NBC-TG-28 - PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO TRANSFERÊNCIA - ALIENAÇÃO - DIVULGAÇÃO

NBC - NORMAS BRASILEIRAS DE CONTABILIDADE

NBC-T - NORMAS TÉCNICAS

NBC-TG - NORMAS TÉCNICAS GERAIS

NBC-TG-28 - PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO

TRANSFERÊNCIA - ALIENAÇÃO - DIVULGAÇÃO

TRANSFERÊNCIA - Item 57 - 65

57. A entidade deve transferir a propriedade para, ou de, propriedade para investimento quando, e apenas quando, houver alteração de uso. A alteração de uso ocorre quando a propriedade atende, ou deixa de atender, a definição de propriedade para investimento e há evidência da alteração de uso. Apenas a alteração nas intenções da administração para o uso da propriedade não fornece evidência da alteração no uso. Exemplos de evidência da alteração na utilização incluem: (Caput Alterado pela NBC TG 28 (R4))

• (a) início de ocupação pelo proprietário, ou de desenvolvimento com vista à ocupação pelo proprietário, para transferência de propriedade para investimento para propriedade ocupada pelo proprietário; (Alínea alterada pela NBC TG 28 (R4))
• (b) início de desenvolvimento com objetivo de venda, para transferência de propriedade para investimento para estoque;
• (c) fim de ocupação pelo proprietário, para transferência de propriedade ocupada pelo proprietário para propriedade para investimento;
• (d) começo de arrendamento operacional para outra entidade, para transferência de estoques para propriedade para investimento; ou
• (e) eliminada

58. Quando a entidade decidir alienar a propriedade para investimento sem desenvolvimento, ela continua a tratar a propriedade como propriedade para investimento até que seja desreconhecida (eliminada do balanço patrimonial) e deixe de reclassificá-la como estoque. De forma semelhante, se a entidade começar a desenvolver de novo a propriedade para investimento existente para futuro uso continuado como propriedade para investimento, a propriedade permanece propriedade para investimento, não sendo reclassificada como propriedade ocupada pelo proprietário durante o novo desenvolvimento. (Alterado pela NBC TG 28 (R4))

59. Os itens 60 a 65 aplicam-se aos aspectos de reconhecimento e mensuração resultantes quando a entidade usa o método do valor justo para propriedades para investimento. Quando a entidade usar o método do custo, as transferências entre propriedades para investimento, propriedades ocupadas pelo proprietário e estoque não alteram o valor contábil da propriedade transferida e não alteram o custo dessa propriedade para finalidades de mensuração ou divulgação.

60. Para a transferência de propriedade para investimento contabilizada pelo valor justo para propriedade ocupada pelo proprietário ou para estoque, o custo considerado da propriedade para subsequente contabilização, de acordo com a NBC-TG-27, a NBC-TG-06 ou a NBC-TG-16, deve ser o seu valor justo na data da alteração de uso. (Alterado pela Revisão NBC 01)

61. Se o imóvel ocupado pelo proprietário se tornar propriedade para investimento que seja contabilizada pelo valor justo, a entidade deve aplicar a NBC-TG-27 para propriedade própria e a NBC-TG-06 para propriedade mantida por arrendatário como ativo de direito de uso até a data da alteração do uso. A entidade deve tratar qualquer diferença nessa data entre o valor contábil do imóvel, de acordo com a NBC TG 27 ou com a NBC-TG-06 e o seu valor justo, conforme descrito no item 62. (Alterado pela Revisão NBC 01)

62. Até a data em que o imóvel ocupado pelo proprietário se torne propriedade para investimento contabilizada pelo valor justo, a entidade deve depreciar a propriedade (ou o ativo de direito de uso) e deve reconhecer quaisquer perdas por redução no valor recuperável (impairment) que tenham ocorrido. A entidade deve tratar qualquer diferença nessa data entre o valor contábil da propriedade, de acordo com a NBC-TG-27 ou a NBC-TG-06, e o seu valor justo da seguinte forma: (Alterado pela Revisão NBC 01)

• (a) qualquer diminuição resultante no valor contábil da propriedade é reconhecida no resultado. Porém, até o ponto em que a quantia esteja incluída em reavaliação anteriormente procedida nessa propriedade, a diminuição é debitada contra esse excedente de reavaliação;
• (b) qualquer aumento resultante no valor contábil é tratado como se segue:
  • (i) até o ponto em que o aumento reverta perda anterior por impairment dessa propriedade, o aumento é reconhecido no resultado. A quantia reconhecida no resultado não pode exceder a quantia necessária para repor o valor contábil para o valor contábil que teria sido determinado (líquido de depreciação) caso nenhuma perda por impairment tivesse sido reconhecida;
  • (ii) qualquer parte remanescente do aumento é creditada diretamente no patrimônio líquido, em ajustes de avaliação patrimonial, como parte dos outros resultados abrangentes. Na alienação subsequente da propriedade para investimento, eventual excedente de reavaliação incluído no patrimônio líquido deve ser transferido para lucros ou prejuízos acumulados, e a transferência do saldo remanescente excedente de avaliação também se faz diretamente para lucros ou prejuízos acumulados, e não por via da demonstração do resultado.

63. Para uma transferência de estoque para propriedade para investimento que seja escriturada pelo valor justo, qualquer diferença entre o valor justo da propriedade nessa data e o seu valor contábil anterior deve ser reconhecida no resultado.

64. O tratamento de transferência de estoque para propriedade para investimento que é escriturada pelo valor justo é consistente com o tratamento de venda de estoque.

65. Quando a entidade concluir a construção ou o desenvolvimento de propriedade para investimento de construção própria que será escriturada pelo valor justo, qualquer diferença entre o valor justo da propriedade nessa data e o seu valor contábil anterior deve ser reconhecida no resultado.

ALIENAÇÃO - Item 66 - 73

66. A propriedade para investimento deve ser baixada (eliminada do balanço patrimonial) na alienação ou quando a propriedade para investimento for permanentemente retirada de uso e nenhum benefício econômico for esperado da sua alienação.

67. A alienação de propriedade para investimento pode ser alcançada pela venda ou pela celebração de arrendamento financeiro. A data de alienação da propriedade para investimento, que é vendida, é a data em que o recebedor obtém o controle da propriedade para investimento, de acordo com os requisitos da NBC TG 47, que determinam quando a obrigação de performance é satisfeita. A NBC-TG-06 é aplicável à alienação efetuada pela celebração de arrendamento financeiro e à venda e leaseback. (Alterado pela Revisão NBC 01)

68. Se, de acordo com o princípio de reconhecimento do item 16, a entidade reconhecer no valor contábil de ativo o custo de substituição de parte de propriedade para investimento, então ela baixa o valor contábil da parte substituída. Relativamente à propriedade para investimento contabilizada usando o método do custo, a parte substituída pode não ser a parte que tenha sido depreciada separadamente. Se não for praticável que a entidade determine o valor contábil da parte substituída, ela pode usar o custo da substituição como indicação do custo da parte substituída que era no momento em que foi adquirida ou construída. Segundo o método do valor justo, o valor justo da propriedade para investimento pode já refletir o fato de que a parte a ser substituída perdeu o seu valor. Em outros casos, pode ser difícil discernir quanto do valor justo deve ser reduzido para a parte a ser substituída. Uma alternativa à redução do valor justo para a parte substituída, quando não for prático realizar essa redução, é incluir o custo da substituição no valor contábil do ativo e reavaliar o valor justo, como seria exigido para adições não envolvendo substituição.

69. Ganhos ou perdas provenientes da retirada ou alienação de propriedades para investimento devem ser determinados como a diferença entre os valores líquidos da alienação e o valor contábil do ativo e devem ser reconhecidos no resultado (a menos que a NBC-TG-06 - Operações de Arrendamento Mercantil exija outra forma no caso de venda e leaseback) no período da retirada ou da alienação.

70. O valor da contrapartida da alienação de propriedade para investimento deve ser estabelecido de acordo com os requisitos para determinar o preço de transação nos itens 47 a 72 da NBC-TG-47. As alterações subsequentes no valor estimado da contrapartida, incluído no ganho ou na perda, devem ser contabilizadas de acordo com os requisitos para alterações no preço de transação na NBC-TG-47. (Alterado pela NBC TG 28 (R4))

71. A entidade aplica a NBC-TG-25 - Provisões, Passivos Contingentes e Ativos Contingentes ou outras normas, interpretações e comunicados técnicos, conforme apropriado, a quaisquer passivos que detenha após a alienação de uma propriedade para investimento.

72. A indenização de terceiros para propriedade para investimento, que tenha sofrido redução no valor recuperável (impairment), perda ou tenha sido cedida, deve ser reconhecida no resultado quando se tornar recebível.

73. Reduções no valor recuperável (impairment) ou perdas de propriedade para investimento, relacionados com pedidos de ou pagamento de indenização de terceiros e qualquer aquisição ou construção posterior de ativos de substituição constituem acontecimentos econômicos separados e são contabilizados separadamente como se segue:

(a) as perdas por redução ao valor recuperável da propriedade para investimento são reconhecidas de acordo com a NBC-TG-01;

(b) as retiradas ou alienações da propriedade para investimento são reconhecidas de acordo com os itens 66 a 71 desta Norma;

(c) a indenização de terceiros por propriedade para investimento que tenha sofrido impairment, que tenha sofrido perda ou tenha sido cedida é reconhecida no resultado quando se tornar recebível; e

(d) o custo dos ativos restaurados, comprados ou construídos como substituições é determinado de acordo com os itens 20 a 29 desta Norma.

DIVULGAÇÃO - Item 74 - 79

• Método do valor justo e método do custo - Item 74 - 79
  • Método do valor justo - Item 76 - 78
  • Método do custo - Item 79

Método do valor justo e método do custo

• Método do valor justo - Item 76 - 78
• Método do custo - Item 79

74. As divulgações indicadas adiante são aplicáveis adicionalmente às enunciadas na NBC-TG-06. De acordo com a NBC-TG-06, o proprietário de propriedade para investimento proporciona as divulgações dos arrendadores acerca dos arrendamentos que tenham celebrado. O arrendatário que detenha propriedade para investimento como ativo de direito de uso proporciona divulgação dos arrendatários, como requerido pela NBC-TG-06, e divulgação dos arrendadores, como requerido pela NBC-TG-06, para qualquer arrendamento operacional que tenham celebrado. (Alterado pela Revisão NBC 01)

75. A entidade deve divulgar:

• (a) se aplica o método do valor justo ou o método do custo;
• (b) (Eliminada pela Revisão NBC 01)
• (c) quando a classificação for difícil (ver item 14), os critérios que usa para distinguir propriedades para investimento de propriedades ocupadas pelo proprietário e de propriedades mantidas para venda no curso ordinário dos negócios;
• (d) (Eliminada pela NBC-TG-28 (R1))
• (e) as quantias reconhecidas no resultado para:
  • (i) lucros de rendas de propriedade para investimento;
  • (ii) gastos operacionais diretos (incluindo reparos e manutenção) provenientes de propriedades para investimento que tenham gerado rendas durante o período;
  • (iii) gastos operacionais diretos (incluindo reparos e manutenção) provenientes de propriedades para investimento que não tenham gerado rendas durante o período; e
  • (iv) a alteração cumulativa no valor justo reconhecido nos resultados com a venda de propriedade para investimento de um conjunto de ativos em que se usa o método do custo para um conjunto em que se usa o método do valor justo (ver item 32C).
• (f) a existência e quantias de restrições sobre a capacidade de realização de propriedades para investimento ou a remessa de lucros e recebimentos de alienação;
• (g) obrigações contratuais para comprar, construir ou desenvolver propriedades para investimento ou para reparos, manutenção ou aumentos.

Método do valor justo

76. Além das divulgações exigidas pelo item 75, a entidade que aplique o método do valor justo dos itens 33 a 55 deve divulgar a conciliação entre os valores contábeis da propriedade para investimento no início e no fim do período, que mostre o seguinte:

• (a) adições, divulgando separadamente as adições resultantes de aquisições e as resultantes de dispêndio subsequente reconhecido no valor contábil do ativo;
• (b) adições que resultem de aquisições por intermédio de combinação de negócios;
• (c) ativos classificados como detidos para venda ou incluídos em grupo para alienação classificado como detido para venda de acordo com a NBC-TG-31 - Ativo Não Circulante Mantido para Venda e Operação Descontinuada e outras alienações;
• (d)  ganhos ou perdas líquidos provenientes de ajustes de valor justo;
• (e) diferenças cambiais líquidas resultantes da conversão das demonstrações contábeis para outra moeda de apresentação, e da conversão de unidade operacional estrangeira para a moeda de apresentação da entidade que relata;
• (f) transferências para e de estoque e propriedade ocupada pelo proprietário; e
• (g) outras alterações.

77. Quando a avaliação obtida para propriedade para investimento é ajustada, significativamente, para a finalidade das demonstrações contábeis, como, por exemplo, para evitar contagem dupla de ativos ou passivos que sejam reconhecidos como ativos e passivos separados, conforme descrito no item 50, a entidade deve divulgar a conciliação entre a valorização obtida e a avaliação ajustada incluída nas demonstrações contábeis, mostrando separadamente a quantia agregada de quaisquer passivos de arrendamento reconhecidos que tenham sido novamente adicionados, e qualquer outro ajuste significativo. (Alterado pela Revisão NBC 01)

78. Nos casos excepcionais referidos no item 53, quando a entidade mensurar a propriedade para investimento, usando o método do custo da NBC-TG-27 ou de acordo com a NBC-TG-06, a conciliação exigida pelo item 76 deve divulgar as quantias relacionadas com essa propriedade para investimento separadamente das quantias relacionadas com outras propriedades para investimento. Além disso, a entidade deve divulgar: (Alterado pela Revisão NBC 01)

• (a) descrição da propriedade para investimento;
• (b) explanação da razão pela qual o valor justo não pode ser mensurado com confiabilidade; (Alterada pela NBC-TG-28 (R1))
• (c) se possível, o intervalo de estimativas dentro do qual seja altamente provável que o valor justo venha a recair; e
• (d) no momento da alienação da propriedade para investimento não escriturada pelo valor justo:
  • (i) o fato de que a entidade alienou a propriedade para investimento não escriturada pelo valor justo;
  • (ii) o valor contábil dessa propriedade para investimento no momento da venda; e
  • (iii) a quantia de ganho ou perda reconhecida.

Método do custo

79. Além das divulgações exigidas pelo item 75, a entidade que aplique o método do custo do item 56 deve divulgar:

• (a) os métodos de depreciação usados;
• (b) as vidas úteis ou as taxas de depreciação usadas;
• (c) o valor contábil bruto e a depreciação acumulada (agregada com as perdas por impairment acumuladas) no início e no fim do período;
• (d) a conciliação do valor contábil da propriedade para investimento no início e no fim do período, mostrando o seguinte:
  • I - adições, divulgando separadamente as adições que resultem de aquisições e as que resultem de dispêndio subseqüente reconhecido como ativo;
  • II - adições que resultem de aquisições por intermédio de combinação de negócios;
  • III - ativos classificados como detidos para venda ou incluídos em grupo para alienação classificado como detido para venda de acordo com a NBC-TG-31 - Ativo Não Circulante Mantido para Venda e Operação Descontinuada e outras alienações;
  • IV - depreciação;
  • V - a quantia de perdas por impairment reconhecida e a quantia de perdas por impairment revertida durante o período de acordo com a NBC-TG-01;
  • VI - diferenças cambiais líquidas resultantes da conversão das demonstrações contábeis para outra moeda de apresentação, e da conversão de unidade operacional estrangeira para a moeda de apresentação da entidade que relata;
  • VII - transferências para e de estoques e propriedade ocupada pelo proprietário; e
  • VIII - outras alterações; e
• (e) o valor justo das propriedades para investimento. Nos casos excepcionais descritos no item 53, quando a entidade não puder mensurar o valor justo da propriedade para investimento com confiabilidade, ela deve divulgar: (Alterada pela NBC-TG-28 (R1))
  • I - descrição da propriedade para investimento;
  • II - explanação da razão pela qual o valor justo não pode ser determinado com confiabilidade; e
  • III - se possível, o intervalo de estimativas dentro do qual seja altamente provável que o valor justo venha a recair.