início > contabilidade Ano XIX - 23 de outubro de 2017



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MNI 02-05-01 - Financiamentos Habitacionais - Disposições Gerais

MNI - MANUAL DE NORMAS E INSTRUÇÕES
MANUAL ALTERNATIVO ELABORADO PELO COSIFE
NORMAS OPERACIONAIS DE INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS E ASSEMELHADAS - 2
Financiamentos Habitacionais - 5

Disposições Gerais - 1

MNI 02-05-01 (Revisado em 16-09-2017)

Legislação mencionada no texto a seguir:

Entidades Integrantes do SFH e do SBPE

1 - Integram o Sistema Financeiro da Habitação - SFH, na qualidade de agentes financeiros, os bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, as caixas econômicas, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias de habitação, as fundações habitacionais, os institutos de previdência, as companhias hipotecárias, as carteiras hipotecárias dos clubes militares, as caixas militares, os montepios estaduais e municipais e as entidades de previdência complementar. Para o caso especifico de operações na área de saneamento, consideram-se integrantes do SFH, na qualidade de agentes financeiros, as instituições financeiras não expressamente citadas neste item. (Res 1980 Regulamento anexo (RA) art. 1º e Parágrafo único; Res 3157 art. 1º)

2 - O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e integrado pelos bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, pelas caixas econômicas, pelas sociedades de crédito imobiliário e pelas associações de poupança e empréstimo. (Res 1980 RA art. 2º)

NOTA DO COSIFE:

No seu site o Banco Central informa que as APE - Associações de Poupança e Empréstimo têm âmbito de atuação regional. Contudo, a única APE em pleno funcionamento no Brasil, a Poupex, tem a particularidade de atuar em âmbito nacional. Ela é gerida pela Fundação Habitacional do Exército (FHE).

Como já houve alteração dos endereços externos com informações sobre o SFH e sobre o SBPE, é possível que os endereços acima sejam  novamente alterados.

Condições das Operações

3,  4, 5 e 6 - Veja a NOTA do COSIFE a seguir:

NOTA DO COSIFE:

Veja a Resolução CMN 3.932/2010 que altera e consolida as normas sobre direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança pelas entidades integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

Veja a Circular Susep 111/1999 (texto consolidado com alterações e respectivos Anexos), que dispõe sobre as Condições Especiais, Particulares e as Normas de Rotinas para a Apólice de Seguro Habitacional do Sistema Financeiro de Habitação – SFH. Revogou a Resolução CMN 3.347/2006.

Veja a Medida Provisória 321/2006 que foi convertida na Lei 11.434/2006

O ITBI - Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis "Inter Vivos" é um imposto da alçada municipal, com base no artigo 156 da Constituição Federal de 1988. Portanto deve ser consultada a lei especifica em cada um dos MUNICÍPIOS (Estados e seus respectivos Municípios).

O Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966), com suas alterações, regula a cobrança do ITBI, entre outros tributos. Na data da sanção da Lei 5.172/1966, sob a égide da Constituição Federal de 1946, o atual ITBI era um imposto estadual e unificado com o Imposto de Transmissão Causa Mortis. Este último continua sendo Estadual segundo o artigo 155 da Constituição Federal de 1988. Assim sendo, os artigos 35 a 42 do CTN ainda dispõem sobre os dois impostos em conjunto.

Fundo para Pagamento de Prestações no Caso de Perda de Renda por Desemprego e Invalidez Temporária (FIEL)

7 - A utilização do Fundo para Pagamento de Prestações no Caso de Perda de Renda por Desemprego e Invalidez Temporária (Fiel), no caso de desemprego do mutuário, somente é facultada para demissões sem justa causa. (Res 1980 RA art. 14)

NOTA DO COSIFE:

A Resolução CMN 3.929/2010 extinguiu o Fundo para Pagamento de Prestações no Caso de Perda de Renda e Invalidez Temporária (FIEL).

Reajustes das Prestações dos Financiamentos Habitacionais

8 - O percentual de ganho real de salário aplicável nas datas-base aos reajustes das prestações mensais dos financiamentos habitacionais vinculados ao Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional (PES/CP) e de 3% (três por cento). (Res 1980 RA art. 15)

9 - Com relação ao Coeficiente de Equiparação Salarial (CES): (Res 1980 RA art. 16 e Parágrafo único; Res 2019 art. 1º,2º; Circ 2757 art. 1º,2º)

NOTA DO COSIFE:

O CES tem a finalidade de corrigir diferenças percentuais existentes entre os reajustes salariais e a efetiva atualização monetária aplicável nos financiamentos habitacionais, isto é, tem a finalidade de corrigir eventual descasamento entre o percentual de atualização do saldo devedor e o percentual do reajuste salarial do mutuário.

Os contratos financiamento firmados como base no Plano de Equivalência Salarial utilizam o Coeficiente de Equivalência Salarial para evitar a citada distorção.

Ver a Lei 8.692/1993 e a MP 2.197-43/2001.

a) e de 1,05 (um inteiro e cinco centésimos) para os financiamentos habitacionais regidos pela Lei 8.692/1993, mencionado no artigo 8. do referido dispositivo legal; (Res 2019 art. 1º; Circ 2757 art. 1º)

b) incide, inclusive, sobre o premio mensal dos seguros previstos na Apólice de Seguro Habitacional; (Res 1980 RA art. 16)

c) deve ser definido contratualmente, no caso de financiamentos não vinculados ao PES; (Res 1980 RA art. 16 Parágrafo único)

d) deve ser contratualmente prevista sua alteração através de cláusula dispondo que a dívida ficará sujeita, por ocasião da repactuação anual e até a sua liquidação, a eventuais alterações do coeficiente que vierem a ser promovidas pelo Banco Central do Brasil para os financiamentos firmados ao amparo do PES instituído pela Lei 8.692/1993, em razão de modificações na politica salarial e/ou nos patamares inflacionários (Res 2019 art. 1º Parágrafo único, 2º; Circ 2757 art. 2º)

Disposições Gerais

10 - O prazo para recolhimento, a CEF [CAIXA]- na qualidade de Administradora do FCVS -, das contribuições dos agentes financeiros, de que trata a alínea "b" do item anterior, e o último dia de cada trimestre civil, admitindo-se o recolhimento até o decimo dia útil do trimestre seguinte ao de competência da contribuição, desde que pelo valor atualizado pro rata die, com base no índice de atualização dos depósitos de poupança relativo a data efetiva para o referido recolhimento. (Res 2067 art. 1º e Parágrafo único)

11 - Os saldos devedores dos contratos de financiamento, empréstimo, refinanciamento e repasse concedidos por entidade integrante do SFH são ajustados pela remuneração básica dos depósitos de poupança, efetuada na mesma data e com a periodicidade contratualmente estipulada para o pagamento das prestações, aplicando-se o critério pro rata die para eventos que não coincidam com aquela data. (Res 1980 RA art. 19)

12 - A amortização decorrente do pagamento de prestações deve ser subtraída do saldo devedor do financiamento depois de sua atualização monetária, ainda que os dois eventos ocorram na mesma data. (Res 1980 RA art. 20)

13 - O reajuste de prestações dos contratos de financiamento habitacional vinculados ao PES/CP tem por base: (Res 1980 RA art. 21 I, II)

a) na modalidade plena, como antecipação do reajuste a ser dado em função da data-base, o percentual dos aumentos decorrentes da lei salarial vigente; (Res 1980 RA art. 21 I)

b) nas modalidades plena e parcial, em função da data-base, a variação acumulada do índice decorrente da aplicação da lei salarial vigente, acrescida do coeficiente de ganho real de salario, deduzidos os reajustes aplicados a título de antecipação, quando for o caso. (Res 1980 RA art. 21 II)

14 - Fica assegurado ao mutuário com contrato vinculado ao PES/CP o direito de obter reajuste das prestações mensais em consonância com o efetivo aumento salarial de sua categoria profissional, desde que efetuada a devida comprovação perante o agente financeiro. (Res 1980 RA art. 22)

15 - Os contratos vinculados ao PES/CP de mutuários pertencentes a categorias profissionais sem data-base determinada ou que exerçam atividade sem vínculo empregatício tem o mês de marco como data-base. (Res 1980 RA art. 23)

16 - Os contratos de mutuários aposentados ou pensionistas que recebem complementação salarial de entidade fechada de previdência privada permanecem na categoria profissional a que estavam vinculados quando em atividade. (Res 1980 RA art. 24)

17 - As condições para negociação de pagamento de prestações em atraso são estabelecidas pelos credores, observado que as mesmas não podem representar qualquer acréscimo no saldo de responsabilidade do FCVS. (Res 1980 RA art. 25)

18 - As prestações de todos os financiamentos no âmbito do SFH pagas com atraso devem ser ajustadas pro rata die com base no índice de remuneração básica dos depósitos de poupança, acrescidas dos juros contratuais, desde a data do vencimento até a data do efetivo pagamento. Além do ajuste, podem ser cobrados, caso não previsto contratualmente, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês. (Res 1980 RA art. 26 e Parágrafo único)

19 - A liberação de recursos relativos a financiamentos concedidos somente pode ser efetuada após a formalização das garantias. (Res 1980 RA art. 31)

20 - As instituições financeiras, nas operações de financiamento para aquisição de imóvel, devem aplicar ao valor a ser transferido ao vendedor do imóvel, desde a data da assinatura do respectivo contrato até a data da efetiva liberação dos recursos, remuneração equivalente a dos depósitos de poupança, prevista nos artigos 12 da Lei 8.177/1991, e 7º da Lei 8.660/1993, pro rata temporis. O valor deve ser mantido em conta de controle da própria instituição, vinculada a operação, em nome do vendedor, desde a data da assinatura do contrato de financiamento até a data da efetiva liberação dos recursos. (Res 3706 art. 2º e Parágrafo único)

21 - Nas operações de financiamento em que a unidade transacionada já estiver hipotecada ao próprio agente financeiro, a liberação dos recursos deve obedecer a seguinte ordem de prioridade: (Res 1980 RA art. 32 I/III)

a) liquidação de dívida relativa ao imóvel objeto da operação; (Res 1980 RA art. 32 I)

b) pagamento de débitos vencidos de responsabilidade do vendedor junto ao agente financeiro; (Res 1980 RA art. 32 II)

c) liquidação ou amortização de débito não vencido de responsabilidade do vendedor junto ao agente financeiro ou liberação dos recursos em favor daquele, a opção do vendedor. (Res 1980 RA art. 32 III)

22 - Nos casos em que parte do valor devido ao vendedor seja originária do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), o agente financeiro deve efetuar o crédito na data em que receber os recursos do gestor do referido fundo, observado o disposto no item 19. (Res 1980 RA art. 34)

23 - Nas operações não enquadradas no âmbito do SFH, as entidades do SBPE podem cobrar de seus devedores, por dia de atraso no pagamento ou na liquidação de seus débitos, os encargos previstos no MNI 2-1-3 (Resolução CMN 1.129/1986 e Res 3.932 artigo 16)

Programa de Subsídios a Habitação de Interesse Social (PSH)

24 - Devem ser observadas as seguintes condições para a participação, no Programa de Subsidio a Habitação de Interesse Social (PSH), de agentes financeiros do SFH, com exceção dos integrantes do SBPE e das companhias hipotecárias, constituindo pré-requisito a participação dos referidos agentes: (Res 3243 art. 1º, 2. I/IX)

a) comprovar o enquadramento na condição de agente financeiro do SFH, de acordo com o disposto no item 1; (Res 3243 art. 2º I)

b) estar adimplente perante o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), o FGTS, a Secretaria da Receita Federal, a Dívida Ativa da União, o estado e o município, bem como estar regular perante o agente operador do FGTS, com prazo vigente, no que tange as operações de empréstimo, repasse e refinanciamento; (Res 3243 art. 2º II)

c) manter disponibilidade de recursos para fins de financiamento ou parcelamento das unidades habitacionais a serem produzidas, mediante: previsão em Lei Orçamentaria Anual do estado ou do município, ou suplementação orçamentaria, ou no balanco patrimonial da entidade; (Res 3243 art. 2º III)

d) possuir adequada composição do quadro de pessoal, com corpo técnico para fins de gerenciamento das obras e serviços referentes ao PSH; (Res 3243 art. 2º IV)

e) comprovar que todas as obras realizadas nos últimos 24 (vinte e quatro) meses de responsabilidade do agente financeiro estão em andamento normal, concluídas ou comercializadas; (Res 3243 art. 2º V)

f) apresentar garantia na fase de execução das obras, em valor correspondente, no mínimo, a 100% (cem por cento) do valor de cada obra; (Res 3243 art. 2º VI)

g) apresentar parecer de auditores independentes quanto: as demonstrações contábeis e a gestão financeira e administrativa do agente, dos últimos 3 (três) exercícios; (Res 3243 art. 2º VII)

h) possuir qualificação de, no mínimo, 90% (noventa por cento) dos seus contratos de financiamentos ativos e inativos informados ao Cadastro Nacional de Mutuários (Cadmut), a ser atestada pela administradora do FCVS, a CEF, quando se tratar de entidade credora do FCVS; (Res 3243 art. 2º VIII)

NOTA DO COSIFE:

O CADMUT criado pelo §3º do artigo 3º da Lei 8.100/1990, com a nova redação dada pela Lei 10.150/2001, está sob administração da CEF - Caixa econômica Federal.

Como já houve alteração do endereço do CADMUT, é possível que o referido endereço seja novamente alterado.

i) estar adimplente com o recolhimento dos prêmios do seguro habitacional do SFH. (Res 3243 art. 2º IX)

Contratos Firmados a Taxas Prefixadas no âmbito do SFH - Metodologia de Cálculo

25 - O Banco Central do Brasil divulgara no último dia útil de cada mês o percentual referente a remuneração básica dos depósitos de poupança de que trata o Parágrafo único do artigo 18-A da Lei 8.177/1991, com a redação dada pelo artigo 1. da Medida Provisória 321/2006, e o limite máximo de taxa de juros para os contratos firmados a taxas prefixadas no âmbito do SFH, com vigência para o mês seguinte. (Res 3409 art. 2º)

NOTA DO COSIFE:

A Medida Provisória 321/2006 foi convertida na Lei 11.434/2006

26 - O percentual de que trata o item anterior sera calculado mensalmente a partir da média aritmética simples das Taxas Referenciais (TR) efetivas-dia dos 90 (noventa) dias imediatamente anteriores, observado que: (Res 3409 art. 1º parágrafo 1º/4º)

a) as taxas efetivas-dia serão obtidas com base no número de dias úteis compreendidos no período de vigência de cada TR; (Res 3409 art. 1º parágrafo 1º)

b) na contagem do número de dias uteis, sera incluído o dia relativo ao início do período e excluído o relativo ao final; (Res 3409 art. 1º parágrafo 2º)

c) o percentual sera calculado com 4 (quatro) casas decimais, utilizando-se as Regras de Arredondamento na Numeração Decimal (NBR 5891), estabelecidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e divulgado em base anual levando-se em consideração 252 (duzentos e cinquenta e dois) dias úteis; (Res 3409 art. 1º parágrafo 3º)

d) para efeito de cálculo, consideram-se as TR disponíveis na data da divulgação do percentual de que trata este item, excluídas as referenciadas na alínea "d" do MNI 6-17-8. (Res 3409 art. 1º parágrafo 4º)

Entidades Integrantes do SFI

27 - Podem operar no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), além das entidades previstas no artigo 2º da Lei 9.514/1997, as demais instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil. (Res 3706 art. 1º)

NOTA DO COSIFE:

Em relação à Resolução CMN 3.706/2009, veja também:

Veja outras informações sobre o SFI - Sistema Financeiro Imobiliário


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