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MNI 02-05-03 - Desconto na Quitação ou Transferência de Saldo Devedor

MNI - MANUAL DE NORMAS E INSTRUÇÕES
MANUAL ALTERNATIVO ELABORADO PELO COSIFE
NORMAS OPERACIONAIS DE INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS E ASSEMELHADAS - 2
Financiamentos Habitacionais - 5

Desconto na Quitação ou Transferência de Saldo Devedor - 3

MNI 02-05-03 (Revisada em 10-04-2019)

NOTA DO COSIFE:

Legislação sobre os Financiamentos Habitacionais

  • Lei 8.004/1990 (artigos 3º e 5º)  Dispõe sobre transferência de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, e dá outras providências.
  • Lei 8.100/1990 (artigo 3º)
  • Decreto 97.222/1988 - apuração dos saldos devedores residuais dos contratos beneficiados e ressarcidos pelo FCVS - Fundo de Compensação de Variações Salariais.
  • Lei 10.150/2000 - Dispõe sobre a novação de dívidas e responsabilidades do Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS; altera o Decreto-Lei 2.406/1988 e a Lei 8.004/1990, a Lei 8.100/1990 e a Lei 8.692/1993; e dá outras providências.

Veja a Resolução CMN 4.676/2018, de 31/07/2018, que passou a dispor sobre os integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), versando sobre as condições gerais e os critérios para contratação de financiamento imobiliário pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e disciplinando o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança.

1 - Observadas as disposições da Lei 8.004/1990, na transferência de imóveis financiados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o agente financeiro transfere o saldo devedor ao adquirente, concedendo financiamento nas condições vigentes para operações da espécie, mediante contratação de nova operação. (Res 1980 Regulamento anexo (RA) art 27)

2 - Os imóveis habitacionais financiados no âmbito do SFH recebidos em dação em pagamento, adjudicados ou arrematados pelo agente financeiro, quando alienados, podem ser objeto de financiamento integral ao novo mutuário, observadas as demais condições do referido Sistema, recebendo tratamento idêntico aos casos de transferência aludidos no item anterior. (Res 1980 RA art 28)

3 - Nas operações de que tratam os itens 1 e 2, as instituições ficam dispensadas da observância das seguintes exigências: (Res 1980 RA art 29 I,II,IV)

a) limite máximo de financiamento, desde que não haja desembolso adicional de recursos; (Res 1980 RA art 29 I)

b) limite máximo de preço de venda ou valor de avaliação do imóvel financiado; (Res 1980 RA art 29 II)

c) existência de um único financiamento no âmbito do SFH, desde que os imóveis já possuídos se encontrem em localidades diferentes e que o contrato original conte com cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). (Res 1980 RA art 29 IV)

4 - Na transferência de parte ideal do imóvel para os demais mutuários co-proprietários, deve ser cobrada pelo agente financeiro somente a despesa inerente à formalização do respectivo contrato e seu registro, mantendo-se as mesmas condições contratuais. (Res 1980 RA art 30)

5 - Na liquidação antecipada de contratos de financiamento habitacional mediante o pagamento de montante equivalente ao valor total das mensalidades vincendas, conforme autorizado pelo parágrafo 1º do artigo 5º da Lei 8.004/1990, o valor da mensalidade inclui os reajustes que deveriam compor aquele montante na data da liquidação, observado que: (Circ 1939 art 1º Parágrafo 1º,2º)

a) entende-se por valor da mensalidade a soma dos encargos devidos mensalmente pelo mutuário, inclusive a parcela referente ao seguro habitacional, em decorrência do conjunto de obrigações componentes da operação; (Circ 1939 art 1º Parágrafo 1º)

b) não deve ser computado, no cálculo do valor da mensalidade, qualquer reajuste ou antecipação salarial cujo repasse, caso o contrato continuasse a ser amortizado regularmente, ocorreria somente em data posterior a de sua liquidação antecipada. (Circ 1939 art 1º Parágrafo 2º)

6 - Nas quitações realizadas ao amparo da Lei 8.004/1990, devem ser efetuados somente os ajustes previstos nesta página, sendo vedado qualquer outro acréscimo no valor apurado para pagamento - como juros diários sobre saldo devedor - e a cobrança de taxas para fornecimento de valores para fins de quitação. (Circ 1939 art 3º)

7 - Para os contratos regidos pelo Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional (PES/CP), considera-se como data do ultimo reajustamento, no caso de modalidade Plena ou Parcial, o mês em que passou a vigorar o ultimo reajuste aplicado à mensalidade decorrente de data-base ou qualquer outro acréscimo, repassado em função de dispositivo legal. (Circ 1939 art 4º)

8 - O FCVS somente quita saldo devedor remanescente de contratos firmados no âmbito do SFH quando se tratar de: (Circ 1939 art 5º I,II; Circ 1950 art 1º)

a) primeiro financiamento em qualquer localidade: ao final do prazo, na liquidação antecipada na forma estabelecida no caput do artigo 5º da Lei 8.004/1990, ou na liquidação antecipada na forma estabelecida no parágrafo 1º do mesmo dispositivo; (Circ 1939 art 5º I; Circ 1950 art 1º)

b) demais financiamentos em localidades diferentes, inclusive da do primeiro: na liquidação antecipada na forma estabelecida no caput do artigo 5º da Lei 8004/1990. (Circ 1939 art 5º II; Circ 1950 art 1º)

9 - Com relação ao disposto no item anterior deve ser observado: (Circ 1939 art 5º Parágrafo 1./3º; Circ 1950 art 1º)

a) o disposto nas alíneas "a" e "b" aplica-se, igualmente, aos financiamentos de imóvel em cuja localidade o mutuário seja proprietário de outro imóvel, desde que esse ultimo não tenha sido objeto de financiamento no âmbito do SFH e, se financiado, tenha sido quitado sem ônus para o FCVS ou com ônus para o FCVS em data anterior a obtenção do novo financiamento; (Circ 1939 art 5º Parágrafo 1º a,b; Circ 1950 art 1º)

b) ocorrendo a hipótese de o mutuário figurar como co- devedor em contrato celebrado anteriormente, não e considerado como tendo mais de um financiamento; (Circ 1939 art 5º Parágrafo 2º; Circ 1950 art 1º)

c) e considerada a data do contrato original do financiamento, ainda que tenha ocorrido sub-rogação da dívida, desde que regular. (Circ 1939 art 5º Parágrafo 3º; Circ 1950 art 1º)

10 - Fica também assegurado o direito de quitação com base no disposto no caput ou no parágrafo 1º do artigo 5º da Lei 8.004/1990, de financiamento concedido a mutuário: (Circ 1939 art 6º I/IV; Circ 1950 art 1º; Com 2373 4)

a) proprietário de imóvel gravado com cláusula de usufruto, na mesma localidade, em data anterior à concessão do financiamento objeto de cobertura pelo FCVS; (Circ 1939 art 6º I)

b) casado, quando qualquer dos cônjuges possua outro imóvel, adquirido antes do casamento, na mesma localidade do imóvel financiado ao casal; (Circ 1939 art 6º II)

c) coproprietário de imóvel recebido através de herança, na mesma localidade do imóvel financiado; (Circ 1939 art 6º III)

d) cujo financiamento anterior esteja enquadrado no parágrafo 3º do artigo 3º da Lei 8.004/1990, hipótese em que deve ficar comprovado que a transação ocorreu até a data da edição da referida lei; (Circ 1939 art 6º IV; Circ 1950 art 1º)

e) nos casos de separação judicial em que imóvel financiado tenha ficado para um dos cônjuges e haja financiamento para o outro cônjuge, ambos podem ser quitados nos termos do artigo 5º da Lei 8.004/1990. (Com 2373 4)

11 - Constitui um único financiamento para fins do artigo 5º da Lei 8.004/1990 e do artigo 3º da Lei 8.100/1990, as operações que envolvam imóvel financiado e gravado com mais de uma hipoteca e mais de um financiamento vinculado a um único imóvel. (Circ 1939 art 7º I,II)

12 - Os mutuários detentores de mais de um imóvel financiado pelo SFH em localidades diferentes, que efetuaram a quitação de um deles anteriormente a 17/12/1990, por metade do saldo devedor contábil, podem efetuar a quitação do financiamento remanescente mais antigo pelo critério das prestações vincendas. (Circ 1939 art 8º)

13 - As liquidações antecipadas de financiamentos habitacionais, na forma disciplinada nesta seção, podem ser efetuadas obedecido o seguinte: (Com 2373 1 a,b)

a) pelo critério das mensalidades vincendas: o financiamento mais antigo do mutuário, independentemente da localização do imóvel; (Com 2373 1 a)

b) com base na metade do saldo devedor: os demais financiamentos do mutuário, desde que referentes a imóveis situados em localidades diferentes, inclusive da do primeiro. (Com 2373 1 b)

14 - Os agentes financeiros devem exigir do mutuário ou principal devedor declaração, firmada sob as penas da lei, a ser confrontada com o Cadastro Nacional de Mutuários do SFH, sobre quitações já efetuadas na forma da Lei 8.004/1990 e outros imóveis que eventualmente possua, no município ou fora dele. As instituições financeiras devem manter a disposição do Banco Central do Brasil e do Gestor do FCVS o documento mencionado neste item. (Circ 1939 art 9º e parágrafo único)

15 - O pagamento previsto no artigo 13 da Lei 8.088/1990, pode ser efetuado com recursos de contas vinculadas ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), conforme autoriza o Parágrafo 2. do mesmo artigo, observado que: (Circ 1939 art 10 e parágrafo único; Com 2373 3)

a) admite-se a utilização de recursos das contas vinculadas ao FGTS do proprietário e/ou co-proprietários do imóvel, inclusive de companheiro; (Circ 1939 art 10 parágrafo único)

b) a situação de companheiro pode ser comprovada com a apresentação de declaração dos interessados, atestada por 2 (duas) testemunhas. (Com 2373 3)

16 - A quitação dos contratos de financiamento transferidos sem a interveniência do agente financeiro, conforme estabelecido no Parágrafo 3º do artigo 3º da Lei 8.004/1990, pode ser efetuada pelo mero de prestações vincendas ou pela metade do saldo devedor, podendo ser utilizada a faculdade prevista no item anterior. Para fins de comprovação do disposto neste item e nos casos de transferência de contratos da espécie, o documento mencionado no item 14 deve ser exigido do adquirente. (Circ 1939 art 11 e parágrafo único; Circ 1950 art 1º)

17 - A transferência e a quitação referidas nesta seção devem ser processadas pelos agentes financeiros tão logo preenchidos os requisitos para tanto exigidos na Lei 8.004/1990, com a imediata liberação da hipoteca, no caso de quitação. (Circ 1939 art 13)

18 - A atualização pro rata die do saldo devedor contábil ou da mensalidade do financiamento habitacional, para fins de transferência ou quitação estabelecida nos artigos 3º e 5º da Lei 8.004/1990, deve ser efetuada com base nos índices de remuneração básica dos depósitos de poupança, utilizando-se, no mês de quitação, a variação acumulada da Taxa Referencial (TR) no período. (Circ 1939 art 2º)

19 - Com relação às hipóteses de cobertura do FCVS deve ser observado que: (Circ 2060 art 1º/3º)

a) as liquidações antecipadas de financiamentos habitacionais, efetuadas com base na Lei 8.004/1990, são consideradas regulares, desde a vigência da referida lei, para fins de habilitação junto ao FCVS, quando formalizadas com observância do disposto nesta seção, sendo que as disposições dos itens 8 e 9 e alínea "d" do item 10 aplicam-se apenas a operações liquidadas a partir de 29/4/1991; (Circ 2060 art 1º e parágrafo único)

b) a restrição para quitação de financiamento de que trata o parágrafo 1º do artigo 3º da Lei 8.100/1990, abrange somente as operações contratadas a partir de 27/4/1987; (Circ 2060 art 2º)

c) as disposições do parágrafo 3º do artigo 3º da  Lei 8.004/1990, aplicam-se identicamente aos financiamentos de que trata o artigo 2º da mesma lei. (Circ 2060 art 3º)

20 - O demonstrativo "SFH - Contratos com Cobertura do FCVS", constante do Cadoc como modelo 33001-7, e destinado a avaliar e acompanhar a dívida vencida e vincenda do FCVS, observado que: (Circ 2649 art 1º e Parágrafo 1º,3º,4º; Cta Circ. 2952 1; Cta Circ. 3081)

NOTA DO COSIFE:

A Circular BCB 2.649/1995 originalmente mencionada neste texto expedido pelo Banco Central do Brasil foi REVOGADA pela Circular BCB 3.599/2012 que redefine a sistemática de acompanhamento, por parte do Banco Central do Brasil, de informações sobre dívida vencida e vincenda do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS).

Em razão dessa revogação da Circular BCB 2.649/1995, a Carta Circular BCB 2.952/2001 e a Carta Circular BCB 3081/2003 foram REVOGADAS pela mesma Circular BCB 3.599/2012.

21 - Nos casos de quitação de financiamento habitacional por decurso de prazo, para contratos transferidos sem a interveniência do agente financeiro, em período anterior à edição da Lei 8004/1990, a habilitação, para efeito de cobertura do saldo devedor residual pelo FCVS, deve ser realizada em nome do atual detentor do imóvel. (Res 2035 art 1º)

22 - à facultado aos mutuários de financiamentos habitacionais firmados no âmbito do SFH, cujos contratos contem com cláusula de cobertura de eventual saldo devedor residual pelo FCVS, a redução do prazo contratual com o consequente recálculo do encargo mensal, observado que: (Res 2068 art 1º Parágrafo 1º/3º; Res 2162 art 1º)

a) define-se como encargo mensal a soma das parcelas de amortização, juros e acessórios; (Res 2068 art 1º Parágrafo 1º)

b) o encargo mensal deve ser atualizado pro rata die, desde a data do ultimo reajustamento até a data do evento, com base no índice de remuneração básica dos depósitos de poupança; (Res 2068 art 1º Parágrafo 2º)

c) o novo encargo mensal e obtido de acordo com a seguinte fórmula: (Res 2068 art 1º Parágrafo 3º; Res 2162 art 1º)

23 - Com relação ao disposto no item anterior deve ser observado ainda: (Res 2068 art 2º/4º)

a) - redução de prazo será formalizada mediante aditivo contratual, do qual devem constar os dados necessários à perfeita identificação do ajustado entre as partes, permanecendo inalteradas as condições e a periodicidade estabelecidas contratualmente para a atualização do saldo devedor e da prestação, ficando a alteração contratual dispensada de registro, averbação ou arquivamento no registro de imóveis e no registro de títulos e documentos; (Res 2068 art 2º e parágrafo único)

b) no primeiro reajustamento contratual do encargo mensal posterior a data do evento deverá ser compensada a atualização pro rata die de que trata a alínea "b"; (Res 2068 art 3º)

c) os saldos devedores residuais dos contratos beneficiados serão apurados com base no disposto no Decreto 97.222/1988, e ressarcidos pelo FCVS nas seguintes condições: (Res 2068 art 4º I/IV)

I - prazo de carência equivalente ao prazo remanescente do contrato original; (Res 2068 art 4º I)

II - prazo de amortização de 5 (cinco) anos, em prestações mensais consecutivas; (Res 2068 art 4º II)

III - atualização com base no índice de remuneração básica dos depósitos de poupança, incidente tanto na fase de carência quanto na fase de amortização; (Res 2068 art 4º III)

IV - juros calculados a taxa contratual, incidentes tanto na fase de carência quanto na fase de amortização. (Res 2068 art 4º IV)


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