HOLDING - ADMINISTRADORA DE BENS

HOLDING - CONTROLADORA DE CONGLOMERADOS EMPRESARIAIS

EMPRESA ADMINISTRADORA DE BENS OU FORTUNAS

HOLDING - ADMINISTRADORA DE BENS (Revisada em20-02-2024)

1. A QUESTÃO - EMPRESA VERSUS HOLDING

Assinante do COSIFE escreveu:

• Minha família possui alguns imóveis locados, vivendo dos alugueis recebidos.
• Estive pensando em constituir empresa para executar a administração dos imóveis e lendo sobre o assunto concluí que conseguiria economizar em impostos, ou seja,conseguiria diminuir o custo com a tributação.
• Caso seja possível sua orientação, como devo proceder?

Resposta do COSIFE

2. TRIBUTAÇÃO NAS EMPRESAS ADMINISTRADORAS DE BENS

Nas empresas administradora de bens, os imóveis de seus clientes continuam em nome dos mesmos. Logo os aluguéis recebidos pela empresa administradora serão pagos ou repassados às pessoas proprietárias daqueles imóveis.

Desse modo, os rendimentos dos proprietários dos imóveis seriam tributados da mesma forma quando recebidos diretamente dos locatários. Ou seja, os aluguéis recebidos são tributados nas declarações das pessoas físicas que obtiveram o rendimento.

Neste caso ou hipótese, a empresa administradora de bens ficaria apenas com a taxa de administração.

Então, só seria razoável a constituição de uma simples empresa administradora de bens se ela também fosse utilizada para a administração de bens de terceiros.

3. TRIBUTAÇÃO NA HOLDING ADMINISTRADORA DE BENS DE UMA FAMÍLIA

Como resposta positiva à questão formulada, a melhor opção seria a constituição de uma empresa Holding (familiar).

Dessa forma os bens imóveis de cada um dos membros da família são transferidos para a empresa holding e cada um desses membros recebem cotas de capital correspondentes ao preço justo de seus bens incorporados ao patrimônio da HOLDING - Administradora de Bens ou Fortunas.

Veja as NBC - Normas Brasileiras de Contabilidade relativas às avaliações patrimoniais que, além de imóveis, também podem estar expressas em títulos e valores mobiliários e ainda em direitos e outros tipos de bens e valores.

Veja o texto sobre os Ajustes de Avaliação Patrimonial.

É preciso salientar que na empresa optante pela tributação com base no LUCRO REAL, todas as despesas incorridas para manutenção dos bens são dedutíveis, inclusive a depreciação do imóvel à razão de 4% ao ano.

Veja o texto sobre os Incentivos Fiscais à Escrituração Contábil, mesmo nos casos de opção pela tributação com base no LUCRO PRESUMIDO.

Os eventuais lucros distribuídos aos sócios são isentos de tributação.

4. DISTRIBUIÇÃO DOS RENDIMENTOS AOS SÓCIOS

Nos dois mencionados tipos de entidades juridicamente constituídas, se elas receberem os bens dos seus sócios como integralização do seu capital, haveria a economia de impostos para esses sócios. Não importaria se a entidade fosse constituída como Holding ou como uma simples empresa administradora de bens.

Desse jeito, o lucro operacional obtido pela entidade jurídica seria tributado normalmente e o resultado, o lucro líquido restante, seria distribuído aos sócios sem qualquer outra tributação.

A vantagem é que as pessoas jurídicas são sempre menos tributadas que as pessoas físicas. Essa prática contraria o disposto no parágrafo 1º do artigo 145 da Constituição Federal de 1988 de onde se depreende que os tributos devem ser cobrados em razão da situação econômica dos contribuintes.Logo, os maiores contribuintes deveriam ser as pessoas jurídicas porque evidentemente em média têm rendimentos bem maiores que as pessoas físicas.

Caso os bens familiares estejam somente em nome do patriarca, ele deve constituir a Holding, que seria uma empresa administradora de bens ou de fortunas,transferindo para ela todos os seus bens.

Nesta hipótese, o patriarca poderia atribuir 50% de seus bens aos familiares na forma de cotas de capital da empresa constituída. Os 50% restantes ficariam como cotas de capital do patriarca para serem distribuídas depois de sua morte de conformidade com o disposto no Código Civil de 2002.

Assim, o próprio contrato social ou escritura de constituição da empresa pode servir como testamento do patriarca de uma família, evitando assim a abertura do inventário, que sempre custa muito dinheiro para os herdeiros. Por meio desse contrato social ou escritura pública o patriarca, com a concordância de todos os herdeiros legais, já poderia distribuir os 50% restantes no capital da empresa.

O antigo Código Civil, que vigorou até janeiro de 2003, dispunha sobre a sociedade de capital e indústria. Nesse tipo de empresa, o dono podia atribuir até 50% de suas cotas de capital ou ações para seus melhores funcionários e os50% restantes ficavam para os seus herdeiros naturais.

Neste século XXI, muitas empresas em parte remuneram seus executivos de forma semelhante, cujo procedimento está descrito na NBC-TG-10 denominada como Pagamento Baseado em Ações.

5. ASPECTOS TRIBUTÁRIOS DA TRANSFERÊNCIA DOS BENS PARA A HOLDING

Transferindo os bens para a Holding na forma de integralização do seu capital,ela se tornaria proprietária dos bens de todos aqueles familiares que resolvesse participar do esquema aqui descrito. Assim, a empresa funcionaria como fundo de investimentos, gerando lucros para todos em esfera profissional, deixando de lado o amadorismo individual.

No Mercado de Capitais existem empresas administradoras de carteiras de investimentos, dirigidas por profissionais especializados. Essas diversas carteiras de investimentos também podem ser na forma de fundos de investimentos ou de empresas administradoras de bens ou fortunas.

Desse modo, todos aqueles familiares que tivessem bens patrimoniais, seriam sócios da empresa constituída.Assim, proporcionalmente às quotas de capital ou ações recebidas em troca dos bens transferidos, receberiam dividendos e lucros, os quais até poderiam ser reinvestidos no negócio para compra de novos bens patrimoniais ou mesmo para investimento no mercado decapitais.

Destaca-se mais uma vez que os lucros e dividendos recebidos pelos coristas ou acionistas são isentos de tributação na declaração anual das pessoas físicas e também das pessoas jurídicas jurídicas cotistas ou acionistas.

Isto significa que as cotas de capital ou ações de outras empresas possuídas pelo patriarca e pelos seus herdeiros também podem ser transferidas para a empresa holding.

No sistema de tributação conhecido como Lucro Real, somente os resultados(lucros) da empresa Holding seriam tributados. Eventuais prejuízos apurados num exercício fiscal  podem ser compensados com resultados positivos de exercícios seguintes, o que não é permitido às pessoas físicas nem às empresas tributadas com base no Lucro Presumido. Os prejuízos também não podem ser abatidos nas empresas que optarem pelo sistema de tributação conhecido como"Simples".

6. ESCRITURA PÚBLICA DE TRANSFERÊNCIA DOS BENS

Essa citada transferência dos bens para integralização do capital da empresa administradora (na sua constituição) só pode ser feita mediante escritura pública em Cartório, averbada no Registro de Imóveis, com pagamento dos honorários do Cartório em que será efetuada a escritura e dos honorários do Cartório de Registro de Imóveis. Ainda deve ser pago o pertinente imposto de transmissão dos imóveis.

Essas despesas, quando adicionadas ao valor das cotas de capital, já ficariam contabilizadas na empresa holding constituída para serem abatidas como depreciação durante o tempo de vida útil restante dos imóveis. Isto, quando houver a opção pela tributação com base no LUCRO REAL.

A depreciação dos bens usados pode ser contabilizada em dobro do normalmente permitido, dependendo do prazo de vida útil restante. Os imóveis são totalmente depreciados em 25 anos a 4% ao ano. Com a contabilização da depreciação em dobro, a despesa anual gerada corresponderia a 8% dos bens imóveis recebidos como integralização do capital, o que reduziria a tributação incidente sobre os lucros obtidos.

Para evitar o pagamento de imposto de renda sobre o resultado obtido entre a compra dos bens pelo proprietário e o eventual valor de mercado no ato da transferência para integralização do capital da empresa constituída, há a possibilidade de transferi-los pelo seu valor original corrigido pelos índices de correção monetária oficial até o final do ano de 1995, quando foi extinta a correção monetária.

Depois, na holding, com base nas NBC e na legislação tributária em vigor serão feitos AJUSTES DE AVALIAÇÃO PATRIMONIAL. O valor desse ajustes tributado (futuramente) somente em razão da venda, baixa ou depreciação do imóvel.

7. DISTRIBUIÇÃO DE BENS ENTRE HERDEIROS VERSUS INVENTÁRIO (ESPÓLIO)

A constituição da empresa Holding também seria uma forma de distribuir os bens entre os herdeiros, que se tornariam acionistas ou cotistas da empresa, evitando os demorados e caríssimos inventários (espólios) depois da morte do patriarca. Evitaria ainda a briga entre herdeiros, que, se houver, estará acontecendo antes da morte do proprietário dos bens, quando este poderá se manifestar abertamente sobre seus desejos e intenções.

8. CONTABILIZAÇÃO DE DESPESAS E RECEITAS

É importante observar que a empresa tributada com base no Lucro Real, quando proprietária de imóveis, poderá contabilizar todas as despesas despendidas com esses bens. Mas, muitas vezes é preferível a tributação com base no Lucro Presumido. Por isso, é preciso que haja um perfeita contabilização, para que seja possível a compração entre os dois métodos de tributação das pessoas jurídicas.

Sobre os bens alugados pela pessoa jurídica, ainda no Regime de Tributação pelo LUCRO REAL, podem ser contabilizados encargos de depreciação, o que não é permitido às pessoas físicas. As despesas operacionais e as depreciações seriam dedutíveis para efeito do cálculo do IRPJ - Imposto de Renda da Pessoa Jurídica e da CSLL - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido.

Veja no RIR/1999 como será efetuada a tributação das pessoas físicas que recebem aluguéis. A Instrução Normativa SRF 1500/2014 com base na legislação em vigor, dispõe sobre normas gerais de tributação relativas ao Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas.

Depois passou a vigorar o RIR/2018. Mas no antigo RIR/1999 indicado (neste COSIFE) estão os endereçamentos para os pertinentes textos legais consolidados no novo RIR/2018.

9. IMOBILIZADO DE ARRENDAMENTO OU PARA LOCAÇÃO

É importante ressaltar que os bens contabilizados no Ativo Permanente como Imobilizado de Arrendamento têm os rendimentos das eventuais locações lançados como receita da empresa, cuja tributação poderia ser menor, se forem contabilizadas as despesas que normalmente não são dedutíveis na declaração de rendimentos das pessoas físicas. Neste caso, as despesas de manutenção dos bens, entre outras, devem ser devidamente comprovadas por documentos hábeis.

10. ABATIMENTO DE PREJUÍZOS SOFRIDOS

Como já foi mencionado, a remuneração dos familiares (sócios cotistas ou acionistas da empresa) seria feita na forma de distribuição de resultados (lucro ou dividendo).

Aqueles que trabalharem na empresa, obviamente receberiam uma remuneração a título de salário, honorário, ou pró-labore (quando nomeados como administradores) ou com outras funções necessárias à boa administração.

Eventuais prejuízos sofridos também seriam abatidos no exercício fiscal ou em exercícios seguintes se a pessoa jurídica for tributada com base no Lucro Real.

As pessoas físicas não podem abater prejuízos e gastos financeiros, incluindo as despesas bancárias e com seguros, que podem ser abatidos nas pessoas jurídicas.

A distribuição dos resultados aos sócios é feita depois do pagamento dos impostos sobre os lucros auferidos pela pessoa jurídica.

No caso das pessoas físicas, os impostos incidem sobre a receita bruta auferida,abatendo-se os encargos normalmente reembolsados pelo locatário, como o IPTU, o condomínio e outras despesas necessárias para cobrança e recebimento dos rendimentos.

Nas pessoas jurídicas os imposto de renda e a Contribuição social incidem sobre o lucro líquido, quando tributadas com base no Lucro Real.

Veja mais informações em:

1. Aspectos Contábeis
2. Aspectos Tributários

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