VENDA DE IMÓVEL POR EMPRESA INATIVA

BALANÇO DE ABERTURA DA ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL

VENDA DE IMÓVEL POR EMPRESA INATIVA (Revisado em 28-03-2024)

TRIBUTAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL E PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO

A QUESTÃO: VENDA DE IMÓVEL ADQUIRIDO EM 1930

Em 22/07/2011, usuário do COSIFe escreveu:

Pergunto se empresa não imobiliária, do ramo de veículos, inativa a mais de 20 anos, quer vender um  imóvel comprado em 1930 terá se Ganho de Capital tributado pelo imposto de renda ou a operação é isenta?

Existe outro tributo sobre essa receita não operacional?

RESPOSTAS DO COSIFE: Por Américo G Parada Fº - Contador - Coordenador do COSIFE

EMPRESA TRIBUTADA COM BASE NO LUCRO REAL

A resposta básica para essa questão deve considerar que o imóvel tendo mais de 25 anos de existência já estaria totalmente depreciado. Então, se a empresa for tributada com base no Lucro Real, o valor do Ganho de Capital seria o valor da venda do mesmo, tendo-se em vista que o valor de custo menos a depreciação é igual a zero (imóvel totalmente depreciado por ter mais de 25 anos de existência).

Poderia ser adicionado ao valor original do imóvel, os valores despendidos nas eventuais reformas efetuadas no decorrer do tempo, que também seriam depreciados.

Mas, um coisa o usuário não deixou claro: Trata-se de edificação ou somente um terreno?

Se o imóvel for um terreno, não estava sujeito à depreciação, assim como, também não são depreciados os terrenos em que existam edificações.

Logo, o Ganho de Capital será a diferença entre o valor da venda do imóvel (terreno mais as edificações) e o valor original do terreno atualizado pelos índices oficiais até 31/12/1995.

Veja também a manifestação da Receita Federal sobre Bens e Direitos do Ativo

EMPRESA TRIBUTADA COM BASE NO LUCRO PRESUMIDO

No caso de a empresa ter optado pela tributação com base no Lucro Presumido, as depreciações eventualmente efetuadas não foram dedutíveis para efeito do cálculo do imposto de renda. Logo, a tributação do Ganho de Capital será a diferença entre o valor da venda e o seu valor original do imóvel corrigido até 31/12/1995.

Formas de Tributação das Pessoas Jurídicas:

LUCRO REAL

Toda empresa optante pela tributação com base no Lucro Real terá tributado o seu resultado operacional ou não operacional obtido nos cinco últimos exercícios fiscais, que devem corresponder aos cinco últimos anos calendário (Exercício Fiscal - Lei 7.450/1985).

No caso em questão, haverá tributação se houver Ganho de Capital, que é a diferença positiva entre o preço de venda  e o seu preço de custo corrigido, diminuído das depreciações contabilizadas.

Em 1976 havia um incentivo fiscal à capitalização das empresas mediante a venda de seus imóveis. Então, o lucro obtido na operação de venda não era tributado e os eventuais prejuízos apurados não seria dedutíveis para efeito do cálculo do IRPJ (imposto de Renda da Pessoa Jurídica) e da CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido). Assim, muitas empresas optaram pelo LEASEBACK. Este tipo de operação significa que a venda é feita para um capitalista (empresa de Arrendamento Mercantil ou simplesmente Empresa de Arrendamento), a qual passa a alugar o imóvel à própria empresa vendedora do mesmo. No contrato de arrendamento poderia existir um cláusula prevendo a opção de recompra do imóvel.

Caso a compra tenha sido efetuada em outra moeda, nacional ou estrangeira, o valor será convertido na moeda brasileira vigente.

BALANÇO DE ABERTURA

De acordo com a legislação consolidada ou compilada no RIR - Regulamento do Imposto de Renda, se a empresa não tiver contabilidade com a apuração de Balanços Patrimoniais anuais, para que possa optar pela tributação com Base no Lucro Real, deverá providenciar um BALANÇO DE ABERTURA contendo o imóvel comprado em 1930 pelo seu valor atualizado pela correção monetária oficial existente até 31/12/1995.

Lançamento Contábil:

Débito: Imóveis - Valor Original (convertido em Reais)= 1
Crédito: Capital = 1

Como o Valor Original deve ser próximo de zero, será contabilizado o valor índice igual a R$ 1,00 em razão da supressão de zeros efetuadas em vários de planos econômicos com substituição do valor aquisitivo de nossa moeda, perecido pela inflação reinante, será contabilizada a Correção Monetária correspondente até 31/12/1995: (os valores aqui usados são hipotéticos)

Débito: Imóveis - Correção Monetária = 100
Crédito: Reserva de Correção Monetária do Capital = 100

Como faz mais de 20 anos que a empresa está inativa, o capital social da mesma também pode ser corrigido até 31/12/1995.

Supondo-se que o Capital Social inicial da empresa era igual ao valor do imóvel que está sendo vendido, a contabilização da correção monetária do imóvel automaticamente corrige o valor do capital empreendido.

A correção monetária do capital não será tributada porque já se passaram mais de cinco exercícios fiscais. Logo, houve prescrição da cobrança do tributo sobre aquele evento, acontecido pela última vez em 1995.

Por sua vez, os imóveis (exceto os terrenos) estão sujeitos à depreciação de 4% ano durante 25 anos. Isto significa que atualmente o valor da depreciação acumulada é igual ao valor corrigido do imóvel, porque em 1995 o imóvel estava totalmente depreciado (exceto se for terreno; os terrenos não estão sujeitos à depreciação). Porém, considerando que a empresa estava inativa, a depreciação sobre as edificações não foi contabilizada. Repetindo, o terreno não está sujeito à depreciação.

Vejamos os lançamentos contábeis:

Débito: Prejuízos Fiscais Acumulados (Ajuste de Exercícios Anteriores) = Despesas de Depreciação = 101
Crédito: Depreciação Acumulada = 101

Dessa forma, o Balanço de Abertura teria a seguinte posição hipotética:

Ativo

Imóveis = 101

Depreciação Acumulada = (101)

Total do Ativo = 0

Passivo

Capital = 1

Reserva de Correção Monetária do Capital = 100

Prejuízos Fiscais Acumulados = (101)

Total do Passivo = 0

Então, como o valor do imóvel, deduzida a depreciação acumulada, é igual a zero, porque estava totalmente depreciado, o valor tributável (= ganho de capital) será o valor da venda.

Porém, é possível a dedução dos Prejuízos Fiscais Acumulados, que é igual ao valor corrigido do imóvel.

Entretanto, resta um outro problema: A partir de 1996 os prejuízos fiscais são dedutíveis à razão de 30% do lucro tributável de cada ano. Antes de 1996 os prejuízos não deduzidos de lucros futuros prescreviam, não podiam ser aproveitados em exercícios futuros. Os prejuízos não aproveitados eram deduzidos de eventuais reservas ou do próprio capital social quando não existiam reservas e lucros acumulados.

Dessa forma, o ganho de capital obtido, deduzido de 30% ao ano até alcançar o montante do Prejuízo Acumulado, seria tributado pelo imposto de renda. Sobre esse lucro tributável (Ganho de Capital) incidiria a CSLL – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido.

LUCRO PRESUMIDO

Se empresa optar pela tributação com base no Lucro Presumido, o Prejuízo Acumulado não será dedutível.

Portanto, o valor obtido com a venda do imóvel será a Receita Bruta.

Para empresas comerciais, o valor tributável seria equivalente a 8% do valor da receita Bruta, sobre o qual incidiria a alíquota de 15% e mais 10% de adicional sobre o que excedesse a R$ 240 mil de Lucro Tributável no ano calendário.

Isto é, a empresa comercial que optar pelo Lucro Presumido só pagará imposto de renda pela alíquota de 25% calculada sobre 8% da Receita Bruta anual que for superior a R$ 3 milhões ou sobre R$ 250 mil mensais.

Para saber de todos os detalhes sobre a tributação com base no Lucro Presumido é importante o entendimento do descrito nos artigos 541 a 543 do RIR/1999.

DISTRIBUIÇÃO DOS RESULTADOS AOS SÓCIOS

As regras para distribuição dos resultados aos sócios estão no texto denominado Incentivos Fiscais à Contabilização.

CISÃO OU LIQUIDAÇÃO

Diante desses problemas talvez seja melhor efetuar uma cisão (se ainda existirem outros bens) ou liquidação, entregando os bens aos sócios remanescentes e estes tributarem o Ganho de Capital como Pessoas Físicas.

O problema é que a alíquota de tributação das pessoas físicas é maior que a incidente sobre as pessoas jurídicas, exceto se o lucro tributável da pessoa jurídica for superior a R$ 240 mil por ano, quando haverá o imposto de renda adicional de 10% sobre o lucro tributável (real ou presumido) que exceder a 240 mil.

TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O RESULTADO DAS PESSOAS JURÍDICAS

Sobre o Lucro Tributável incidirá o IRPJ e a CSLL. Sobre a Receita Bruta incidirá o PIS e a Cofins.

Forma de tributação das Pessoas Físicas:

O cálculo da tributação das pessoas físicas é bem mais simples:

Do valor apurado na Venda do Imóvel será deduzido do valor original corrigido até 31/12/1995. A diferença apurada será o Ganho de Capital tributável na data em que foi efetuada a venda. O IRPF, que tem alíquotas variáveis dependendo do montante da renda tributável apurada, será de no máximo 27,5% sobre o Ganho de Capital.

PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO

Existe uma forma legal de fazer essa venda do imóvel por meio da venda da empresa que seria incorporada por outra.

Neste caso se o titular da firma individual (ou os sócios da empresa) que possui o imóvel vendido poderia (ou poderiam) receber o valor da venda em ações quotas da empresa compradora ou outros bens e dinheiro. Neste caso somente a parcela paga em dinheiro seria tributada.

A Legislação Tributária permite que nos casos de cisão de empresas e na incorporação de outra (ou outras) o tributo sobre o eventual ganho de capital seja pago somente quando a empresa ou seus bens forem

CONCLUSÃO

Diante das alternativas aqui apresentadas, seria melhor consultar um contador ou advogado em sua localidade.

Com base nessa questão formulada, seria preciso saber exatamente qual seria o valor da operação de compra e venda do imóvel (terreno ou não) para que se possa efetuar as projeções sobre qual seria menos onerosa forma de tributação.

A questão colocada poderia ser melhor analisada, se fossem levadas em consideração as possibilidades da pessoa jurídica e da pessoa física, com várias escalas de valores, transcrevendo-se a legislação pertinente.

Mesmo assim, daria para escrever um manual com grande quantidade de páginas, tendo como anexo uma planilha eletrônica onde seriam efetuados os cálculos para cada uma das escalas de valores em milhares de reais.