ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DA COISA MÓVEL E IMÓVEL

MTVM - MANUAL DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS

TÍTULOS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO E BANCÁRIO

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DA COISA MÓVEL E IMÓVEL

MENSAGENS RECEBIDAS

CÉDULAS DE CRÉDITO BANCÁRIO

Em 21/10/2007, usuária do Cosife colocou a seguinte questão:

Nas Cédulas de Crédito Bancário:

1) - Pode ser pactuada garantia de alienação fiduciária de bem imóvel?

2) - Se sim, qual a fundamentação legal precisa aplicável?

RESPOSTA DO COSIFE em 23/10/2007

O texto a seguir colocado também vale para todos os títulos de créditos imobiliários criados pela Lei 10.931/2004:

• CÉDULAS DE CRÉDITO BANCÁRIO
• CERTIFICADO DE CÉDULAS DE CRÉDITO BANCÁRIO
• LETRAS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
• CÉDULAS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO

O texto também vale para os demais títulos de crédito, conforme o previsto nos parágrafos 3º a 6º do artigo 66-B da Lei 4.728/65 introduzido pela Lei 10.931/2004. Veja também o texto sobre Alienação Fiduciária da Coisa Móvel e Imóvel.

As Cédulas de Crédito Bancário foram criadas pela Lei 10.931/2004 e sua emissão está regulada pelos artigos de 26 a 45 da Lei. No artigo 27 podemos ler que as cédulas podem ser emitidas com ou sem garantia real ou fidejussória. A Garantia Fidejussória é aquela dada por uma pessoa (garantia pessoal), que pode ser por intermédio de aval ou fiança. A Garantia Real é aquela dada em imóveis por penhora (o imóvel hipotecado também pode ser penhorado).

É importante esclarecer que a Lei 10.931/2004, ao instituir a Cédula de Crédito Bancário e outros títulos de crédito imobiliário, visou possibilitar a captação de recursos financeiros para serem empregados em unidades imobiliárias especialmente construídas no sistema que foi denominado como Patrimônio de Afetação.

A Lei 10.931/2004 ainda introduziu os novos artigos 31-A a 31-F da Lei 4.591/64 sobre o Patrimônio de Afetação. A Lei 4.591/64 dispõe sobre o condomínio em edificações e sobre as incorporações imobiliárias, e assim criou esse novo tipo de investimento em condomínio, que foi chamado de Patrimônio de Afetação.

Portanto, as Cédulas de Crédito Bancário devem ser emitidas por instituições financeiras para captação de recursos para serem aplicados no financiamento da aquisição ou construção de imóveis no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário criado pela b>Lei 9.514/97.

Essa Lei 9.514/97 foi a que criou a figura da Alienação Fiduciária da Coisa Imóvel. No artigo 17 dessa lei, lê-se:

Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:

O escrito significa que a operação de financiamento imobiliário pode ser garantida por bem imóvel, que não poderá ser vendido (alienado) antes da quitação do financiamento, o que foi confirmado nos artigos 18 e 19 da mesma Lei 9.514/1997.

Antes do advento da Lei 9.514/97 só existia a Alienação Fiduciária da Coisa Móvel, instituída pela Lei 4.728/65. A antiga redação do artigo 66 desta última lei foi substituída pela do artigo 66-A, cuja redação também foi substituída pela do atual artigo 66-B (em vigor), introduzido pela Lei 10.931/2004. Nos parágrafos de 3º a 6º do artigo 66-B da Lei 4.728/65, lê-se:

§ 3º É admitida a alienação fiduciária de coisa fungível e a cessão fiduciária de direitos sobre coisas móveis, bem como de títulos de crédito, hipóteses em que, salvo disposição em contrário, a posse direta e indireta do bem objeto da propriedade fiduciária ou do título representativo do direito ou do crédito é atribuída ao credor, que, em caso de inadimplemento ou mora da obrigação garantida, poderá vender a terceiros o bem objeto da propriedade fiduciária independente de leilão, hasta pública ou qualquer outra medida judicial ou extrajudicial, devendo aplicar o preço da venda no pagamento do seu crédito e das despesas decorrentes da realização da garantia, entregando ao devedor o saldo, se houver, acompanhado do demonstrativo da operação realizada.

§ 5º Aplicam-se à alienação fiduciária e à cessão fiduciária de que trata esta Lei [4.728/65] os arts. 1.421, 1.425, 1.426, 1.435 e 1.436 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.

§ 6º Não se aplica à alienação fiduciária e à cessão fiduciária de que trata esta Lei [4.728/65] o disposto no art. 644 da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002.

Nota: A Lei 10.406/2002 é o atual Código Civil Brasileiro que entrou em vigor em 11/01/2003.

Observe que, na forma como foram escritos os textos legais, obviamente o leigo (não formado em direito) terá dificuldade para entender exatamente o que o legislador quis dizer.

Parece que os textos legais transcritos se aplicam ao caso em questão, considerando-se como verdadeira a seguinte hipótese:

a) - a instituição financeira que concedeu o empréstimo recebeu o imóvel financiado em garantia mediante contrato de alienação fiduciária da coisa imóvel;

b) - como conseqüência, o comprador não pode vender o imóvel enquanto não quitar o financiamento porque ele está gravado por contrato de alienação fiduciária da coisa imóvel;

c) - a instituição financeira, para captar o dinheiro necessário à concessão do empréstimo ao comprador, emitiu a Cédula de Crédito Bancário, cedendo ao investidor os direitos sobre o mesmo imóvel recebido em garantia, gravado por alienação fiduciária da coisa imóvel.

IMPORTANTE

Para ratificação do exposto, como os textos legais foram escritos na chamada “Linguagem Douta” (mero corporativismo, considerando-se que nenhum cidadão em sua defesa pode alegar o desconhecimento da lei), seria importante consultar um advogado.