DIMOB - DECLARAÇÃO DE INFORMAÇÕES SOBRE ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

GLOSSÁRIO DO COSIFE

RFB - RECEITA FEDERAL DO BRASIL

DIMOB - DECLARAÇÃO DE INFORMAÇÕES SOBRE ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS (Revisada em 23-06-2022)

1. Quem está obrigado a entregar a Dimob?

Pessoas jurídicas e equiparadas que comercializaram imóveis que houverem construído, loteado ou incorporado para esse fim; que intermediaram aquisição, alienação ou aluguel de imóveis ou realizarem sublocação de imóveis; bem como aquelas constituídas para a construção, administração, locação ou alienação do patrimônio próprio, de seus condôminos ou sócios, conforme determina o art. 1º da Instrução Normativa SRF nº 694, de 13 de dezembro de 2006.

2. Qual é o prazo e forma de entrega da Dimob?

A declaração deve ser apresentada até o último dia útil do mês de fevereiro do ano subseqüente ao que se refiram as suas informações. A declaração gravada deve ser entregue pela Internet, utilizando-se a última versão do programa Receitanet disponível, no endereço www.receita.fazenda.gov.br.

Nos casos de Extinção, Fusão, Incorporação/Incorporada e Cisão Total da pessoa jurídica a declaração de Situação Especial deve ser apresentada até o último dia útil do mês subseqüente à ocorrência do evento.

Tratando-se de Situação Especial “Incorporação”, apenas a Incorporada deve apresentar a Dimob de Situação Especial.

3. Onde obter impresso próprio para preenchimento da Dimob?

Esta declaração não está disponível em formulário pré-impresso. No endereço http://www.receita.fazenda.gov.br você encontra o programa. Faça o download para instalá-lo. Importe ou preencha os dados, e depois transmita por intermédio do Receitanet, que está disponível no mesmo endereço eletrônico.

4. No que se refere a operações imobiliárias, em que casos a pessoa física está equiparada à pessoa jurídica?

Quando efetuar incorporação ou loteamento, nos termos dos arts. 1º e 3º, inciso III do Decreto-Lei nº 1.381, de 23 de dezembro de 1974 e art. 10, inciso I do Decreto-Lei nº 1.510, de 27 de dezembro de 1976.

5. O corretor de imóveis autônomo está obrigado a apresentar a Dimob?

Sim, se estiver equiparado à pessoa jurídica por efetuar incorporação ou loteamento.

6. É obrigatória a apresentação da Dimob por empresas que não tenham realizado operações imobiliárias no ano-calendário de referência?

Não, conforme determina o § 3º do art. 1º da Instrução Normativa SRF nº 694, de 13 de dezembro de 2006.

7. Devo informar os recebimentos, no exercício de referência, de vendas realizadas em anos anteriores?

Não. Conforme determina o art. 2º, inciso I da Instrução Normativa SRF nº 694, de 13 de dezembro de 2006, as informações referem-se ao ano em que as operações foram contratadas.

8. O que seria número de contrato?

É o número que identifica o documento que formaliza a venda ou a locação.

9. Empresa incorporadora de imóveis residenciais que comercializa seus imóveis através da intermediação de imobiliárias deve apresentar a Dimob?

Sim. A apresentação da Dimob pela imobiliária, que também é obrigatória, não dispensa a construtora/incorporadora do cumprimento da obrigação acessória.

10. Empresa cuja atividade é "a administração, a locação ou a cessão de seu patrimônio", está obrigada a apresentar a Dimob? E se utilizar os serviços de uma imobiliária?

Se a empresa tiver feito operações imobiliárias no ano de referência, sim. Se houver a contratação de outra empresa para intermediar a locação ou venda, esta também deve apresentar a Dimob.

11. Empresa cuja atividade principal é a construção, a administração, a locação ou a alienação do patrimônio próprio, de seus sócios ou condôminos está obrigada a apresentar a Dimob?

Sim, conforme determina o inciso IV do art. 1º da Instrução Normativa SRF nº 694, de 13 de dezembro de 2006.

12. Imobiliária que efetuou apenas compra e posterior revenda de imóveis e que não efetuou nenhuma intermediação está obrigada a entregar a Dimob?

Não, desde que tais operações não tenham decorrido de incorporação ou loteamento.

13. Uma empresa cuja receita durante o ano-calendário de referência tenha sido a taxa de administração de um condomínio deverá entregar a Dimob?

Se a empresa houver sido contratada apenas para administrar questões de limpeza, segurança e demais serviços gerais, não.

14. Como preencher a Dimob quando o imóvel foi comprado em nome de menor?

Em nome do menor, com o CPF deste, ou na sua ausência, com o CPF do pai ou responsável.

15. Quando um menor usar o CPF do responsável, qual nome deverá constar da Dimob, do menor ou do responsável?

A Dimob deve ser apresentada em nome do menor.

16. Empresa que, durante o ano-calendário de referência, somente recebeu comissões sobre aluguéis cujos contratos são de anos anteriores precisa apresentar a Dimob?

Sim.

17. Contratos antigos de aluguel com renovação automática ensejam a apresentação da Dimob?

Sim, conforme previsto no inciso II do art. 2º da Instrução Normativa SRF nº 694, de 13 de dezembro de 2006.

18. Uma pessoa física realizava intermediação de aquisição, alienação ou aluguéis de imóveis até metade do ano-calendário de referência, quando constituiu imobiliária juntamente com outros sócios. Pergunta-se: Como apresentar a Dimob?

A Dimob deverá ser apresentada pela pessoa jurídica, somente em relação às operações efetuadas por esta.

19. Imobiliária que recebe comissão pela locação de garagens rotativas e pela locação de garagens para pessoas físicas que pagam por mês deve apresentar a Dimob?

A Dimob deve ser apresentada em relação às locações formalizadas por contrato com identificação das partes.

20. O que se considera "Rendimento Bruto" pago mensalmente ao proprietário pelo locatário do imóvel?

E o valor da comissão, como informar?

Rendimento bruto é o valor total pago pelo locatário no mês, sem nenhuma dedução. Na ficha "Locação", o valor do rendimento deve ser informado no mês em que o locatário efetuar o pagamento à administradora do imóvel, independente de quando o mesmo tenha sido repassado ao locador, conforme determina o art. 12, § 2º da Instrução Normativa SRF nº 15, de 6 de fevereiro de 2001.

Valor da comissão é o valor pago pelo locador à imobiliária, a título de comissão/taxa pela administração do imóvel, conforme estabelecido em contrato. Deve ser informada no mês em que a comissão for paga.

21. No caso de pagamento de aluguel após o vencimento, os valores dos acréscimos entram no valor do aluguel? Existem contratos em que o valor dos acréscimos é repassado aos proprietários e outros em que o valor dos acréscimos fica com as imobiliárias. No caso em que o valor dos acréscimos fica todo para as imobiliárias, ele é considerado como comissão?

Sim, o valor dos acréscimos moratórios integrará o rendimento bruto do aluguel, se repassados ao locador. Caso os acréscimos não sejam repassados ao locador, estes integrarão o valor da comissão (receita) da imobiliária. Neste caso, o valor correspondente à taxa de administração referente a estes acréscimos não deve ser somado ao valor da comissão mensal paga pelo locador, na ficha "Locação".

22. As pessoas jurídicas que intermediarem aluguel de imóveis devem declarar os valores totais recebidos dos locatários ou os valores já descontados os encargos que sejam dedutíveis para os locadores para fins de apuração do imposto de renda?

No caso de pessoas físicas, devem ser declarados os valores totais recebidos, sem nenhuma dedução. No caso de pessoas jurídicas, devem ser informados os valores auferidos, ainda que não integralmente recebidos no ano.

23. Quando um imóvel possuir 02 (dois) ou mais proprietários/locadores, para cada locador deverá ser incluído um registro (linha) no arquivo a ser importado?

Sim. Devem ser divididos, proporcionalmente, o valor recebido e a comissão paga, nos termos do contrato.

24. Há situações em que duas imobiliárias atuam juntas (em parceria) na intermediação de compra e venda de imóveis. Nestes casos, o valor da comissão é dividido entre ambas. Como fazer para informar esta operação?

Deve-se informar as operações dividindo-se os valores da alienação e comissão proporcionalmente à participação de cada uma.

25. Numa intermediação de compra e venda, o contrato foi assinado em dezembro, com previsão de pagamento, tanto do valor do imóvel quanto do valor da comissão, para janeiro do ano seguinte. Quando devo apresentar a Dimob relativa a esta operação?

De acordo com o disposto no inciso I do art. 2º da Instrução Normativa SRF nº 694, de 13 de dezembro de 2006, a Dimob deve conter as informações sobre as operações no ano em que foram contratadas e ser apresentada até o último dia útil do mês de fevereiro do ano subseqüente ao que se refir as informações. Neste caso, o Valor da Venda será o valor total da operação e o Valor da Comissão será o valor auferido, ainda que não recebido.

26. Uma imobiliária intermedeia a venda de imóveis num loteamento, não recebe qualquer valor como comissão por ocasião da celebração do negócio. Entretanto passa a receber um percentual dos valores das prestações pagas pelo comprador a título de administração do loteamento. Estes valores recebidos pela imobiliária são considerados como comissão?

Não, mas a intermediação das vendas, ainda que não comissionada, deve ser declarada.

27. Como informar as operações imobiliárias quando um dos participantes for estrangeiro?

A pessoa física ou jurídica, residente ou domiciliada no exterior, que possua bens e direitos no Brasil, deve inscrever-se no CPF ou no CNPJ independentemente da data de aquisição do bem, conforme rezam as Instruções Normativas SRF nº 461, de 18 de outubro de 2004 e nº 568, de 08 de setembro de 2005.

28. Como informar o CPF do locatário quando este foi cancelado pela SRF?

Todas as operações devem ser informadas na Dimob, independentemente da situação cadastral do locatário/locador, cabendo a este regularizar a sua situação perante a SRF.

29. O que fazer quando o programa Dimob não aceita o CPF de um locatário?

Se, ao tentar incluir o locatário/locador, o programa informou que o CPF estava inválido, significa que o número informado está incorreto. Obtenha com o locatário/locador o número correto.

30. Como informar na Dimob locatários que não têm CPF?

Tratando-se de locatário não domiciliado no Brasil e desde que o mesmo não incida em nenhuma das hipóteses previstas no art. 20 da IN SRF nº 461, de 2004, a informação do CPF não é obrigatória. Nesse caso, informar no campo CPF/CNPJ do locatário a sigla NDP (Não domiciliado no País). Nos demais casos, a imobiliária deve entrar em contato com o locatário para obter o número ou solicitar que o mesmo se cadastre no CPF.

Lembre-se que há multa por informação omitida, inexata ou incompleta.

31. O que fazer quando o locatário for diplomata ou estrangeiro e só tiver o número do passaporte?

Informar no campo CPF/CNPJ do locatário a sigla NDP (não domiciliado no país), desde que o mesmo não incida em nenhuma das hipóteses previstas no art. 20 da IN SRF nº 461, de 2004.

32. O que fazer quando o locatário é uma entidade sem fins lucrativos e não possui CNPJ?

Entidades sem fins lucrativos são Pessoas Jurídicas, o que as obriga à inscrição no CNPJ.

33. A taxa de intermediação de aluguel, paga às imobiliárias pelos proprietários dos imóveis no mês do contrato, integra o valor da comissão recebida no mês ou apenas o correspondente à taxa de administração mensal?

Todos os valores percebidos pela imobiliária integram a comissão a ser informada na Dimob.

34. O que informar no campo "Data do Contrato" quando a locação já estava em vigor antes do ano-calendário de referência?

Informar a data do contrato original.

35. Construtoras que apenas trabalham com empreendimentos a preço de custo, regidos pela Lei nº 4591/64 devem apresentar a Dimob, considerando que as unidades não são comercializadas? Nesse empreendimento os clientes adquirem a cota do terreno e depois são apurados os gastos com construção anualmente.

Sim, o inciso IV do art. 1º da Instrução Normativa SRF nº 694, de 13/12/2006, estabelece que pessoas jurídicas constituídas para a construção, administração, locação ou alienação do patrimônio próprio, de seus condôminos ou sócios estão obrigadas a apresentar a Dimob.

36. Contratos de promessa de cessão de imóveis, na planta ou em construção, sujeitos à rescisão a qualquer tempo, e ainda não registrados em cartório, tendo sido já recebida alguma quantia de poupança dos adquirentes, devem ser considerados na declaração como unidades negociadas?

Sim, independentemente dos valores já recebidos e de registro em cartório.

37. Deve-se informar todas as unidades vendidas ou somente as unidades vendidas diretamente na empresa?

Todas as unidades vendidas devem ser informadas na Dimob.

38. Incorporadora que faz suas vendas através de corretores pessoas físicas autônomos deve apresentar a Dimob?

Sim, conforme determina o inciso I do art 1º da Instrução Normativa SRF nº 694, de 13 de dezembro de 2006.

39. Empresa que recebe as prestações de imóveis vendidos em parceria com outras empresas ou pessoas físicas que fizeram a incorporação, deve informar os valores recebidos em nome dela ou dividir o valor proporcionalmente a cada sócio do empreendimento?

Deve prevalecer o que está disposto no contrato, ou seja, se como vendedores constarem duas ou mais empresas, cada uma deve informar as parcelas que lhe cabem no imóvel vendido, em relação ao valor do imóvel e ao valor pago no ano. Por outro lado, se uma empresa atua ostensivamente e há outras associadas que não fazem parte do contrato, somente aquela deve informar a operação.

40. Empresa que faz loteamentos populares é obrigada a declarar um por um os compradores?

Sim.

41. A devolução de imóvel ou cancelamento da compra pelo cliente feita durante o mesmo exercício precisa ser informada? E se restarem valores a serem restituídos no exercício seguinte?

A comercialização do imóvel somente deixará de ser informada na Dimob quando a devolução/cancelamento desfizer integralmente os efeitos econômicos produzidos pelo negócio, ainda que restem valores a serem restituídos no exercício seguinte.

42. Em caso de devolução/cancelamento, pode haver duas vendas para um mesmo imóvel no ano, como informar?

Informar ambas quando a devolução/cancelamento não tiver desfeito integralmente os efeitos produzidos no negócio. Neste caso, informar como Valor Pago a parcela não restituída ao primeiro adquirente.

43. Um apartamento foi vendido pela construtora/incorporadora em determinado ano-calendário; no mesmo ano os respectivos direitos foram cedidos, a título oneroso, a outra pessoa. Na declaração devem constar as duas operações?

Sim, são duas operações distintas e ambas devem ser informadas.

44. Deve ser emitida a Dimob no caso em que foram cedidos os direitos e o cessionário fez a quitação, sendo que a primeira operação entre o incorporador e o cliente inicial já havia sido objeto de Dimob?

Sim, trata-se de uma nova operação; e sendo a cessão de direitos a título oneroso uma forma de aquisição/alienação é obrigatória a apresentação de Dimob.

45. Como a incorporadora/construtora deverá declarar os imóveis dados em permuta, nos casos em que não houver torna? E se houver a torna?

Pode haver duas situações:

Situação 1: a construtora/incorporadora recebe, como pagamento por unidade imobiliária comercializada, um ou mais imóveis, havendo ou não torna. Na Dimob, deverá constar a informação da unidade comercializada, cujo valor será o valor dos imóveis recebidos, ajustado pela torna, se houver.

Situação 2: a construtora/incorporadora permuta unidades imobiliárias a serem construídas pelo terreno onde será feita a incorporação. Neste caso, serão informadas na Dimob as unidades imobiliárias permutadas, cujo valor individual a ser considerado será proporcional ao valor do terreno, ajustado pela torna, se houver.

46. Em que ano deve-se declarar na Dimob uma venda cujo contrato foi assinado no ano-calendário de referência, mediante pagamento de sinal, e o restante foi pago em janeiro do ano seguinte com recursos obtidos através da CEF?

Na Dimob referente ao ano-calendário em que foi assinado o contrato, conforme determina o inciso I do art. 2º da Instrução Normativa SRF nº 694 de 13 de dezembro de 2006. Neste caso, informar em 'valor da operação' o valor total do imóvel e, em 'valor pago no ano', o valor recebido no ano-calendário.

47. Um apartamento comprado por mais de uma pessoa deve gerar um registro para cada comprador com o respectivo percentual de participação na compra?

Sim.

48. Os contratos que estão ‘sub judice’ por inadimplência devem ser informados?

Sim.

49. Deve-se repetir, nos anos seguintes, as informações das vendas efetuadas em determinado ano cujos pagamentos à construtora/incorporadora alcançarem outros períodos?

Não. A operação será informada uma única vez, no ano em que for celebrado o negócio. Se não houver valor pago no ano, deixar esse campo em branco.

50. Caso um cliente possua uma carta de crédito com a construtora (adquirida em anos anteriores) e a utilize como entrada em novo apartamento no ano-calendário de referência, restando um saldo a pagar em longo prazo, este valor da carta de crédito será preenchido no campo "valor pago no ano"?

Sim, acrescidos dos demais valores pagos no ano de referência, se houver.

51. Toda vez que houver alteração referente à venda do imóvel ou o retorno do mesmo para estoque deve ser entregue uma declaração retificadora?

Não. A Dimob retificadora somente será apresentada se houver incorreção ou omissão de informações em relação à situação em 31 de dezembro do ano a que se refira a declaração original.

52. As "vendas efetuadas" se concretizam na data de assinatura do contrato de compra e venda com a construtora ou na data do registro de imóveis?

Na data de assinatura do contrato de compra e venda com a construtora.

53. No campo "Valor Pago no Ano," da ficha 03 da Dimob, devem ser incluídos a atualização e juros pagos pelo comprador, ou apenas o valor principal constante em contrato?

O "valor pago no ano" inclui o principal e todos os acréscimos, tais como juros, multas, taxas, etc.

54. Devido às atualizações e juros incidentes sobre as parcelas quando ocorre venda e quitação dentro do ano, o valor recebido às vezes fica maior que o valor da operação. Isto tem problema?

Não, informar o valor efetivamente pago no campo "Valor Pago no Ano".

55. Valor da operação é o valor da escritura?

É o valor efetivamente contratado entre as partes.

56. O que informar no campo "Valor da Operação": o valor à vista ou o valor a prazo (valores conforme consta no contrato)?

Informar o valor efetivamente contratado, à vista ou a prazo.

57. O valor da venda a ser informado é o valor líquido (valor de tabela - comissão paga) ou o valor bruto da tabela?

É o valor efetivamente contratado entre as partes. No caso, o valor bruto.

58. No campo "número do contrato" o que devemos informar quando é feita escritura pública e não temos o número de escritura?

Informar o número que identifica o documento que formaliza a venda. Caso inexista o documento ou este não possua número, deixar em branco. Este campo não é de preenchimento obrigatório.

59. Como informar número e data do contrato quando as partes não formalizarem, documentalmente, nenhum tipo de contrato?

Informar a data da operação e deixar número do contrato em branco.

60. Um apartamento que possua dois sócios vendedores deve ser incluído duas vezes na Dimob respeitando a participação de cada um na venda?

Sim.

61. Como informar na Dimob, a comissão recebida na venda de um imóvel em 2 ou mais vezes?

Informar o valor total da comissão, ainda que não tenha sido integralmente recebida no ano.

62. A Dimob emite Comprovante Anual de Rendimentos de Aluguéis para os locadores e locatários?

Sim.

63. O atraso na entrega da Dimob está sujeito à multa?

Sim, conforme determinam os artigos 16 da Lei nº 9.779, de 19 de janeiro de 1999, 57 da Medida Provisória nº 2.158-35, de 24 de agosto de 2001, e 4º da Instrução Normativa SRF nº 694, de 13 de dezembro de 2006, a saber:

"A pessoa jurídica que deixar de apresentar a Dimob no prazo estabelecido, ou que apresentá-la com incorreções ou omissões, sujeitar-se-á às seguintes multas:

I - R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por mês-calendário, no caso de falta de entrega da Declaração ou de entrega após o prazo;

II - cinco por cento, não inferior a R$ 100,00 (cem reais), do valor das transações comerciais, no caso de informação omitida, inexata ou incompleta".

64. A Dimob emite a Notificação de Lançamento da multa pelo atraso na entrega da declaração?

Sim, logo após a transmissão da declaração, o programa emitirá a notificação de lançamento da multa pelo atraso na entrega da declaração.

65. Quais eventos especiais ocorridos na pessoa jurídica, sujeita à entrega da Dimob, obrigam a entrega de declaração de Situação Especial?

Pessoas jurídicas obrigadas à entrega da Dimob devem apresentar a declaração de Situação Especial nos casos em que ocorra a baixa no CNPJ - Extinção, Fusão, Incorporação/Incorporada e Cisão Total.

Nos casos em que há a continuidade da pessoa jurídica - Incorporação/Incorporadora e Cisão Parcial, os dados completos devem ser informados na declaração normal do ano-calendário.

66. Qual é o prazo e forma de entrega da Dimob nos casos de extinção, fusão, incorporação e cisão total da pessoa jurídica?

Nos casos de ocorrência de extinção, fusão, incorporação e cisão total, a declaração de Situação Especial deve ser apresentada até o último dia útil do mês subseqüente à ocorrência do evento, utilizando-se a última versão do programa Receitanet disponível, no endereço www.receita.fazenda.gov.br.

67. Na venda de um imóvel o valor da comissão foi recebida em duas parcelas, sendo a primeira em 31/12 do ano em que ocorreu a venda e a segunda em 31/01 do ano subseqüente da venda. Como esses valores devem ser informados na Dimob?

Na Dimob correspondente à data em que foi realizada a venda, deve ser informado o valor total percebido a título de comissão/taxa da imobiliária, ainda que essa pessoa jurídica não o tenha integralmente recebido no ano.

68. Indevidamente foi apresentada uma Dimob. Como proceder para cancelar essa declaração?

Na hipótese de apresentação indevida de Dimob o cancelamento da mesma deve ser feito pela apresentação de declaração retificadora sem valores preenchidos nas fichas de Locação, Incorporação/Construção e Intermediação.

69. É obrigatória a assinatura do Comprovante Anual de Rendimentos de Aluguéis emitido pela Dimob?

Não.

70. Como devem ser informados os aluguéis antecipados pela administradora do imóvel?

Rendimento de aluguel antecipado pela administradora do imóvel ao locador, independente se o mesmo foi pago pelo locatário, deve ser informado no mês em que o pagamento foi antecipado.

71. Como devem ser informados os rendimentos mensais de aluguéis e imposto retido no caso de vários imóveis e contratos distintos locados a uma mesma pessoa física/jurídica e administrados pela mesma imobiliária?

Os rendimentos devem ser somados e informados no respectivo mês do pagamento, bem como o imposto retido correspondente, se for o caso.

No campo “Número do Contrato” deve ser informado o contrato mais antigo ou na inexistência desse número deixar em branco. No campo "Data do contrato" informar a data do contrato mais antigo. 

72. O que devem ser informados nos campos “Número de Contrato” e “Data do Contrato” no caso de vários imóveis e contratos distintos com datas diferentes locados a uma mesma pessoa física/jurídica e administrados pela mesma imobiliária?

No campo “Número do Contrato” deve ser informado o contrato mais antigo ou na inexistência desse número deixar em branco. No campo "Data do contrato" informar a data do contrato mais antigo.