NBC-TG-28 - PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO - MENSURAÇÃO NO RECONHECIMENTO E APÓS RECONHECIMENTO

NBC - NORMAS BRASILEIRAS DE CONTABILIDADE

NBC-T - NORMAS TÉCNICAS

NBC-TG - NORMAS TÉCNICAS GERAIS

NBC-TG-28 - PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO

MENSURAÇÃO NO RECONHECIMENTO E APÓS RECONHECIMENTO

RECONHECIMENTO - Item 16 - 19

16. A propriedade para investimento deve ser reconhecida como ativo quando, e apenas quando:

• (a) for provável que os benefícios econômicos futuros associados à propriedade para investimento fluirão para a entidade; e
• (b) o custo da propriedade para investimento possa ser mensurado confiavelmente.

17. A entidade avalia segundo esse princípio de reconhecimento todos os custos da propriedade para investimento no momento em que eles são incorridos. Esses custos incluem custos inicialmente incorridos para adquirir uma propriedade para investimento e custos incorridos subsequentemente para adicionar a, substituir partes de, ou prestar manutenção à propriedade.

18. Segundo o princípio de reconhecimento do item 16, a entidade não reconhece no valor contábil da propriedade para investimento os custos de serviços diários da propriedade. Pelo contrário, esses custos são reconhecidos na demonstração do resultado quando incorridos. Os custos de serviços diários são basicamente os custos da mão-de-obra e dos bens consumíveis, e podem incluir o custo de pequenas peças. A finalidade dessas despesas é muitas vezes descrita como sendo para "reparo e manutenção” da propriedade.

19. Partes de propriedades para investimento podem ter sido adquiridas por substituição. Por exemplo, as paredes interiores podem ser substituições das paredes originais. Segundo o princípio do reconhecimento, a entidade reconhece no valor contábil de propriedade para investimento o custo da parte de substituição da propriedade para investimento existente no momento em que o custo é incorrido se os critérios de reconhecimento forem cumpridos. O valor contábil das partes que são substituídas é baixado de acordo com as disposições de baixa desta Norma.

19A. A propriedade para investimento mantida por arrendatário como ativo de direito de uso deve ser reconhecida de acordo com a NBC-TG-06. (Incluído pela Revisão NBC 01)

MENSURAÇÃO NO RECONHECIMENTO - Item 20 - 29

20. A propriedade para investimento deve ser inicialmente mensurada pelo seu custo. Os custos de transação devem ser incluídos na mensuração inicial.

21. O custo de uma propriedade para investimento comprada compreende o seu preço de compra e qualquer dispêndio diretamente atribuível. Os dispêndios diretamente atribuíveis incluem, por exemplo, as remunerações profissionais de serviços legais, impostos de transferência de propriedade e outros custos de transação.

22. Eliminado

23. O custo de uma propriedade para investimento não é aumentado por:

• (a) custos de início de atividades (start-up) (a não ser que sejam necessários para trazer a propriedade à condição necessária para que seja capaz de funcionar da forma pretendida pela administração);
• (b) perdas operacionais incorridas antes de a propriedade para investimento ter atingido o nível de ocupação previsto; ou
• (c) quantidades anormais de material, mão-de-obra ou outros recursos consumidos incorridos na construção ou desenvolvimento da propriedade.

24. Se o pagamento de uma propriedade para investimento for a prazo, o seu custo é o equivalente ao valor à vista. A diferença entre esta quantia e os pagamentos totais é reconhecida como despesa financeira durante o período do crédito.

25. (Eliminado pela Revisão NBC 01)

26. (Eliminado pela Revisão NBC 01)

27. Uma ou mais propriedades para investimento podem ser adquiridas em troca de um ativo ou ativos não monetários, ou em uma combinação de ativos monetários e não monetários. A discussão seguinte refere-se à troca de ativo não monetário por outro, mas também se aplica a todas as trocas descritas na frase anterior. O custo de tal propriedade para investimento é mensurado pelo valor justo a menos que (a) a transação de troca careça de substância comercial ou (b) nem o valor justo do ativo recebido nem o valor justo do ativo cedido sejam confiavelmente mensuráveis. O ativo adquirido é mensurado dessa forma mesmo que a entidade não possa imediatamente baixar o ativo cedido. Se o ativo adquirido não for mensurado pelo valor justo, o seu custo é mensurado pelo valor contábil do ativo cedido.

28. A entidade deve determinar se a operação de troca é, na substância, de natureza comercial considerando a extensão em que espera que os seus fluxos de caixa futuros sejam alterados como resultado da transação. A operação de troca tem natureza comercial se:

• (a) a configuração (risco, oportunidade e valor) dos fluxos de caixa do ativo recebido diferir da configuração dos fluxos de caixa do ativo cedido; ou
• (b) o valor específico para a entidade relativo à parte das operações da entidade afetadas pela transação se altera como resultado da troca; e
• (c) a diferença em (a) ou (b) é significativa em relação ao valor justo dos ativos trocados.

Para a finalidade de determinar se a transação de troca tem natureza comercial, o valor específico para a entidade relativo à parte das operações da entidade afetada pela transação deve refletir os fluxos de caixa após os impostos. O resultado dessas análises pode ser claro sem que a entidade tenha de efetuar cálculos detalhados.

29. O valor justo de ativo é confiavelmente mensurável se (a) a variabilidade na faixa de mensurações razoáveis do valor justo não for significativa para esse ativo ou (b) as probabilidades de várias estimativas dentro dessa faixa puderem ser razoavelmente avaliadas e utilizadas na mensuração do valor justo. Caso a entidade seja capaz de mensurar com confiabilidade o valor justo tanto do ativo recebido como do ativo cedido, então o valor justo do ativo cedido é usado para mensurar o custo do ativo recebido, a não ser que o valor justo do ativo recebido seja mais claramente evidente. (Alterado pela NBC-TG-28 (R1))

29A. A propriedade para investimento mantida por arrendatário como ativo de direito de uso deve ser mensurada inicialmente ao custo de acordo com a NBC-TG-06. (Incluído pela Revisão NBC 01)

MENSURAÇÃO APÓS RECONHECIMENTO - Item 30 - 56

• Política contábil - Item 30 - 32C
• Método do valor justo - Item 33 - 55
  • Incapacidade de determinar confiavelmente o valor justo - Item 53 - 55
• Método do custo - Item 56

Política contábil

30. Com as exceções indicadas no item 32A, a entidade deve escolher como sua política contábil o método do valor justo, descrito nos itens 33 a 55, ou o método do custo, descrito no item 56, e deve aplicar essa política a todas as suas propriedades para investimento. (Alterado pela Revisão NBC 01)

31. A NBC-TG-23 - Políticas Contábeis, Mudança de Estimativa e Retificação de Erro afirma que uma alteração voluntária na política contábil deve ser feita apenas se a alteração resultar numa apresentação mais apropriada das operações, de outros acontecimentos ou de condições nas demonstrações contábeis da entidade. É altamente improvável que uma alteração do método do valor justo para o método do custo resulte numa apresentação mais apropriada.

32. Esta Norma exige que todas as entidades mensurem o valor justo de propriedades para investimento para a finalidade de mensuração (se a entidade usar o método do valor justo) ou de divulgação (se usar o método do custo). Incentiva-se a entidade, mas não se exige dela, a mensurar o valor justo das propriedades para investimento tendo por base a avaliação de avaliador independente que tenha qualificação profissional relevante e reconhecida e que tenha experiência recente no local e na categoria da propriedade para investimento que esteja sendo avaliada. (Alterado pela NBC-TG-28 (R1))

32A. A entidade pode:

• (a) escolher o método do valor justo ou o método do custo para todas as propriedades para investimento que suportem passivos que pagam retorno diretamente associado ao valor justo de, ou aos retornos de ativos especificados incluindo essa propriedade para investimento; e
• (b) escolher o método do valor justo ou o método do custo para todas as restantes propriedades para investimento, independentemente da escolha feita na alínea (a).

32B. Algumas entidades operam, seja interna ou externamente, um fundo de investimentos que fornece aos investidores benefícios determinados pelas cotas do fundo. Da mesma forma, algumas entidades emitem contratos de seguro com características de participação direta, para os quais os itens subjacentes incluem propriedade para investimento. Para as finalidades dos itens 32 ao 32B somente, contratos de seguro incluem contratos de investimento com características de participação discricionária. O item 32A não permite que uma entidade mensure propriedade mantida pelo fundo (ou propriedade que seja um item subjacente) parcialmente ao custo e parcialmente ao valor justo. (Ver NBC TG 50 – Contratos de Seguro para os termos utilizados neste item que são definidos nessa Norma). (Eliminado pela Revisão NBC 16/2022)

32C. Se a entidade escolhe diferentes métodos para as duas categorias descritas no item 32A, as vendas de propriedade para investimento entre conjuntos de ativos mensurados usando métodos diferentes devem ser reconhecidas pelo valor justo e a alteração cumulativa no valor justo deve ser reconhecida no resultado. Em conformidade, se a propriedade para investimento for vendida de um conjunto em que se usa o método do valor justo para um conjunto em que se usa o método do custo, o valor justo da propriedade à data da venda torna-se o seu custo considerado.

Método do valor justo

33. Após o reconhecimento inicial, a entidade que escolhe o método do valor justo deve mensurar todas as suas propriedades para investimento pelo valor justo, exceto nos casos descritos no item 53.

34. (Eliminado pela Revisão NBC 01)

35. O ganho ou a perda proveniente de alteração no valor justo de propriedade para investimento deve ser reconhecido no resultado do período em que ocorra.

36. (Eliminado pela NBC-TG-28 (R1))

37. (Eliminado pela NBC-TG-28 (R1))

38. (Eliminado pela NBC-TG-28 (R1))

39. (Eliminado pela NBC-TG-28 (R1))

40. Ao mensurar o valor justo da propriedade para investimento, de acordo com a NBC-TG-46, a entidade deve assegurar que o valor justo reflete, entre outras, receitas provenientes de arrendamentos correntes e outros pressupostos que participantes do mercado utilizariam na precificação de propriedade para investimento sob condições correntes de mercado. (Alterado pela NBC-TG-28 (R1))

40A. Quando o arrendatário utilizar o modelo de valor justo para mensurar a propriedade para investimento que é mantida como ativo de direito de uso, deve mensurar o ativo de direito de uso, e, não, a propriedade subjacente, ao valor justo. (Incluído pela Revisão NBC 01)

41. A NBC-TG-06 especifica a base do reconhecimento inicial do custo de propriedade para investimento mantida por arrendatário como ativo de direito de uso. O item 33 exige que a propriedade para investimento mantida por arrendatário como ativo de direito de uso seja remensurada, se necessário, pelo valor justo, se a entidade escolher o modelo de valor justo. Quando os pagamentos de arrendamento são efetuados a taxas de mercado, o valor justo da propriedade para investimento mantida por arrendatário como ativo de direito de uso na aquisição, líquido de todos os pagamentos de arrendamento esperados (incluindo os relativos a passivos de arrendamento reconhecidos), deve ser zero. Assim, remensurar o ativo de direito de uso de arrendamento do custo, de acordo com a NBC-TG-06, para o valor justo, de acordo com o item 33 (tendo em conta os requisitos do item 50), não deve resultar em qualquer ganho ou perda inicial, a não ser que o valor justo seja mensurado em momentos diferentes. Isso pode ocorrer quando for feita a escolha para aplicar o método do valor justo após o reconhecimento inicial. (Alterado pela Revisão NBC 01)

42. (Eliminado pela NBC-TG-28 (R1))

43. (Eliminado pela NBC-TG-28 (R1))

44. (Eliminado pela NBC-TG-28 (R1))

45. (Eliminado pela NBC-TG-28 (R1))

46. (Eliminado pela NBC-TG-28 (R1))

47. (Eliminado pela NBC-TG-28 (R1))

48. Em casos excepcionais, há clara evidência, quando a entidade adquire pela primeira vez uma propriedade para investimento (ou quando a propriedade existente se torna pela primeira vez propriedade para investimento após a alteração em seu uso), de que a variabilidade no intervalo de mensurações razoáveis de valor justo seria tão grande, e as probabilidades dos vários efeitos tão difíceis de avaliar, que a utilidade de uma única mensuração de valor justo é negada. Isso pode indicar que o valor justo da propriedade não será mensurável com confiabilidade em base contínua (ver item 53). (Alterado pela NBC-TG-28 (R1))

49. (Eliminado pela NBC-TG-28 (R1))

50. Ao determinar o valor justo da propriedade para investimento, a entidade não conta duplamente ativos ou passivos que estejam reconhecidos como ativos ou passivos separados. Por exemplo:

• (a) equipamento, tal como elevador ou ar-condicionado, é muitas vezes uma parte integrante de edifício e está geralmente incluído no valor justo da propriedade para investimento, não sendo reconhecido separadamente como ativo imobilizado;
• (b) se o escritório for arrendado mobiliado, o valor justo do escritório inclui geralmente o valor justo da mobília, porque o lucro das rendas se relaciona com o escritório mobiliado. Quando a mobília for incluída no valor justo da propriedade para investimento, a entidade não reconhece a mobília como ativo separado;
• (c) o valor justo da propriedade para investimento exclui o lucro do arrendamento operacional acrescido ou pago antecipadamente, porque a entidade o reconhece como passivo ou ativo separado;
• (d) o valor justo da propriedade para investimento, mantida por arrendatário como ativo de direito de uso, reflete os fluxos de caixa esperados (incluindo os pagamentos variáveis de arrendamento que se espera que se tornem exigíveis). Em conformidade, se a avaliação obtida para a propriedade for líquida de todos os pagamentos que se espera que sejam feitos, será necessário voltar a adicionar qualquer passivo de arrendamento reconhecido para atingir o valor contábil da propriedade para investimento, utilizando o método do valor justo. (Alterada pela Revisão NBC 01)

51. (Eliminado pela NBC-TG-28 (R1))

52. Em alguns casos, a entidade espera que o valor presente dos seus pagamentos relacionados com uma propriedade para investimento (que não sejam pagamentos relacionados com passivos reconhecidos) exceda o valor presente dos respectivos recebimentos de caixa. A entidade aplica a NBC-TG-25 - Provisões, Passivos Contingentes e Ativos Contingentes para determinar se reconhece um passivo e, nesse caso, como mensurá-lo.

Incapacidade de determinar confiavelmente o valor justo

53. Há presunção refutável de que a entidade pode confiavelmente mensurar o valor justo de propriedade para investimento em base contínua. Porém, em casos excepcionais, quando a entidade adquire, pela primeira vez, a propriedade para investimento (ou quando a propriedade existente se torne pela primeira vez propriedade para investimento na sequência da conclusão da construção ou do desenvolvimento, ou após a alteração de uso), há clara evidência de que o valor justo da propriedade para investimento não é mensurável com confiabilidade em base contínua. Isso ocorre quando, e apenas quando, o mercado de propriedades comparáveis está inativo (por exemplo, há poucas transações recentes, preços cotados não são atuais ou preços de transação observados indicam que o vendedor foi forçado a vender) e quando não estão disponíveis mensurações alternativas confiáveis de valor justo (por exemplo, com base em projeções de fluxos de caixa descontados). Se a entidade concluir que o valor justo de propriedade para investimento em construção não é mensurável com confiabilidade, mas for esperado que o valor justo da propriedade seja mensurável com confiabilidade quando a construção for concluída, a propriedade para investimento em construção deve ser mensurada ao custo até que seu valor justo se torne confiavelmente mensurável ou a construção seja concluída (o que ocorrer primeiro). Se a entidade concluir que o valor justo de propriedade para investimento (outra que não a propriedade para investimento em construção) não é confiavelmente mensurável, a entidade deve mensurar essa propriedade para investimento utilizando o método do custo da NBC-TG-27 – Ativo Imobilizado para propriedade para investimento própria ou, de acordo com a NBC-TG-06, para propriedade para investimento mantida por arrendatário como ativo de direito de uso. O valor residual da propriedade para investimento deve ser assumido como sendo zero. A entidade deve continuar a aplicar a NBC TG 27 ou a NBC-TG-06 até a alienação da propriedade para investimento. (Alterado pela Revisão NBC 01)

53A. Uma vez que a entidade se torne capaz de mensurar confiavelmente o valor justo de propriedade para investimento em construção que tenha sido previamente avaliada ao custo, deve mensurar essa propriedade pelo valor justo. Assim que a construção estiver completada, presume-se que o valor justo possa ser mensurado confiavelmente. Se esse não for o caso, de acordo com o item 53, a propriedade deve ser contabilizada pelo método do custo, de acordo com a NBC-TG-27 – Ativo Imobilizado, para ativos próprios, ou com a NBC-TG-06, para propriedade para investimento mantida por arrendatário como ativo de direito de uso. (Alterado pela Revisão NBC 01)

53B. A presunção de que o valor justo de investimento para propriedade em construção possa ser mensurado confiavelmente pode ser refutada somente no reconhecimento inicial. A entidade que tenha mensurado um item de investimento para propriedade em construção ao valor justo não pode concluir que o valor justo do investimento para propriedade quando completado não possa ser mensurado confiavelmente.

54. Nos casos excepcionais em que a entidade seja compelida, pela razão dada no item 53, a mensurar a propriedade para investimento, utilizando o método do custo de acordo com a NBC-TG-27 ou com a NBC-TG-06, ela deve mensurar todas as suas outras propriedades para investimento pelo valor justo, inclusive as propriedades para investimento em construção. Nesses casos, embora a entidade possa usar o método do custo para uma propriedade para investimento, a entidade deve continuar a contabilizar cada uma das propriedades restantes usando o método do valor justo. (Alterado pela Revisão NBC 01)

55. Se a entidade tiver previamente mensurado a propriedade para investimento pelo valor justo, ela deve continuar a mensurar a propriedade pelo valor justo até a alienação (ou até que a propriedade se torne propriedade ocupada pelo proprietário ou a entidade comece a desenvolver a propriedade para subsequente venda no curso ordinário do negócio), mesmo que transações de mercado comparáveis se tornem menos frequentes ou que os preços do mercado se tornem menos prontamente disponíveis.

Método do custo

56. Após o reconhecimento inicial, a entidade que escolher o modelo do custo deve mensurar a propriedade para investimento: (a) de acordo com a NBC-TG-31 – Ativo Não Circulante Mantido para Venda e Operação Descontinuada, se atender aos critérios para ser classificado como mantido para venda (ou está incluído em grupo para alienação que seja classificado como mantido para venda); (b) de acordo com a NBC-TG-06, se é mantido por arrendatário como ativo de direito de uso e não é mantido para venda, de acordo com a NBC TG 31; e (c) de acordo com os requisitos da NBC-TG-27 para o modelo do custo em todos os outros casos. (Alterado pela Revisão NBC 01)