GANHO DE CAPITAL NA PERMUTA DE BENS DO PERMANENTE

REAVALIAÇÃO DE BENS DO PERMANENTE - AJUSTES AO VALOR JUSTO

São Paulo, 02/05/2011 (Revisada em 20/02/2024)

NOVAMENTE O PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO

1. Ganho de Capital na Cooperativa ou Prejuízo na Construtora
2. Ganho de Capital que seria tributado somente quando da efetiva entrega o imóvel à cooperativa
3. Na Construtora a baixa da fração do terreno seria efetuada à medida que as unidades fossem vendidas

Por Américo G Parada Fº - Contador - Coordenador do COSIFE

1. Ganho de Capital na Cooperativa ou Prejuízo na Construtora

Há outro problema a ser levado em consideração, que depende do acordo firmado entre a cooperativa de crédito e a construtora. Da forma como foi feita a contabilização explica no item anterior (na página anterior a esta), a construtora ficaria com o encargo de pagar os tributos sobre o Ganho de Capital por ela obtido. O Ganho de Capital seria a diferença entre R$ 976.994,00 e R$ 348.217,00 = R$ 528.777,00. Assim sendo, a escritura seria feita pelo valor das edificações, o que também deveria ser feito na cooperativa de crédito.

Então, seria importante saber por quanto a construtora está recebendo o Terreno, se pelo valor de custo contabilizado na cooperativa de crédito ou pelo preço do imóvel cedido.

Se a construtora estiver recebendo o Terreno por R$ 976.994,00, o Ganho de Capital deve ser pago pela Cooperativa, o que significará a descapitalização da mesma, visto que deverá dispor do dinheiro para pagamento do tributo.

Portanto, o lançamento contábil acima sugerido seria para a hipótese em que a cooperativa esteja cedendo o Terreno pelo seu valor contábil. Assim sendo, a construtora seria obrigada a contabilizar um prejuízo na permuta da Edificação pelo Terreno. Provavelmente a fiscalização da Receita Federal não aceitaria como dedutível o Prejuízo contabilizado.

Para solucionar o problema causado pela restrição, relativa à impossibilidade de realização da Reavaliação de Bens, imposta pelo Banco Central à Cooperativa de Crédito, a Construtora deveria efetuar a seguinte contabilização:

Pela Contabilização do Terreno na Construtora:

Débito = Imóveis em Construção = R$ 976.994,00 (Custo Orçado)
Crédito = Resultado de Exercícios Seguintes - Ganho de Capital = R$ 528.777,00
Crédito = Clientes = R$ 348.217,00

2. Ganho de Capital que seria tributado somente quando da efetiva entrega o imóvel à cooperativa

Pela contabilização da Venda (permuta) realizada na Construtora:

Débito = Clientes = R$ 348.217,00
Débito = Resultado de Exercícios Seguintes - Prejuízo na Venda de Bens = R$ 528.777,00
Crédito = Resultado de Exercícios Seguintes - Receita da Venda de Imóveis = R$ 976.994,00

O preço do terreno conseguido pela construtora ficaria como Ganho de Capital, lançado em Ajuste de Avaliação Patrimonial (Veja também no COSIF 1.16 - Patrimônio Líquido relativamente à Cooperativa) ou Resultado de Exercícios Seguintes, para contabilização como lucro em razão das vendas efetuadas (das demais unidades construídas) na Construtora:

Débito = Terrenos = R$ 348.217,00
Crédito = Ajustes de Avaliação Patrimonial - Terrenos (Resultado de Exercícios Seguintes) = R$ 348.217,00

3. Na Construtora a baixa da fração do terreno seria efetuada à medida que as unidades fossem vendidas

Na Cooperativa seria lançada a Permuta do terreno pelo Imóvel em Construção:

Débito = Construções em Andamento = R$ 976.994,00
Crédito = Ajuste de Avaliação Patrimonial = Receitas de Exercícios Futuros = R$ 528.777,00
Crédito = Terrenos = R$ 348.217,00

Vejamos como seria a contabilização do valor considerado como realizado pela construtora na data da entrega a unidade acabada à cooperativa.

Pela baixa da Edificação no seu Estoque de Imóveis para Venda da Construtora, com a contabilização de lucro ou prejuízo, levando-se em conta o Custo Orçado versus o Custo Realizado:

Débito = Custo dos Imóveis Vendidos = R$ 976.994,00 (se esse Custo Realizado for menor ou maior que Custo Orçado, é preciso fazer um dos dois lançamento a seguir)
Crédito = Imóveis em Construção = R$ 976.994,00 (onde está contabilizado o Custo Orçado)

Débito = Prejuízo na Venda de Imóvel = R$ (se o Custo Realizado for maior que o Custo Orçado)
Crédito = Custo dos Imóveis Vendidos = R$

Débito = Custo dos Imóveis Vendidos = R$  (se o Custo Realizado for menor que o Custo Orçado)
Crédito = Lucro na Venda de Imóvel

Dessa forma, consubstanciando-se o Planejamento Tributário, a construtora não teve lucro nem prejuízo na operação de permuta. Assim, os tributos sobre o Ganho de Capital seriam contabilizados e pagos pela Cooperativa de Crédito somente quando, no futuro, efetuar a venda do Imóvel adquirido. E na construtora os lucros seriam contabilizados a medida que as unidades restantes forem vendidas.

Vejamos no tópico a seguir casos semelhantes previstos pela legislação vigente.

PRÓXIMO TEXTO: TRATAMENTO TRIBUTÁRIO NA CISÃO - PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO