva à questão formulada, a melhor opção seria a constituiçãode uma empresa Holding (familiar).

Dessa forma os bens imóveis de cada um dos membros da família sãotransferidos para a empresa holding e cada um desses membros recebem cotas decapital correspondentes ao preço justo de seus bens incorporados ao patrimônioda HOLDING Administradora de Bens ou Fortunas.

Veja as NBC - Normas Brasileiras deContabilidade relativas às avaliações patrimoniais que, além de imóveis, tambémpodem estar expressas em títulos e valores mobiliários e ainda em direitos eoutros tipos de bens e valores.

DISTRIBUIÇÃO DOS RENDIMENTOS AOSSÓCIOS

Nos dois mencionados tipos de entidades juridicamente constituídas, se elasreceberem os bens dos seus sócios como integralização do seu capital, haveria a economia de impostospara esses sócios. Não importaria se a entidade fosse constituída como Holdingou como uma simples empresa administradorade bens.

Desse jeito, o lucro operacional obtido pela entidade jurídica seria tributadonormalmente e o resultado, o lucro líquido restante, seria distribuído aos sóciossem qualquer outra tributação.

A vantagem é que as pessoas jurídicas são sempre menos tributadas que as pessoasfísicas. Essa prática contraria o disposto no parágrafo 1º do artigo 145 da Constituição Federal de 1988 de onde se depreende que ostributos devem ser cobrados em razão da situação econômica dos contribuintes.Logo, os maiores contribuintes deveriam ser as pessoas jurídicas porqueevidentemente em média têm rendimentos bem maiores que as pessoas físicas.

Caso os bens familiares estejam somente em nome do patriarca, ele deve constituir aHolding, que seria uma empresa administradora de bens ou de fortunas,transferindo para ela todos os seus bens.

Nesta hipótese, o patriarca poderia atribuir 50% de seus bens aos familiares naforma de cotas de capital da empresa constituída. Os 50% restantes ficariam comocotas de capital do patriarca para serem distribuídas depois de sua morte deconformidade com o disposto no Código Civil de 2002.

Assim, o próprio contrato social ou escritura de constituição da empresa podeservir como testamento do patriarca de uma família, evitando assim a abertura doinventário, que sempre custa muito dinheiro para os herdeiros. Por meio desse contratosocial ou escritura pública o patriarca, com a concordância de todos osherdeiros legais, já poderia distribuir os 50% restantes no capitalda empresa.

O antigo Código Civil, que vigorou até janeiro de 2003, dispunha sobre asociedade de capital e indústria. Nesse tipo de empresa, o dono podia atribuiraté 50% de suas cotas de capital ou ações para seus melhores funcionários e os50% restantes ficavam para os seus herdeiros naturais.

Neste século XXI, muitas empresas em parte remuneram seus executivos de formasemelhante, cujo procedimento está descrito na NBC-TG-10 denominada como PagamentoBaseado em Ações.

ASPECTOS TRIBUTÁRIOS DA TRANSFERÊNCIA DOS BENS PARA A HOLDING

Transferindo os bens para a Holding na forma de integralização do seu capital,ela se tornaria proprietária dos bens de todos aqueles familiares que resolvesseparticipar do esquema aqui descrito. Assim, a empresa funcionaria como fundo deinvestimentos, gerando lucros para todos em esfera profissional, deixando delado o amadorismo individual.

No Mercado de Capitais existem empresas administradoras de carteiras deinvestimentos, dirigidas por profissionais especializados. Essas diversascarteiras de investimentos também podem ser na forma de fundos de investimentosou de empresas administradoras de bens ou fortunas.

Desse modo, todos aqueles familiares que tivessem bens patrimoniais, seriam sócios da empresa constituída.Assim, proporcionalmente às quotas decapital ou ações recebidas em troca dos bens transferidos, receberiam dividendose lucros, os quais até poderiam ser reinvestidos no negóciopara compra de novos bens patrimoniais ou mesmo para investimento no mercado decapitais.

Destaca-se mais uma vez que os lucros e dividendos recebidos pelos coristas ouacionistas são isentos de tributação na declaraçãoanual das pessoasfísicas e também das pessoas jurídicas jurídicas cotistas ou acionistas.

Isto significa que as cotas de capital ou ações de outras empresas possuídaspelo patriarca e pelos seus herdeiros também podem ser transferidas para aempresa holding.

No sistema de tributação conhecido como Lucro Real, somente os resultados(lucros) da empresa Holding seriam tributados. Eventuais prejuízos apurados numexercício fiscal  podem ser compensados com resultados positivos deexercícios seguintes, o que não é permitido às pessoas físicas nem às empresastributadas com base no Lucro Presumido. Os prejuízos também não podem serabatidos nas empresas que optarem pelo sistema de tributação conhecido como"Simples".

ESCRITURA PÚBLICA DE TRANSFERÊNCIA DOS BENS

Essa citada transferência dos benspara integralização do capital da empresa administradora constituída só pode ser feita mediante escritura pública emCartório averbada no Registro de Imóveis com pagamento dos honorários doCartório em que será efetuada a escritura e do Cartório de Registro de Imóveis.Ainda deve ser pago o pertinente imposto de transmissãodos imóveis.

Essas despesas, quando adicionadas ao valor das cotas de capital, já ficariam contabilizadas na empresa holding constituídapara serem abatidas como depreciação durante o tempo de vida útil restante dosimóveis.

A depreciação dos bens usados pode ser contabilizada em dobro donormalmente permitido, dependendo do prazo de vida útil restante. Os imóveis sãototalmente depreciados em 25 anos a 4% ao ano. Com a contabilização dadepreciação em dobro, a despesa anual gerada corresponderia a 8% dos bensimóveis recebidos como integralização do capital, o que reduziria a tributaçãoincidente sobre os lucros obtidos.

Para evitar o pagamento de imposto de renda sobre o resultado obtido entre acompra dos bens pelo proprietário e o eventual valor de mercado no ato datransferência para integralização do capital da empresa constituída, há apossibilidade de transferi-los pelo seu valor original corrigido pelos índicesde correção monetária oficial até o final do ano de 1995, quando foi extinta acorreção monetária. Depois, na holding, com base nas NBC e na legislação tributária em vigor será feito um Ajuste de Avaliação Patrimonial que serátributado futuramente somente em razão da venda, baixa ou depreciação do imóvel.

DISTRIBUIÇÃO DE BENS ENTRE HERDEIROS VERSUS INVENTÁRIO (ESPÓLIO)

A constituição da empresa Holding também seria uma forma de distribuir os bens entre os herdeiros, que setornariam acionistas ou cotistas da empresa, evitando osdemorados e caríssimos inventários (espólios) depois da morte do patriarca.Evitaria ainda a briga entre herdeiros, que, se houver, estaráacontecendo antes da morte do proprietário dos bens, quando este poderá semanifestar abertamente sobre seus desejos e intenções.

CONTABILIZAÇÃO DE DESPESAS E RECEITAS

É importante observar que a empresa tributada com base no Lucro Real,quando proprietária de imóveis, poderá contabilizar todas as despesas despendidascom esses bens.

Sobre os bens alugados pela pessoa jurídica podem sercontabilizados encargos de depreciação, o que não é permitido às pessoasfísicas. As despesas e as depreciações seriam dedutíveis para efeito do cálculodo IRPJ - Imposto de Renda da Pessoa Jurídica e da CSLL - Contribuição Socialsobre o Lucro Líquido.

Veja no RIR/1999 como seráefetuada a tributação das pessoas físicas que recebem aluguéis. A Instrução Normativa SRF 1500/2014combase na legislação em vigor, dispõe sobre normas gerais de tributação relativas ao Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas.

IMOBILIZADO DE ARRENDAMENTO OU PARA LOCAÇÃO

É importante ressaltar que os bens contabilizados no Ativo Permanente como Imobilizado de Arrendamentotêm os rendimentos das eventuais locações lançados como receita daempresa, cuja tributação poderia ser menor, se forem contabilizadas as despesasque normalmente não são dedutíveis na declaração de rendimentos das pessoasfísicas. Neste caso, as despesas demanutenção dos bens, entre outras, devem ser devidamente comprovadas pordocumentoshábeis.

ABATIMENTO DE PREJUÍZOS SOFRIDOS

Como já foi mencionado, a remuneração dos familiares (sócios cotistas ouacionistas daempresa) seria feita na forma de distribuição de resultados (lucro oudividendo).

Aqueles que trabalharem na empresa, obviamente receberiam umaremuneração a título de salário, honorário, ou pró-labore (quando nomeadoscomo administradores).

Eventuais prejuízos sofridostambém seriam abatidos no exercício fiscal ou em exercícios seguintes se apessoa jurídica for tributada com base no Lucro Real.

As pessoas físicas nãopodem abater prejuízos e gastos financeiros, incluindo as despesas bancárias ecom seguros, que podem ser abatidos nas pessoas jurídicas.

A distribuição dos resultados aos sócios é feitadepois do pagamento dos impostos sobre os lucros auferidos pela pessoa jurídica.

No caso das pessoas físicas, os impostos incidem sobre a receita bruta auferida,abatendo-se os encargos normalmente reembolsados pelo locatário, como o IPTU, ocondomínio e outras despesas necessárias para cobrança e recebimento dosrendimentos.

Nas pessoas jurídicas os imposto de renda e a Contribuição social incidem sobreo lucro líquido, quando tributadas com base no Lucro Real.

Veja mais informações em:


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