Empresas Individuais Imobiliárias - Caracterização

DECRETO 3.000/1999 - REGULAMENTO DO IMPOSTO DE RENDA - RIR/99
Livro II - TRIBUTAÇÃO DAS PESSOAS JURÍDICAS (do art. 146 ao art. 619)
Título I - CONTRIBUINTES E RESPONSÁVEIS (do art. 146 ao art. 211)
Subtítulo I - Contribuintes (do art. 146 ao art. 206)
Capítulo II - EMPRESAS INDIVIDUAIS (do art. 150 ao art. 166)
Seção II - Empresas Individuais Imobiliárias (do art. 151 ao art. 166)

Subseção I - Caracterização (do art. 151 ao art. 155)

• Incorporação e Loteamento (art. 151)
• Incorporação ou Loteamento sem Registro (art. 152)
• Desmembramento de Imóvel Rural (art. 153)
• Aquisição e Alienação (art. 154)
• Condomínios (art. 155)

Incorporação e Loteamento

Art.151. Serão equiparadas às pessoas jurídicas, em relação às incorporações imobiliárias ou loteamentos com ou sem construção, cuja documentação seja arquivada no Registro Imobiliário, a partir de 1º de janeiro de 1975 (Decreto-Lei 1.381, de 1974, art. 6º):

I - as pessoas físicas que, nos termos dos arts. 29, 30 e 68 da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, do Decreto-Lei 58, de 10 de dezembro de 1937, do Decreto-Lei 271, de 28 de fevereiro de 1967, ou da Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, assumirem a iniciativa e a responsabilidade de incorporação ou loteamento em terrenos urbanos ou rurais;

II - os titulares de terrenos ou glebas de terra que, nos termos do §1º do art. 31 da Lei 4.591, de 1964, ou do art. 3º do Decreto-Lei 271, de 1967, outorgarem mandato a construtor ou corretor de imóveis com poderes para alienação de frações ideais ou lotes de terreno, quando os mandantes se beneficiarem do produto dessas alienações.

Incorporação ou Loteamento sem Registro

Art.152. Equipara-se, também, à pessoa jurídica, o proprietário ou titular de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de decorrido o prazo de sessenta meses contados da data da averbação, no Registro Imobiliário, da construção do prédio ou da aceitação das obras do loteamento (Decreto-Lei 1.381, de 1974, art. 6º, §1º, e Decreto-Lei 1.510, de 1976, arts. 10, inciso IV, e 16).

§1º Para os efeitos deste artigo, caracterizar-se-á a alienação pela existência de qualquer ajuste preliminar, ainda que de simples recebimento de importância a título de reserva (Decreto-Lei 1.381, de 1974, art. 6º, §2º).

§2º O prazo referido neste artigo será, em relação aos imóveis havidos até 30 de junho de 1977, de 36 meses contados da data da averbação (Decreto-Lei 1.381, de 1974, art. 6º, §1º, e Decreto-Lei 1.510, de 1976, arts. 10, inciso IV, e 16).

Desmembramento de Imóvel Rural

Art.153. A subdivisão ou desmembramento de imóvel rural, havido após 30 de junho de 1977, em mais de dez lotes, ou a alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais desse imóvel, será equiparada a loteamento, para os efeitos do disposto no art. 151 (Decreto-Lei 1.510, de 1976, arts. 11 e 16).

Parágrafo único.O disposto neste artigo não se aplica aos casos em que a subdivisão se efetive por força de partilha amigável ou judicial em decorrência de herança, legado, doação como adiantamento da legítima, ou extinção de condomínio (Decreto-Lei 1.510, de 1976, art. 11, §2º).

Aquisição e Alienação

Art.154. Caracterizam-se a aquisição e a alienação pelos atos de compra e venda, de permuta, de transferência do domínio útil de imóveis foreiros, de cessão de direitos, de promessa dessas operações, de adjudicação ou arrematação em hasta pública, pela procuração em causa própria, ou por outros contratos afins em que haja transmissão de imóveis ou de direitos sobre imóveis (Decreto-Lei 1.381, de 1974, art. 2º, §1º).

§1º Data de aquisição ou de alienação é aquela em que for celebrado o contrato inicial da operação imobiliária correspondente, ainda que através de instrumento particular (Decreto-Lei 1.381, de 1974, art. 2º, inciso II).

§2º A data de aquisição ou de alienação constante de instrumento particular, se favorável aos interesses da pessoa física, só será aceita pela autoridade fiscal quando atendida pelo menos uma das condições abaixo especificadas (Decreto-Lei 1.381, de 1974, art. 2º, §2º):

I - o instrumento tiver sido registrado no Registro Imobiliário ou no Registro de Títulos e Documentos no prazo de trinta dias contados da data dele constante;

II - houver conformidade com cheque nominativo pago dentro do prazo de trinta dias contados da data do instrumento;

III - houver conformidade com lançamentos contábeis da pessoa jurídica, atendidos os preceitos para escrituração em vigor;

IV - houver menção expressa da operação nas declarações de bens da parte interessada, apresentadas tempestivamente à repartição competente, juntamente com as declarações de rendimentos.

§3º O Ministro de Estado da Fazenda poderá estabelecer critérios adicionais para aceitação da data do instrumento particular a que se refere o parágrafo anterior (Decreto-Lei 1.381, de 1974, art. 2º, §3º).

Condomínios

Art.155. Os condomínios na propriedade de imóveis não são considerados sociedades de fato, ainda que deles façam parte também pessoas jurídicas (Decreto-Lei 1.381, de 1974, art. 7º).

Parágrafo único. A cada condômino, pessoa física, serão aplicados os critérios de caracterização da empresa individual e demais dispositivos legais, como se fosse ele o único titular da operação imobiliária, nos limites de sua participação (Decreto-Lei 1.381, de 1974, art. 7º, parágrafo único).