início > contabilidade Ano XXI - 28 de maio de 2020



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PARECER NORMATIVO CST 15/1984

CONTABILIDADE DA CONSTRUÇÃO CIVIL

Contabilidade imobiliária

PARECER NORMATIVO CST 15/1984

A pessoa jurídica executora de empreendimento de loteamento em imóvel de propriedade de outrem está sujeita ao regime tributário consolidado nos artigos 285 a 288 do RIR/80 [depois: artigos 410 a 414 do RIR/1999] quando tiver participação proporcional no preço de venda das unidades imobiliárias desse empreendimento.

NOTA DO COSIFE:

Os textos legais mencionados no RIR/1980 e no RIR/1999 (Artigos 27 a 29 do Decreto-Lei 1.598/1977), agora estão também no RIR/2018 em Compra e Venda, Loteamento, Incorporação e Construção de Imóveis (artigo 480 a 495).

Porém, os artigos 486 a 490 do RIR/2018 mencionam os artigos 1º a 5º da Lei 10.931/2004. Em seguida, os artigos 491 a 495 mencionam os artigos 24 a 27 da Lei 12.715/2012 e ainda o artigo 2º da Lei 12.04/2009.

Portanto, talvez seja melhor a leitura do indicado RIR/2018.

Em exame a forma de tributação dos lucros auferidos por pessoa jurídica formalmente constituída para a prática de operações imobiliárias que executa empreendimento de loteamento em imóvel de propriedade de outrem - pessoa física ou jurídica - e cuja receita operacional consiste na participação proporcional no preço de venda das unidades imobiliárias, segundo um percentual convencionado entre as partes. Em outras palavras, isto significa que a pessoa jurídica executora nada poderá cobrar do proprietário das terras a título de remuneração por serviços ou obras realizados. Caso venha a receber alguma remuneração, será empreiteira. Nesta última hipótese, a tributação dos resultados não se dará consoante este Parecer.

2. Na execução e conseqüente promoção do empreendimento de loteamento normalmente estão incluídas as atividades de pesquisa de mercado, elaboração do projeto, legalização do projeto, incluindo seu registro, execução das obras de infra-estrutura e demais obras necessárias (urbanização), publicidade, vendas, cobrança e administração.

3. Analisa-se, neste item, a natureza das obras que a pessoa jurídica executora do empreendimento de loteamento realiza. O titular da área loteada é proprietário da terra nua; o executor do empreendimento de loteamento, embora realizando obras em propriedade de outrem, não deixa de ter direitos sobre as referidas obras. A natureza destes direitos pode variar em razão dos termos do contrato firmado.

NOTA DO COSIFE:

A partir do item 3 deste PARECER NORMATIVO CST 15/1984, o seu autor refere-se ao artigo 43 do antigo Código Civil. Mas, um Novo Código Civil de 2002, que passou a vigorar em janeiro de 2003.

Sobre esse mesmo tema (BENS IMÓVEIS), o Código Civil de 2002 versa em seus artigos 79 a 81.

3.1 - No entanto, a natureza das obras se afigura clara face o que estabelece o artigo 43 do Código Civil:

"Art. 43. - São bens imóveis:

I - ...

II - Tudo quanto o homem incorporar permanentemente ao solo, como a semente lançada à terra, os edifícios e construções, de modo que não se possa retirar sem destruição, modificação, fratura ou dano.

III - ...".

3.2 - O Código Civil não diz "tudo quanto o proprietário" mas sim "tudo quanto o homem". Pode-se concluir, portanto, que as obras de loteamento, dado seu caráter de permanência, constituem parte integrante do imóvel e passam a ter esta natureza, independentemente de serem incorporadas pelo titular da propriedade ou pela pessoa jurídica executora do empreendimento de loteamento, ainda mais que há um contrato firmado entre as partes.

4. Na hipótese ora em exame, está-se diante de uma forma de associação de recursos e de qualificações gerenciais para a consecução de um objetivo comum que é o loteamento de uma área de terras para posterior alienação em unidades imobiliárias. Um dos associados é o proprietário da terra nua; o segundo é a pessoa jurídica executora do loteamento. Ambos participam da promoção do empreendimento de loteamento.

NOTA DO COSIFE:

A partir do item 4 deste PARECER NORMATIVO CST 15/1984, o seu autor volta mencionar o agora contido no RIR/2018 em Compra e Venda, Loteamento, Incorporação e Construção de Imóveis (artigo 480 a 495).

4.1 - Os artigos 285 a 288 do Regulamento do Imposto de Renda aprovado pelo Decreto nº 85.450, de 04.12.80 - RIR/80 [depois: artigos 410 a 414 do RIR/1999] - consolidam as normas sobre a apuração do resultado e de apropriação do lucro bruto na compra para venda ou promoção de empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda.

4.2 - Estabelece o artigo 285 do RIR/80: "O contribuinte que comprar imóvel para venda ou promover empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos, . . .". Face a este comando poder-se-ia alegar que a pessoa jurídica executora do empreendimento não está comprando imóvel para loteamento; no entanto é inegável que está realizando obras que têm a natureza de imóveis, conforme esclarecido no subitem 3.2, para posterior venda de unidades imobiliárias, com participação proporcional no preço de venda das referidas unidades. A pessoa jurídica executora do empreendimento não está comprando, mas aplicando recurso em obras, possibilitando com isto sua venda em lotes.

4.3 - Nestas condições, a pessoa jurídica executora do empreendimento de loteamento está sujeita ao tratamento tributário de que tratam os artigos 285 a 288 do RIR/80 [depois: artigos 410 a 414 do RIR/1999]. Este tratamento tem suas implicações, a saber:

a) a faculdade de poder optar pelo cômputo de custo orçado; e

b) o dever de corrigir o custo das benfeitorias de imóveis não vendidos, nos termos da legislação em vigor.

4.4 - Por oportuno, cabe ressaltar que a contabilidade de ambas, as partes registrará tão somente o que disser respeito a cada uma. Nos registros do titular do loteamento continuará a constar somente do valor da terra nua. Já os registros da pessoa jurídica executora do empreendimento de loteamento consignarão os demais valores aplicados no custo do loteamento. Não é por demais relembrar que se o proprietário do imóvel for pessoa física é considerado, para efeitos do imposto de renda, empresa individual, nos termos do inciso III do artigo 98 do RIR/80.

5. De todo o exposto, pode-se concluir que, quando o proprietário de uma área de terras se associa com pessoa jurídica constituída para a prática de operações imobiliárias, à qual assistirá executar e promover o empreendimento de loteamento, e o produto da venda das unidades imobiliárias for rateado entre as partes na proporção estipulada, a referida pessoa jurídica executora do empreendimento de loteamento deve apurar seus resultados segundo as normas consolidadas nos artigos 285 a 288 do RIR/80 [depois: artigos 410 a 414 do RIR/1999], assistindo-lhe o direito de optar pelo cômputo do custo orçado e o dever de corrigir os valores por ela investidos no custo do loteamento por ocasião do levantamento do balanço patrimonial.

NOTA DO COSIFE:

A partir de 1996, com base no artigo 4º da Lei 9.249/1995, a correção monetária (baseada no índice de inflação oficialmente divulgado pelo governo), não mais pôde ser utilizado para efeito de ajustes ao Balanço Patrimonial das pessoas jurídicas.

Porém, já naquela época, contrariando as teses dos economistas e dos juristas, os Princípios e as Normas de Contabilidade já diziam que os Bens, Direitos e Valores e ainda as Obrigações deveriam ser ajustadas ao preço de mercado (se menor que o valor contábil) ou de conformidade com o previsto em contratos firmados entre credores e devedores.

Para que o aqui explicado ficasse bem claro, a partir de 2007 a Lei das Sociedades por Ações (Lei 6.404/1976) sofreu alterações para adaptá-la às NBC - Normas Brasileiras de Contabilidade convergidas às Normas Internacionais.

Diante disto, a Lei 6.404/1976 passou dispor sobre a conta AJUSTES DE AVALIAÇÃO PATRIMONIAL que foi criada no grupamento do Patrimônio Líquido. Essa conta (Ajustes de Avaliação Patrimonial) passou a conter tudo aquilo que era determinado escriturar no chamado de LALUR - Livro de Apuração do Lucro Real, o qual foi criado pelo Decreto-Lei 1.598/1977.

Entretanto, os servidores da Receita Federal não acreditavam nessa verdade e por isso chegaram a dizer a a escrever no site daquele órgãos governamental que as alterações legais feitas na Lei 6.404/1976 não valiam para efeito de tributação.

Disto aproveitaram os consultores em Planejamento Tributário, com grande prejuízo para a nossa Arrecadação Tributária. Diante das insuportáveis perdas do FISCO, oito anos depois das alterações efetuadas na Lei das S/A, foi sancionada a Lei 12.973/2014 (vigora a partir de 2015), adaptando a Legislação Tributária às NBC - Normas Brasileiras de Contabilidade.

Mas, ninguém foi preso ou condenado por ter causado tais danos aos COFRES PÚBLICOS, nem por ter escrito barbaridades no site da Receita Federal.

À consideração superior.

RICHARD U. KREUTZER - Fiscal de Tributos Federais

De acordo.

Publique-se e a seguir encaminhem-se cópias às SS.RR.R.F. para conhecimento e ciência aos demais órgãos subordinados.

JIMIR S. DONIAK - Coordenador do Sistema de Tributação


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