PARECER NORMATIVO CST 77/1972

CONTABILIDADE DA CONSTRUÇÃO CIVIL

Contabilidade imobiliária

PARECER NORMATIVO CST 77/1972 [Revogado pelo ADE RFB 004/2014 por incompatibilidade com a legislação tributária superveniente] (Revisado em 21-02-2024)

Decreto-Lei 515/1969 [REVOGADO pelo Decreto-Lei 1.381/1974 - Dispõe sobre o Tratamento tributário aplicável à empresa individual nas atividades imobiliárias].

ASSUNTO: Venda de casas isoladas ou semi-isoladas construídas em uma única área: não se configurando loteamento computa-se como única operação de compra e venda.

1. Determina o Decreto-Lei nº 515, de 07 de abril de 1969 [Veja o Decreto-Lei 1.381/1974], que serão equiparadas a pessoas jurídicas, para efeito de cobrança do imposto de renda, as pessoas naturais que praticarem habitual e profissionalmente operações imobiliárias com o fim de lucro. O mesmo Decreto-Lei toma, como critério para determinar o caráter profissional e a habitualidade da atividade imobiliária, a quantidade de operações de loteamento de terrenos, de incorporação de prédios em condomínio, e de operações de compra e venda não enquadráveis nessas duas espécies.

2. Será a seguir examinada qual é a situação legal, à luz das disposições do Decreto-Lei nº 515 [Veja o Decreto-Lei 1.381/1974], da venda de casas isoladas ou semi-isoladas construídas em uma única área.

3. A incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações, ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas Lei 4.591/1964 [que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias]. Tal atividade se caracteriza pelo comprometimento ou pela efetivação da venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas em edifícios a serem construídos, ou em construção, sob o regime condominial (art. 29 da Lei nº 4.591), não há, portanto, como cogitar-se de incorporação na hipótese suprafigurada, de vez que lhe faltam pelo menos dois elementos essenciais:

a) que a construção não esteja concluída (a incorporação, aliás, tem por motivo exatamente a obtenção de recursos para a realização ou a conclusão da obra);

b) que, antes de iniciadas as transações, sejam destinados à propriedade comum dos adquirentes das unidades autônomas o terreno e as partes que não forem de uso privativo (aliás, nem haveria condomínio se assim não fosse, posto que por definição condomínio é exatamente a propriedade comum).

4. O loteamento de imóveis é a subdivisão de área em lotes, destinados a edificação de qualquer natureza, que não se inclua na definição legal de desmembramento (Decreto-Lei nº 271, de 28/02/67, art. 1º , § 2º). Desmembramento de imóveis é a subdivisão de área em lotes, para edificação, na qual seja aproveitado o sistema viário oficial da cidade ou vila, sem que se abram novas vias ou logradouros públicos, e sem que se modifiquem os existentes (Decreto-Lei nº 271, art. 1º , § 2º). Vê-se, pois, que, conforme seja ou não aproveitado o sistema viário oficial, sem modificações ou acréscimos, a operação será de loteamento ou de desmembramento. O fato de ter havido edificação sobre os lotes é incapaz de elidir a classificação da atividade como de loteamento, porquanto a legislação de regência alude de modo expresso à existência de loteamentos com ou sem construção (v. g. o art. 2º , item 3, do Decreto-Lei nº 515) [Veja o Decreto-Lei 1.381/1974].

5. A atividade caracterizada na hipótese em questão, já que não se enquadra na definição de incorporação, no caso de não se configurar também como loteamento, mas desmembramento, classificar-se-á necessariamente como simples compra e venda, sujeita ao tratamento conferido pelo art. 3º do Decreto-Lei nº 515 [Veja o Decreto-Lei 1.381/1974].

6. Assim sendo, a venda de casas isoladas ou semi-isoladas (unidades autônomas) construídas em frações de uma área global, para efeito de cobrança de imposto de renda, será, conforme o caso, considerada:

a) uma única operação de loteamento, ex vi do que estatui o § 2º do art. 5º do Decreto-lei nº 515 [Veja o Decreto-Lei 1.381/1974], em seu item 3; ou

b) uma única operação de compra e venda, ex vi do que dispõe o § 1º do art. 3º do mesmo documento legal, em sua alínea d. [Veja o Decreto-Lei 1.381/1974]